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[전문가칼럼]'착한 임대인'에게도 힘이 되는 임대료 세액공제 A to Z (조세금융신문=이장원 세무사) 착한 임대인을 위한 임대료 세액공제 요건최근 ‘코로나바이러스감염증-19(이하 코로나19)’의 국내 확산으로 인해 외출을 자제하는 분위기가 확대되고 방한 관광객이 감소하는 등 관광, 문화·여가를 중심으로 서비스업 경기가 큰 폭으로 위축되고 있으며, 체감경기와 밀접한 음식·숙박업 등의 매출 감소세가 확대되는 등 민간의 경제활동 및 경제심리가 크게 위축되고 있는 상황이다.이의 일환으로 어려움을 겪고 있는 소상공인의 고통을 분담하고자 일명 ‘착한 임대인 운동’이 전국 곳곳에서 일어나고 있다. 건물을 소유한 연예인도 동참하여 긍정적인 여론이 일어나는 것을 보고 정부가 2020년 상반기 동안 임대료 인하분의 절반을 세액공제방식으로 지원해주겠다고 밝혔다.임대료 인하분의 절반만큼을 소득세 및 법인세에서 감면하는 방식으로 진행되는 이번 세액공제에 대해서 요건을 검토하며 임대인이 지켜야 할 주의사항들을 살펴보도록 하자.임대료 세액공제를 위한 요건은 크게 ▲임대인과 임차인 요건 ▲임대료 인하액 계산방법 ▲적용배제 사유로 나눠볼 수 있다.1. 임대인과 임차인 요건상가임대료 인하액에 대한 세액공제이므로 상가건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 한 부동산임대사업자가 그 대상이다. 상가건물은 상가임대차보호법 상 상가건물과 업무목적으로 사용하는 오피스텔이 된다.즉, 주거용 건물은 ‘착한 임대인’의 세액공제 대상이 아니다. 임차인은 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」의 소상공인으로 다음 요건을 모두 갖춘자가 가능하다.1) 동일 상가건물을 2020.1.31. 이전부터 계속 임차하고 있는 자2) 사행성·소비성 업종 등을 영위하지 않는 자3) 임대인과 특수관계인(국세기본법 §2 20호)이 아닌 자4) 사업자등록을 한 자2. 임대료 인하액 계산방법임대료 인하액 = ① - ②* 임대료에서 부가가치세와 보증금은 제외① 임대차계약에 의하여 임대료 인하 직전에 지급하여야 하는 임대료에 따라 계산한 2020년 상반기 임대료 (2020.1.1∼6.30 중 계약을 갱신하고 갱신된 임대료가 갱신 전보다 인하된 경우 갱신일 이후에 는 갱신된 임대료)② 실제 지급하거나 지급의무가 있어 임대인의 수입금액으로 발생한 2020년 상반기 임대료3. 적용배제 사유(1) (2020.1.31. 이전의 기존 계약 적용 시) 2020.2.1～12.31. 중 보증금·임대료를 기존 임대차계약에 따른 금액보다 인상한 경우(2) (2020.2.1. 이후 계약 갱신 시) 2020.2.1～12.31 중 보증금·임대료를 기존 임대차계약에 따른 금액보다 5% 초과(「상가임대차보호법」상 임대료 증액 상한)하여 인상한 경우착한 임대인이 세액공제를 받기 위한 주의사항착한 임대인 역시도 코로나19의 영향으로 고통 받고 있다. 임차인인 소상공인에게 도움을 준만큼 임대인 역시 세액공제를 적용받아 WIN-WIN하기 위해서는 몇 가지 주의사항을 기억해야한다. 세액공제를 받기위한 제출서류 리스트를 통해 주의사항을 알아보자.임대료 세액공제 신청 시 제출서류는 다음의 네 가지이다.1. 2020.1.31. 이전에 체결한 당초 임대차계약서 및 갱신된 계약서의 사본2. 확약서·약정서나 변경계약서 등 임대료 인하를 확인할 수 있는 서류3. 세금계산서, 계좌거래내역 등 실제 임대료를 지출한 증빙 등4. 소상공인 자격 및 공제대상 업종에 해당함을 소상공인시장진흥공단으로부터 확인받은 서류1번 제출서류를 통해 기존 임차인이었는지 여부 및 기존 임대료를 확인하여야 한다. 기존임대료가 변경되었는데 임차인과 계약서를 새로 작성하지 않고 자동갱신되었다면 이 부분을 꼭 확인하여 변경되었던 임대료가 명시된 임대차계약서를 준비하도록 하자.2020년 2월 1일 이후 계약을 갱신하였다면 기존 임대차계약서와의 임대료보다 5% 초과 인상할 수 없으므로 주의하여야 한다. 상가임대차계약서는 대부분의 임차인이 사업자등록증발급 시 세무서에서 확정일자를 받는다. 혹여나 가장하여 임대차계약서를 작성하는 일이 없도록 하자.2번과 3번 제출서류를 통해서 기존계약서의 갱신은 없지만 상반기 기간 동안 한시적으로 임대료를 인하하였다면, 임대인과 임차인간의 확약서 및 약정서 등으로 임대료 인하를 확인하고 이에 일치하는 세금계산서 및 계좌거래내역을 갖추도록 하자. 각 서류 상 임대료의 불일치는 세액공제 시 과세관청의 소명사항이 될 수 있다.4번 제출서류를 통해 임차인이 사행성·소비성 업종을 하고 있지는 않는지 미리 확인해보도록 하자. 하단의 표 및 개별소비세법 상 과세유흥장소는 임대료 인하액 세액공제가 적용되지 않는 임차인의 업종이다.산업 전반에 걸쳐 코로나19의 영향은 치명적이고 장기화되는 추세이다. 착한 임대인의 세액공제를 2020년 상반기에 국한하지 않고 2020년 전체기간에 대해서 지원하여 임대인과 임차인인 소상공인을 도와주길 바라본다.[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사 “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2020.05.23 출처 : 조세금융신문*
‘조세금융신문-대동세무고’ 관세 무역 분야 인력양성산학협약 체결 (조세금융신문=김종태 기자) 조세금융신문(대표 김종상)과 대동세무고등학교(교장 조현술, 이하 대동세무고)가 교육과 취업활성화를 위한 산학협약식을 체결했다.조세금융신문 김종상 대표는15일 오전 서울시 종로구 계동 소재 ‘대동세무고등학교’에서 주요 관계자들이 참석한 가운데 ‘2020 관세·무역 분야 인력 양성 사업 산학협약식’을개최했다.이날 두 기관은 산학협약을 통해 ▲교육과정의 공동 개발 및 운영 ▲학생의 현장교육 및 실습, 취업 연계 ▲체험학습 및 초빙 강연 등 기회 제공 ▲기타 교육 문화 행사 상호 교류를 위해 지속적으로 교류키로 했다.대동세무고는 1925년 개교한 명문 사립 전문계 고등학교로 세무회계과, 국제금융세무과, 세무행정과 등 3개학과에 63명의 교직원과723명의 학생(4월 기준)이 재학 중이다.대동세무고는 올해 2월 졸업한 256명의 졸업생 가운데 220명(86%)이 공기업, 공사공단, 금융권, 세무법인 등에 취업하거나 대학에 진학하는 등 우수한 인재들의 요람이다.조현술 대동세무고 교장은 인사말에서 “학교는 좋은 교육을 통해 훌륭한 인재를 길러내고, 조세금융신문은 홍보와 더불어 관련 분야의 인프라를 통해 취업을 연계해 달라”고 요청하며 “서로 윈윈할 수 있는 관계를 계속 이어갔으면 한다”고 말했다.김종상 조세금융신문 대표도 “개학 100년을 앞둔 전통 있는 학교와 MOU를 맺게 돼 뜻깊다”며 “학생들의 취업 연계를 넘어 성장 멘토의 역할까지도 고민할 것”이라고 화답했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2020.05.15 출처 : 조세금융신문
[전문가칼럼]재개발·재건축 조합원이 놓치기 쉬운 환급금의 양도 (조세금융신문=이장원 세무사) 재개발·재건축 조합원이 받는 청산금의 양도시기 변경불량주택지 및 노후주택지 문제 해결을 포함한 도시재정비사업의 목적으로 주택재개발·재건축 사업이 시행되고 있다. 이러한 주택재개발·재건축 사업은 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 “도정법”이라 한다)에 의해 규율되고 있다.도정법 사업의 진행 과정과 관련된 여러 조세 문제 중 조합원이 동 조합으로부터 받은 청산금과 관련된 양도소득세의 귀속시기에 대해 논의가 있었다. 청산금이란 토지 또는 건물을 분양받은 자의 종전 소유 토지 또는 건물의 가격(권리 가액)과 분양받은 토지 또는 건물의 가격(분양가액) 사이에 차이가 있는 경우에 사업시행자가 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 지급하는 금액을 말한다.관리처분계획에서 산정된 청산금은 어림 계산치이므로 이전 고시로 확정된 후 받거나 내는 것이 원칙이나, 거래 현실은 분양주택의 분양대금 납입일에 맞춰 여러 차례에 걸쳐 분할하여 납부하거나 지급된다.과세당국은 조합원이 분할로 청산금을 수령한 경우 해당 청산금의 양도 시기를 소득세법 시행령 제162조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날이라고 하였으나, 최근 기획재정부재산-35(2020.01.14.)를 통해 청산금의 양도 시기는 소유권 이전 고시일의 다음 날이라고 단일 확정하였으며 기존 예규를 전부 삭제하였다.해당 예규의 변경은 도정법상 청산금 수령은 종전 토지 면적이 감소된 환지처분의 일환으로 보아 양도소득의 귀속 시기를 언급한 소득세법 시행령 제162조 제1항 제9호 단서에 의해 결정한 것이라고 보인다.소득세법 시행령 제162조 제1항 제9호9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.도정법상 이전 고시의 의미는 법 규정 내용으로 볼 때 도시개발법상 환지처분과 같은 의미이며, 도정법상 일련의 사업시행 과정 가운데서 청산금이 산정되고 확정되는 절차는 도시개발법상 환지 처분과정 즉 환지계획을 수립하고 환지 청산금의 산정 및 지급 등 제반 절차와 다름이 없다. 따라서 도정법상 청산금 수령은 환지처분의 일환으로 발생한 것이라고 볼 수 있다.양도시기 변경에 대한 조합원의 유의사항그러면 기획재정부의 예규변경이 미치는 영향은 어떻게 될까? 원칙적으로 세법해석에 관한 유권해석은 일차적으로 국세청장이 행하고, 그 해석 등에 수긍하지 못하는 경우 국세청장의 해석을 첨부하여 기획재정부장관에게 유권해석을 의뢰하여 기획재정부장관이 답변하고 있어 기획재정부장관의 질의회신 답변은 과세당국의 최종적인 유권해석 성격을 갖는다고 볼 수 있다.세법 관련 유권해석은 법령이나 법규의 효력을 갖지는 아니하지만, 세법의 해석과 집행에 있어서 기준을 제시하여 불공평을 방지하고 실무상 혼란을 제거하여 세무행정의 효율을 제고시키기 위한 것으로서 과세관청을 기속하게 된다.그렇다면 예규변경에 따른 적용 시점은 언제부터일까? 세법의 기본원칙 중의 하나인 소급과세금지의 원칙은 조세를 납부할 의무가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대하여 그 성립 후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다는 원칙을 의미하는 것이고, 새로운 세법해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다.조합원이 수령하는 청산금은 종전 부동산의 양도로 양도소득세의 적용을 받으며, 양도소득세의 납세의무는 부동산을 양도한 이후에 성립한다.그러므로 신규 예규가 나온 2020년 1월부터 환급금에 대한 대금이 청산되었다면 기존의 예규에 따른 “대금을 청산한 날”로 양도 시기를 볼 것이 아니라, “소유권 이전 고시일의 다음날”로 보아 양도소득세 신고기한을 적용하여야 할 것이다.이에 따라 청산금을 수령한 조합원은 소유권 이전 고시일을 먼저 확인하여야 한다. 사업시행자는 공사 완료의 고시가 있는 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전한다.그 소유권 이전내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수 등에게 보고하게 되어 있으므로 공보 고시 또는 조합측이 조합원에게 전달하는 소유권 이전 고시 소식을 접하고 고시일의 다음 날을 양도일로 보아 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.양도 시기가 중요한 이유는 수령한 청산금은 종전 주택의 양도가 되므로 주택에 따른 1세대1주택 비과세와 조정대상지역내 다주택자 중과세가 적용되기 때문이다. 대금을 청산한 날을 양도일로 보아 양도소득세 신고를 하였으나 소유권 이전 고시일까지의 몇 개월 공백 동안 추가 주택을 구입하여 1세대 1주택 비과세 요건이 어긋나 세액이 추징되거나 조정대상지역내에서 다주택자 중과세 적용을 받을 수도 있다.혹시 양도일 현재 중과세라면 중과배제 주택에 해당하는지 꼭 검토하자. 특히 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 중과배제가 된다는 사실을 놓치지 말도록 하자.관리처분계획에서 산정된 청산금은 조합마다 차이가 있지만 대부분 분양주택의 분양대금 납입일에 맞춰 수회에 걸쳐 분할하여 지급되므로, 공급계약서 상 계약일과 최초 환급금 수령일이 조정대상지역 공고 전이라면 중과세가 배제될 수 있다.또한, 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있으므로, 10년 이상 보유한 종전 주택에 대한 환급금에 대해서 소유권 이전고시가 2020년 6월 29일까지만 된다면 중과세를 피할 수 있다.다수의 환급금 수령 조합원이 존재하는 재개발·재건축 조합은 현재 소유권 이전고시가 지체되고 있다면 이를 서둘러 조합원의 양도소득세 중과가 발생하지 않도록 하자.[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사 “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2020.04.26 출처 : 조세금융신문
[전문가칼럼]꼬마빌딩 감정평가가 상속·증여세에 미칠 영향 (조세금융신문=이장원 세무사) 국세통계연보 2017년 귀속분 자료에 따르면 부동산이 상속재산가액 전체의 약 57%, 증여재산가액의 62.5%를 차지했다.부동산 평가가 상속세와 증여세의 공정한 과세를 위해 매우 중요한 이유다.특히 비거주용 부동산은 면적·위치·용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 활용할 수 있는 아파트나 오피스텔 등과 달리 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등이 없는 경우가 많다. 즉, 정확한 시가 산정이 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없는 경우가 대부분이었다.실제로 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산은 대부분 공시(고시)가격으로 상속·증여세 신고가 되며, 현저히 낮은 평가가액으로 상속·증여가 되면서 과세형평성을 저해한다는 지적을 받아왔다.국세청은 이와 같은 문제를 해결하기 위해 2020년부터 상속·증여세 법정결정기한 이내의 비주거용 부동산에 대해 둘이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정이다.감정평가대상은 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 비주거용 부동산(국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용 건물은 제외)과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지다.모든 신고에 대해 감정평가를 진행하는 것이 아니라 신고가와 시가의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이다.국세청은 ‘응능부담의 원칙’을 바탕으로 과세형평성이 제고될 것이며, 이에 대해 성실납세 문화 확산에도 일조할 것이라고 기대하고 있다. 대상을 고가의 상속·증여 물건으로 극히 제한해 대다수 중산층과 서민들에게는 영향을 미치지 않을 것이므로 조세부담 증가의 두려움도 일부 해소했다.국세청의 기대처럼 이번 조치가 과세형평성 논란을 해소하고 공정한 사회 구현에 기여할 것으로 기대되지만, 또 다른 논란의 불씨가 될 가능성도 있다.현재 국세청은 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우에 대한 구체적인 기준을 공개하지 않고 있다. 기준이 공개될 경우 조세회피 목적에 악용될 우려가 있기 때문이라는 입장이다. 이처럼 납세자가 감정평가 대상 기준을 알 수 없다면 추가 납부에 대한 모호함과 불안감을 남기게 된다.세무대리인 역시 ‘알 수 없는 구체적인 금액 기준’을 토대로 상속·증여에 대한 상담과 신고를 해야 하는 어려움에 직면한다. 향후 국세청의 감정평가를 통한 추가납부 상황이 벌어질 경우 세무대리인을 향한 납세자의 불신과 비난의 목소리가 커질 것임은 분명하다. 그렇다고 모든 비주거용 부동산에 대해 자발적인 감정평가를 권할 수도 없는 노릇이다.물론 기존의 공시(고시)가격을 통한 보충적 평가방법의 일정배수를 ‘상속세 및 증여세법’ 상 재산평가가액으로 도입하여 과세 형평성을 제고할 수도 있다. 그러나 부동산의 지역 및 종류별로 공시(고시)가격의 평가 정도차가 입법화의 어려움으로 작용하여 과세 형평성이 불공정하다는 점도 십분 이해한다.그러나 구체적 기준이 모호한 상황에서 보충적 평가방법에 따른 신고 후 추가납부를 염두에 두고 감정평가금액을 예측하는 것은 불가능에 가깝다. 나아가 납세자가 국세청의 감정평가를 통한 시가평가의 공정성 자체에 의구심을 표출할 수도 있다.이에 따라 추가적인 감정평가 비용을 고려하여야 하는 부담감도 존재하며, 국세청의 감정평가금액에 따른 결정에 대해서 사전·사후 권리구제 제도를 진행할 시 심적, 금전적 부담감도 무시할 수 없을 것이다.이와 같이 예측되는 논란은 곧 세무행정의 혼란으로 이어질 수 있다. 그러므로 국세청은 감정평가를 실시하게 되는 기준을 미리 공개하여 세정 혼선을 예방하는 것이 좋다. 현대사회에서 납세자는 경제적 거래를 형성할 때 세부담을 예측한 후 거래를 형성한다. 이에 대한 납세자의 예측가능성을 확보할 수 있도록 과세요건 등이 법에 명확하게 규정되길 바란다.[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사 “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2020.03.13 출처 : 조세금융신문