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[전문가 칼럼] 표준지공시지가 산정방식의 문제점 上편 (조세금융신문=권대중서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수)들어가는 글1989년 정부는 다원화된 공적평가 체계를 바꿔 전국의 토지 가운데 대표성을 가지는 ‘표준지’를 선정한 후 이에 대한 적정가격을 조사?평가하여 공시함으로써 이를 관련 행정기관에서 토지의 가치를 산정할 때 활용하도록 하는 ‘공시지가제도’를 처음 입법화하였다.특히, 표준지 가격을 공시하는 과정에서 표준지에 대한 조사평가를 수행할 전문가로 ‘감정평가사’를 지정하면서 감정평가 관련 제도 역시 정비하였다. 이때 제정된 법률이 바로 『지가공시 및 감정평가에 관한 법률』(이하 ‘공시법’)이다.이 법률은 동년 4월 1일 법률로 제정되어 동년 7월 1일부터 시행에 들어갔다. 법률 시행을 통해 최초로 표준지 가격이 공시된 시점은 1990년으로, 동법 제3조에 의한 표준지 가격공시의 절차는 건설부장관(現 국토교통부 장관)이 매년 토지이용상황?주위환경 기타 조건이 유사한 토지 가운데 표준지를 선정하고, 감정평가사로 하여금 공시기준일(매년 1월 1일) 시점에서의 토지가격을 조사?평가하도록 하여 이를 토지평가위원회(現 중앙부동산가격공시위원회)의 심의를 거쳐 일괄 공시하게 된다.한편 동법 제5조에서는 표준지를 어떻게 선정하고 어떻게 가격을 결정할 것인지와 누가 어떻게 표준지를 조사평가할 것인지에 대해 규정하고 있다. 표준지 선정 및 가격평가와 관련하여 당시 『舊 공시법』 제1항에서는 “건설부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하는 경우에는 인근 유사 토지의 거래가격?임료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다”고 규정하였다.또한, 표준지 조사평가를 수행할 주체와 방식에 대해 『舊 공시법』 제2항에서 “건설부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자(등록을 한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인)에게 이를 의뢰하여야 한다”로 규정하고 있다.그러나 표준지공시지가 평가는 개별공시지가 산정의 기준이 되며 공적평가와 사적평가 등 모든 평가의 기준이 되고 있다.특히, 공시지가는 재산세 등 보유세 산정기준, 개발부담금 등 부담금 결정기준, 국공유지 사용료 부과기준, 사회복지 관련 판단기준 등 국민생활에 밀접하고 광범위하게 활용되고 있는 바, 복수평가의 객관성을 유지해야 함에도 단순히 예산절감을 이유로 표준지와 개별지의 정확도 및 적정성을 하락시키는 ‘표준지 단수평가’와 ‘검증규모 축소 및 낮은 수수료 수준’은 조속히 개선되어야 한다. 이에 표준지 산정방식의 문제점을 짚어보고 개선방안을 제시하고자 한다.감정평가업자의 선정1990년 제도 도입 초기부터 정부는 감정평가업자의 선정과 관련하여 표준지 조사평가 업무의 중요성과 파급효과 그리고 효율적인 관리 등을 위해 정부로부터 인가를 받은 감정평가법인 가운데 일정 규모 이상의 감정평가사를 보유하고, 전국적인 조직체계를 갖춘 법인(舊 우수감정평가법인)이 업무를 주로 담당하는 형태를 취해 왔다.감정평가업자 선정에 대한 사항은 훈령으로 제정되어 시행되어 왔으며, 2008년 『부동산가격 조사?평가를 위한 감정평가업자 선정기준』(이하 ‘평가업자 선정기준’)에서는 “우수감정평가법인이 아닌 감정평가업자가 표준지를 조사평가하기 위해서는 일정규모 이상의 인력과 조직체계를 갖추어야 한다”고 선정기준을 규정하고 있으며, 당시 『평가업자 선정기준』 제3조에 따라 국토해양부장관은 부동산가격 조사?평가업무를 효율적으로 수행하기 위하여 감정평가업자의 조직규모, 소속 감정평가사의 실무경력 및 감정평가업무실적 그 밖의 업무수행능력 등이 우수한 감정평가업자(이하 “우수평가업자” 라 한다)에 대하여는 부동산가격 조사?평가업무의 배정에 있어 인센티브를 부여할 수 있고, 우수감정평가업자는 분사무소의 설치기준이나 근무경력 등 까다로운 감정평가법인 설립?운영을 요구하였다.2010년 표준지 조사평가 업무를 담당하는 감정평가법의 명칭과 관련하여 감정평가업자의 조직규모, 소속 감정평가사의 실무경력 및 회계?감사 등 일정 요건을 충족시키는 감정평가업자를 대형감정평가법인(이하 “대형감정평가법인”)으로 변경하였고, 이는 전국 단위 조직체계(본사, 사무소, 분사무소)와 일정규모 이상의 감정평가사를 보유하도록 하고 있다는 점에서는 기존과 대동소이하다.당시 감정평가업자 선정기준 역시 부동산가격 조사?평가업무를 효율적으로 수행하기 위하여 대형감정평가법인에 대하여는 부동산가격 조사?평가업무의 배정에 있어 인센티브를 부여할 수 있게 하였다. 대형감정평가법인이 충족하여야 하는 요건은 우수감정평가법인처럼 분사무소의 설치기준이나 근무경력 등 까다로운 감정평가법인의 설립?운영을 요구하였다.이는 국민의 재산권보호 차원과 부동산 거래시장의 합리적 안정을 위한 조치로 해석할 수 있다. 대형감정평가법인이 아닌 감정평가업자가 표준지를 조사평가하기 위해서는 일정규모 이상의 인력과 조직체계를 갖추어야 한다.2015년 정상적 복수평가 원칙 불구하고 편의적 기본조사 시행2015년 당시 『舊 공시법』 제5조에 규정된 표준지 조사평가의 주요 기준은 기존과 유사하다. 즉, 법률에 의거할 때 1개의 표준지를 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰해야 한다.물론 『舊 공시법』 제5조에는 국토교통부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하는 경우에 인근 유사 토지의 거래가격?임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.이때, 표준지의 적정가격을 조사?평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다. 그러나, 국토교통부는 표준지 공시지가 조사평가를 의뢰할 때 수수료의 지급을 예산의 범위 내에서 지급할 수 있다는 법률 규정에 의거하여 표준지 가운데 일부를 약식으로 평가하는 소위 ‘기본조사제도’를 2015년과 2016년 시행하였다.기본조사제도는 표준지 조사평가 예산을 절감하려는 정부 정책에 따른 것이다. 당초에는 표준지 가운데 일부를 단수로 평가하고자 하였으나 법률상 표준지를 단수로 평가할 수 없어 일부 표준지에 대해 약식으로 평가하는 우회적인 방법을 채택한 것이다.개념상 기본조사는 일정조건(지가변동이 적은 읍면동 지역 등)에 해당하는 표준지에 대해 조사평가를 위한 여러 절차 중 일부를 생략하거나 약식으로 수행하는 것으로 정의할 수 있다.또한 기본조사 대상지역의 판단기준과 절차는 2015년 표준지 조사평가를 위해 2014년 국토교통부 훈령으로 개정한 『舊 표준지 조사평가기준』 제2조 제11호에 규정되어 있다. 기본조사를 실시하는 지역에 대한 판단은 개발사업 등으로 특별한 지가변동이 없고, 해당 읍면동의 최근 1년간 지가변동률이 1% 이하인 지역이어야 하고, 기본조사 지역의 선정은 국토교통부장관이 한다.2016년 기본조사 대상을 대폭 확대한편 국토교통부는 2016년 표준지 조사평가를 위해 국토교통부 훈령으로 개정한 『舊 표준지 조사평가기준』 제2조 제11호에서 기본조사 대상을 대폭 확대하였다.구체적으로 최근 1년간 지가변동률이 전국 평균 변동률 이하이면서 전체 표준지의 30% 이내에서 국토교통부장관이 별도로 선정한 읍면동으로 규정하고 있다. 정부가 기본조사를 실시하기로 하면서 감정평가업계는 이에 대해 문제점을 지적하였다.그러나 국토교통부는 예산 절감 목적과 환경변화를 이유로 기본조사가 불가피하다고 한 바 있다. 정부가 기본조사 제도를 시행할 때 주요 근거는 한국감정원(現 한국부동산원)의 상시 관리체계로 시간과 노력을 적게 투입해도 정밀하게 평가하는 표준지와 동등한 수준의 결과를 도출할 수 있다는 것이었다.하지만 실제 한국감정원의 상시 관리체계 운영을 통한 가격변동요인에 대한 자료를 수집 및 분석, 지가변동에 영향을 미치는 요인에 대한 특성 변동 조사 등이 제대로 이행되지 않았다.그 결과 실무적으로 기본조사지역에서도 기존과 동등하게 일을 하면서, 평가수수료만 상대적으로 낮게 수수하는 결과가 초래되었다.국토교통부 예산서에 따르면, 이러한 기본조사가 시행된 2015년과 2016년 표준지 조사평가의 예산의 경우 법률에 따라 정상적으로 표준지를 2명의 감정평가업자가 평가한 2014년의 표준지 조사평가 예산은 415.8억원이었으나, 약식형태의 기본조사가 시행된 2015년의 표준지 조사평가 예산은 306.4억원으로 109.4억원이 감소하였으며, 2016년에는 정밀조사 대상 표준지가 32.1만 필지에서 35.0만 필지로 증가하면서 총 평가수수료 예산은 324.1억원이 되었다.2017년 이후 복수평가와 단수평가 이원적 운영 도입추진1990년 처음 표준지 공시지가 제도를 도입할 당시, 1개의 표준지를 둘 이상의 감정평가업자가 조사평가하도록 한 이유는 표준지가 가지는 중요성, 가치평가가 가지는 주관성, 그리고 실무적 필요성 때문이었다. 복수평가의 구체적 이유는 다음과 같다.첫째, 1990년 제도 도입 당시 여러 행정기관으로 다원화되어 있던 공적 토지가격을 단일화 된 가격으로 산출하는데 있어 객관성과 공정성이 매우 필요하였다. 이러한 이유로 1개의 표준지를 2명의 감정평가사가 각각 독립된 입장에서 업무를 수행하도록 하였다.둘째, 표준지 평가는 ‘감정평가사’ 자격을 갖춘 업자들이 전문가적 시각에서 해당 토지의 객관적 가치를 추정하는 행위이다. 특히 표준지 가격을 조사하면서 토지 특성에 대한 시각이 다를 수 있고, 인근 거래사례 등과의 비교에 있어 가중치 부여에 차이가 있을 수 있기 때문이다. 이러한 견해 차이를 복수평가를 통해 평균가격을 제시함으로써 대표성을 갖는 가격으로 제시할 필요가 있었다.셋째, 1990년 표준지 조사평가를 수행할 당시에는 다운계약서 작성 등으로 거래가격에 대한 신뢰를 하기 어려웠고, 감정평가 관련 데이터베이스도 구축되지 않았다. 이러한 시가 관련 정보의 부정확성 및 비대칭성 때문에 표준지 복수평가가 필요하였다.넷째, 표준지 공시지가의 활용도가 매우 방대하고, 표준지 공시지가의 오류는 후속되는 각종 감정평가 및 행정행위에 영향을 미치므로 복수로 평가하여 오류 가능성을 줄여야 할 필요성이 있기 때문이다. 표준지는 개별공시지가 산정 뿐만 아니라 공용수용을 위한 토지보상액 산정, 국공유지의 처분, 금융기관 토지 담보대출 등에 있어 근거로 이용되고 있다. 표준지 공시지가의 하자가 후속 감정평가 결과에 그대로 반영되기 때문에 오류를 줄이는 일은 매우 중요하다.표준지공시지가 결정이 위법한 경우 행정소송의 대상따라서 2008년 선고된 대법원 판례를 보면 “표준지공시지가 결정은 이를 기초로 한 수용재결 등과는 별개의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하지만, 표준지공시지가는 이를 인근 토지의 소유자나 기타 이해관계인에게 개별적으로 고지하도록 되어 있는 것이 아니어서 인근 토지의 소유자 등이 표준지공시지가 결정 내용을 알고 있었다고 전제하기가 곤란할 뿐만 아니라, 결정된 표준지공시지가가 공시될 당시 보상금 산정의 기준이 되는 표준지의 인근 토지를 함께 공시하는 것이 아니므로 인근 토지 소유자는 보상금 산정의 기준이 되는 표준지가 어느 토지인지를 알 수 없으므로, 인근 토지 소유자가 표준지의 공시지가가 확정되기 전에 이를 다투는 것은 불가능하다.더욱이 장차 어떠한 수용재결 등 구체적인 불이익이 현실적으로 나타나게 되었을 경우에 비로소 권리구제의 길을 찾는 것이 우리 국민의 권리의식임을 감안하여 볼 때, 인근 토지소유자 등으로 하여금 결정된 표준지공시지가를 기초로 하여 장차 토지보상 등이 이루어질 것에 대비하여 항상 토지의 가격을 주시하고 표준지공시지가 결정이 잘못된 경우 정해진 시정절차를 통하여 이를 시정하도록 요구하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것이고, 위법한 표준지공시지가 결정에 대하여 그 정해진 시정절차를 통하여 시정하도록 요구하지 않았다는 이유로 위법한 표준지공시지가를 기초로 한 수용재결 등 후행 행정처분에서 표준지공시지가 결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으로서 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에도 부합하는 것이 아니다.따라서 표준지공시지가 결정이 위법한 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론, 수용보상금의 증액을 구하는 소송에서도 선행처분으로서 그 수용대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가 결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있다.”(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007두13845)한편, 우리의 표준지공시지가 제도는 1969년 7월 1일부로 시행된 일본 ‘지가공시법’에 의거 도입되었으며, 일본은 토지감정위원회가 매년 1회 표준지의 정상적인 가격을 공시함으로써 일반인들이 합리적이고 적절한 지가수준을 파악할 수 있도록 하고 부동산시장에서 적정한 지가가 형성될 수 있도록 함에 그 목적을 두고 있다. 물론 공시가격은 각 표준지에 대해서 부동산감정사 2인의 평가결과를 심사조정하여 최종 결정한다.2000년대 이후 표준지 단수평가 논의공시지가 제도가 시행된 지 10여년이 지나면서 제도 개편에 대한 여러 논의가 제기되었고, 그 중 하나가 표준지공시지가 평가방식(복수평가)에 대한 것이었고, 주요 내용은 다음과 같다.첫째, 공시지가가 시가의 50~60%에 불과하여 정확성이 낮으므로 복수평가가 필요하지 않다는 주장이다.(국토연구원, 2000, 「공시지가 제도개선에 관한 연구」에서 단수평가로 전환하기 위한 선결과제로 공시가격과 시가와의 격차 축소를 지적) 즉, 표준지를 시가의 100%로 공시한다면 높은 정확성 확보가 필요하지만 시가보다 낮은 상황에서는 불필요하다는 것이다.둘째, 표준지를 평가하는 감정평가사 2인이 평가한 결과에 있어 차이가 크지 않다는 주장이다. 즉 평가사의 주관적 차이에 따른 가격편차가 크지 않고, 동일 표준지에 대한 평가사 간 격차가 없거나 ±3% 이내로 작다는 것이다.셋째, 평가 관련 정보의 축적으로 표준지를 복수로 평가할 필요가 없다는 주장이다. 토지거래량이 늘고, 실거래신고 등으로 평가의 적정성을 담보하는 정보체계가 구축되었다는 것이다.넷째, 매년 표준지를 평가함으로 인해 대규모 예산이 투입되므로, 단수평가를 통해 예산을 축소할 필요가 있다는 주장이다. 이는 정부(기획재정부), 국회 등으로부터 예산 축소 요구가 계속 제기되는 것과 관련이 있다.다섯째, 표준지를 기준으로 감정평가를 하더라도 보상평가 등에서 둘 이상의 감정평가를 하므로 표준지를 굳이 복수로 평가할 필요가 없다는 주장이다.(채미옥, 2006, “부동산거래가격신고제 실시에 따른 공시지가제도의 개선방안 고찰”, 『국토연구』). 2008년 12월 국회 국토교통위원회는 표준지를 단수평가하거나 격년 단위로 평가하는 방향 등의 제도개선을 권고하였고, 기획재정부는 2009년 공시예산을 감축을 요구한 바 있다. 또한 2009년 정진섭의원은 ‘산간?오지 등에 대해 단수로 평가하는 방안을 제시한 바 있다.2010년~2013년 표준지 단수평가 입법 추진표준지를 단수로 평가해야 한다는 여러 주장이 제기되면서 2010년 국토교통부는 표준지의 일부를 단수로 평가하는 방법을 찾기 위한 연구용역을 시행한 바 있으며, 이 연구용역에서는 전년대비 ±1%로 가격변동이 낮은 지역을 대상지역으로 설정하였다.이어 국토교통부는 2011년 토지가격의 변동이 낮은 지역에 대해서는 예외적으로 단수로 표준지를 평가하는 방안을 마련하고, 법률개정을 추진하였으며, 2011년 4월 국회에 관련 법안을 제출하였다. 해당 법률(안)은 표준지공시지가를 평가하는 데 있어 토지가격변동이 매우 낮은 지역에 대해서는 1인의 감정평가사가 표준지를 평가하도록 하는 내용이다.표준지공시지가는 전국 3천여만 필지 중 대표성이 인정되는 50만 필지의 표준지를 선정한 후 2인의 감정평가사가 매년 1월 1일을 기준으로 가격을 조사?평가하여 정해지며, 표준주택가격 역시 전국 약 400만호의 개별주택 중 대표성이 인정되는 19만호의 표준주택을 선정한 후 2인의 감정평가사가 매년 1월 1일을 기준으로 가격을 조사?평가하는 절차로 진행된다.표준지?표준주택 조사?평가와 관련한 예산 소요액을 살펴보면, 표준지공시지가 조사에 2010년 695억원, 2011년 656억원이 소요되었고, 표준주택 가격조사에는 2010년 200억, 2011년 190억원의 비용이 소요되었다.이처럼 표준지?표준주택의 조사?평가 예산이 매년 수백억원이 소요되고 있으나 “산간?오지 등 지가의 변화가 작고 표준지 공시가격의 변화가 거의 없는 대통령령으로 정하는 일부지역에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 조사?평가를 의뢰할 수 있도록 하여 예산낭비를 줄이려는 것”이 개정안의 취지다.당시 해당 법률 개정안에 대한 국회 검토보고서에 의하면, 대상지역으로는 2년 동안 지가변동률이 ±1% 이내, 표준지 공시가격의 변동률이 ±1% 이내인 표준지”이며, 이를 따를 경우 단수평가제 대상은 표준지의 약 13%, 표준주택의 약 6%로 추정되고 있으며, 대략적인 예산절감 규모는 표준지와 표준주택을 합해 약30억원이 될 것으로 추정된다.이처럼 단수평가제의 도입은 예산 절감 등 효율성을 제고하는 긍정적 효과가 있음에도 불구하고, 일부에서는 보상 및 과세의 기준이 되는 표준지공시지가의 신뢰성을 담보하고 가격오류 가능성을 방지하기 위해서는 복수평가가 불가피하다는 반대의견도 제기하고 있으므로, 단수평가제 도입 시 발생하는 편익과 이로 인한 가격오류 가능성으로 발생하는 비용을 형량하여 결정하는 것이 바람직하다.<다음 호에 계속됩니다>[프로필] 권대중서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장o(현)한국경제평론가협회 부회장o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
집값보다 전세금 높인뒤 차액 배분…위법 공인중개사 429명 적발 (조세금융신문=구재회 기자) 국토교통부는 지난해 11월 20일부터 12월 말까지 전세사기에 가담한 것으로 의심되는 공인중개사 2천615명을 조사해 429명(16%)의 위반 행위를 적발했다고 16일 밝혔다.국토부에 따르면 이는 3차 특별점검 결과로, 1·2차 점검에서 위법 행위가 적발된 공인중개사 880명 중 현재 영업 중인 723명의 영업 실태를 재점검했다.전세사기 피해가 계속 발생하는 지역에서 영업하고 있으며, 사기에 가담한 것으로 의심되는 1천892명에 대해선 매매 및 임대차계약 중개 과정에서의 위반 행위를 조사했다.점검 과정에서 폐업 신고 후에도 다른 공인중개사의 등록증을 빌려 부동산을 운영하거나, 법정 중개보수를 초과해 수수한 사례도 적발됐다.세종시 공인중개사 B씨는 행정 처분을 피하기 위해 문제가 생긴 부동산을 '위장 폐업'하고서 부동산 3곳을 한꺼번에 운영하기도 했다.본인 소유 건물에 부동산을 새로 열었고, 공인중개사 C씨가 폐업 부동산을 넘겨받아 운영하는 것으로 서류상 이전 신고한 뒤 실제로는 자신이 운영했다. 또 다른 공인중개사와는 부동산을 공동 사용하는 것처럼 서류를 꾸민 다음 실제로는 B히가 운영했다.국토부는 적발된 공인중개사 429명의 위반 행위 483건 중 68건을 경찰에 수사 의뢰했다. 188건에 대해선 자격 취소(1건), 등록 취소(3건), 업무 정지(69건), 과태료 부과(115건) 등 행정 처분을 진행 중이다.박상우 국토부 장관은 "불법 행위에 연루된 공인중개사는 관련 법에 따라 엄중히 조치할 계획"이라며 "안전한 중개거래 환경을 만들기 위해 공인중개사 관련 제도 개선도 지속적으로 추진하겠다"고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
경기도, 불법 행위 부동산업소 99곳 적발…중개사 35명 수사의뢰 (조세금융신문=구재회기자)경기도는 지난해 10~12월 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 450개소를 특별 점검해 99개소에서 139건의 불법행위를 적발했다고 16일 밝혔다.도는 이 중 전세사기 가담 의심, 중개수수료 초과 수수 등과 관련해 공인중개사 35명(35건)을 지난해 11월 28일~이달 5일 차례로 수사 의뢰하고, 나머지 77건(등록취소 1건·업무정지 44건·과태료 36건)은 행정 처분했고, 사안이 경미한 27건은 경고·시정 조치했다고 덧붙였다.점검 대상 중 수원 '정씨 일가' 물건을 중개한 공인중개사 41개소 중 27개소에서 모두 61건의 불법 행위를 적발했다. 정씨 일가로부터 중개보수를 초과 수수한 사실이 확인된 25개소는 수사 의뢰 조치했고, 이 중 영업 중인 21개소는 영업정지 처분할 예정이다.정씨 일가 3명은 2021년 1월~2023년 9월 수원시 일대에서 가족과 법인 명의를 이용해 피해자 214명에게 225억원 상당의 전세보증금을 가로챈 혐의로 지난달 구속 기소됐다.이밖에 안산시 단원구에서는 2021년 부동산거래 신고된 당사자 간 직거래 매매 계약 12건(보증금 규모 17억4천만원)이 자본을 투입하지 않고 이뤄진 '무자본 갭투자'로 의심돼 조사가 진행됐다.그 결과 전세계약과 동시에 매매계약을 통해 바지 임대인으로 소유자를 변경하는 전세사기가 확인돼 사기, 공인중개사법 위반, 부동산거래신고법 위반 혐의로 공인중개사 1명과 중개보조원, 매도인, 바지 임대인 등 관계인 46명을 수사 의뢰했다.의정부시 한 공인중개사는 신탁 관계가 설정된 부동산 7건(보증금 합계 1억4천만원)의 임대차계약을 중개하는 과정에서 수탁자(신탁회사)의 사전 동의 없이 전세계약을 체결하는 데 관여한 것으로 드러나해당 공인중개사를 공인중개사법 위반으로 고발하고 업무정지 및 과태료 처분 조치했다.이번 특별 점검은 경기도가 국토교통부, 시군과 합동으로 지난해 10월 4일부터 12월 22일까지 진행했다. 점검 대상은 지난해 상반기 경기도 전세피해지원센터에 접수된 상담 물건을 1회 이상 중개한 314개소, 정씨 일가 관련 41개소, 지난해 1·2차 특별점검에서 적발된 95개소다.이계삼 경기도 도시주택실장은 "공인중개사들의 전세사기 가담을 차단하려면 이들의 범죄수익을 의무적으로 몰수?추징할 수 있는 규정을 신속히 신설할 필요가 있다"며 "법률 위반 사실을 공개할 수 있는 제도적인 보완책을 마련해 공인중개사법 개정을 건의할 계획"이라고 예고했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
쌍용건설, 수주·무재해 기원 산행…“2024년 무재해 이어갈 것” (조세금융신문=이정욱 기자)쌍용건설이 지난 13일 문수산과 운길산에서 각각 국내토목본부와 국내건축본부의 '2024년 수주 및 무재해 기원 산행' 행사를 진행했다고 15일 밝혔다.본사 임직원과 국내 현장소장 및 직원 등 국내토목본부120여명과 국내건축본부 60여명이 참석한 이번 행사는 올해 수주목표와 중대재해 제로(zero) 달성을 기원하고 산행을 통해 임직원간 화합의 시간을 갖기 위해 마련됐다.이른 아침부터 산행을 시작한 임직원은 산 정상에서 수주 및 무재해 기원제 등 본부별 프로그램을 진행하며 격려와 단합의 시간을 가졌다.쌍용건설은 관계자는 "2024년은 모든 경영 활동에 있어 안전보건 경영을 최우선 가치로 삼는 한 해가 될 것"이라며 "지난해에 이어 신규시장 개척은 물론 친환경, 신재생 에너지 사업 등을 적극 전개해 나갈 예정"이라고 밝혔다.한편 쌍용건설은 지난 주 '아이티 태양광 발전 설비와 ESS설비 건설 공사 및 운영 사업'을 최종 수주해 중남미 진출 교두보를 마련했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.15 출처 : 조세금융신문
신동아건설, 올해 첫 마수걸이 '광교지구 공공지식산업센터 건립사업' 수주 (조세금융신문=이정욱 기자)신동아건설이 경기주택도시공사(GH)가 공모한 '광교지구 공공지식산업센터 건립사업'을 수주했다고 15일 밝혔다.이 사업은 경기도 수원시 영통구 이의동 1322-2번지 5819㎡ 규모의 부지에 지하 3층~지상 14층, 연면적 3만4978㎡ 규모의 공공지식산업센터를 짓는 것이다. 추정사업비(민간사업자)는 약 767억원이다. 올 연말 착공해 오는 2026년 말 완공할 예정이다.신동아건설은 KR산업 등과 컨소시엄을 구성해 이번 공모에 참여했으며, 차세대 바이오 융복합 산업의 뉴노멀을 선도하는 지식산업센터 '광교 뉴런센터'를 제안했다.설계 콘셉트인 뉴런은 ▲주변 인프라를 통한 최신 정보와 경험이 만나 새로운 가치를 창출하는 New Learn ▲정보 및 지식의 재가공 기술이 신경망처럼 빠르게 뻗어 나가는 Neuron ▲체계적인 엑셀러레이터폼 조성 및 체계화된 원스톱 서비스로 빠른 지식을 창출하는 New Run 등의 뜻을 담고 있다.또 지하주차장 유효 높이 2.7m 및 법정 대비 약 2배의 주차 대수를 확보했고, 코워킹 스페이스 및 다목적실, 도서관, 창업 지원센터, 세미나실 등 입주자 지원시설을 계획했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.15 출처 : 조세금융신문
작년 아파트 청약자 59%는 수도권 선택…청약쏠림 현상도 주목 (조세금융신문=이정욱 기자)지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용한 것으로 나타났다.미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다는, 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다는 분석이다.프롭테크 업체 (주)직방은 2023년 아파트 분양을 위해 청약통장을 사용한 전국 청약접수 건수(청약접수 건은 청약통장 구좌 건 수를 뜻함)를 분석한 결과 이같이 나타났다고 15일 밝혔다.2023년은 전국 269개 분양사업지에 순위 내 청약 통장을 사용한 총 청약건 수가 112만8540건이었다. 이는 2022년 429개 사업지에 102만1502건보다 10.48% 늘어난 수치다.특히 권역별 청약통장의 사용 흐름이 과거와 다른 양상으로 나타났다. 수도권 위주로 아파트 분양시장이 재편되고 있는 것이다. 지난해 전체 청약자의 59%(66만3068건)가 수도권에 청약통장을 사용해 2022년 41%(41만4652건)가 사용된 지방 대비 수도권 집중현상이 나타났다. 같은 기간 지방은 2022년 59%(60만6850건)에서 2023년 41%(46만5472건)로 청약수요가 급감했고 1년 만에 청약수요의 주도권이 지방에서 수도권으로 옮겨갔다.직방은 "2023년 2~3분기 수도권 위주의 매매시장 회복이 일시적으로 발현된데다 1.3대책으로 수도권 주요지역이 규제지역에서 해제되며 분양권 전매가 자유로워진 영향이 컸다"면서 "미분양 적체로 공급 부담이 큰 지방과 달리 서울 등지는 공급 희소성이 부각되고 있고 경기도 일대는 GTX-A 노선에 대한 개통 기대감으로 수혜가 예상되는 주변 청약지에 수요자가 몰렸다"고 설명했다.2023년 권역별 청약접수 건을 살펴보면 경기 30%, 서울 24%로 과반이상을 기록했다. 경기도와 서울 순위 내 총 청약자는 60만8552명을 기록했고 2022년 대비 30만6471명이 늘었다.지난해 전국 순위 내 청약경쟁률 10위 이내의 상위 단지 역시 모두 수도권에 입지한 사업지들이 싹쓸이했다.1위는 지난 10월 화성시 장지동에서 분양한 '동탄레이크파크자앤앤e편한세상(민영)'으로 376.99대 1의 청약경쟁을 기록하며 순위내 마감했다. 2위는 파주시 동패동 '운정3제일풍경채(A46BL)'로 371.64대 1, 3위는 동대문구 청량리동 '청량리롯데캐슬하이루체'가 242.3 대 1의 청약열기를 나타냈다.반면 인천은 5%(5만4516건)로 2022년 11%의 절반에 머물었다. 2023년 4만호를 넘긴 대규모 아파트 입주가 발목을 잡으며 청약 수요의 관심을 끌지 못한 것으로 분석된다.한편 수도권과 지방 간의 청약 양극화 외에도 수도권 내의 청약쏠림 현상도 나타났다. 2023년 수도권 청약 건수(66만3068건) 중 무려 80.4%가 10개 지자체에 몰렸다. ▲경기 화성시(15만1499건) ▲서울 동대문구(9만1744건) ▲경기 파주시(8만2243건) ▲인천 서구(5만73건) ▲서울 광진구(4만1344건) ▲성동구(2만8710건) ▲송파구(2만5783건) ▲경기 평택시(2만4730건) ▲서울 영등포구(1만9478건) ▲경기 광명시(1만7230건) 순으로 청약자가 많았다. 이들 지역에 총 53만 2834건의 청약접수가 몰렸다.일부 지방은 지역내 호재나 청약 모객 분투를 통해 분양을 미쳤다. 충청북도는 청주시 일대에 많은 청약자가 몰리며 2023년 총청약자 중 17만 5258명을 가져갔다. 이는 2023년 청약수요 중 16%로 2022년 5%에 약 3배 증가한 수치다. 청주시 흥덕구 일대 분양한 4개 사업장이 48.27 대 1에서 98.61 대 1로 순위 내 청약마감에 성공하며 테크노폴리스 주변에 청약인파가 집중됐다.그 다음으로 ▲충청남도(5%) ▲강원도(5%) ▲대전시(5%) ▲부산시(4%) ▲광주시(3%) 등이 3%~5%의 청약통장 사용을 이끌어 냈다. 반면 ▲전라북도(1%) ▲전라남도(1%) ▲경상북도(1%), ▲경상남도 ▲울산시 ▲제주도 등지는 비교적 낮은 청약수요을 보였다. 한편 대구시는 지역내 쌓인 미분양(2023년 11월 기준 1만328가구) 우려로 신규 공급이 씨가 마르며 달성군 다사읍 '대실역블루핀34' 1개 사업장 분양에 그쳤고 세종시는 지난해 아예 신규 분양에 나서지 않았다.직방은 "지난해 지방에서 수도권으로 역전된 청약수요의 흐름은 2024년 분양시장으로 이어져 수도권 중심의 청약선호가 지속될 전망“이라면서 ”고분양가 부담은 여전하겠지만 지방에 비해 미분양 우려가 덜하고 서울 강남권역과 부도심, 수도권 택지지구 일대를 중심으로 양호한 입지의 청약대기 수요는 여전할 전망“이라고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.15 출처 : 조세금융신문
SH, 서울 마곡16·위례A1-14 분양주택 뉴홈 606가구 사전예약 (조세금융신문=구재회기자)서울주택도시공사는 14일 윤석열 정부의 공공분양주택 정책 브랜드인 '뉴:홈'의 시범사업인 마곡지구 16단지와 위례지구 A1-14블록 분양주택 총 606세대의 사전 예약을 받는다고 밝혔다.SH에 따르면 분양 대상은 마곡지구 16단지 '토지임대부 분양주택' 273세대와 위례지구 A1-14블록 '이익공유형'(나눔형) 333세대다.마곡지구 16단지는 공공이 토지를 소유하고 건물의 소유권은 수분양자가 취득하는 토지임대부 분양주택이다. 40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 안정적으로 살 수 있다.전체 공급물량 중 216세대는 청년·신혼부부·생애최초 유형으로 특별공급하고 나머지 잔여 물량은 일반공급한다.추정 건물분양가격과 토지임대료는 39㎡ 2억3천514만3천원·38만3천200원, 51㎡ 3억875만2천원·49만9천200원, 59㎡ 3억5천949만7천원·58만800원, 84㎡ 4억9천138만원·82만5천600원이다.위례지구 A1-14블록은 거주의무기간 이후 공공주택사업자에 환매 시 처분 손익의 70%를 수분양자에게 귀속하는 이익공유형 분양주택이다.전체 공급물량 중 264세대를 청년·신혼부부·생애최초 유형으로 특별공급하고 나머지는 일반공급한다. 추정 주택분양가격은 50㎡ 5억8천975만4천원, 59㎡ 6억9천494만7천원이다.신청 자격은 사전예약 입주자 모집 공고일을 기준으로 서울·경기·인천에 거주하며 입주자저축(주택청약종합저축 또는 청약저축)에 가입한 무주택세대 구성원이다. 지구별로 다른 세부 기준이 적용된다.SH 인터넷청약 누리집(https://www.i-sh.co.kr/app/index.do)을 통해 사전예약을 접수한다. 접수 기간은 특별공급 15∼16일, 일반공급 17∼18일이다.위례지구는 지하철 5호선 거여역·마천역을, 마곡지구는 9호선 마곡나루역을 도보로 이용할 수 있고 올림픽대로와 수도권제1순환고속도로를 통해 서울 전역으로 이동이 편리해 분양자의 선호도가 높을 것으로 예상된다고 SH는 전했다.김헌동 SH공사 사장은 "지난해 공급한 건물만 분양주택에 뜨거운 성원을 보내주신 시민께 진심으로 감사드린다"며 "새해에도 고품질 주택을 합리적인 가격으로 서울시민께 공급할 예정이니 앞으로 공사의 공공주택에 지속적인 관심을 가져줄 것을 부탁드린다"라고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.14 출처 : 조세금융신문
경찰, '수원 전세사기' 부동산 중개 관계자 60여명 수사 중 (조세금융신문=구재회 기자)'수원 전세사기' 사건의 임대인 일가가 구속 상태로 재판에 넘겨진 가운데 이들과 공모한 의혹을 받는 공인중개사 사무실 관계자 60여 명이 경찰 수사를 받는 것으로 확인됐다.경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 사기 등의 혐의를 받는 수원시 내 모 공인중개사 사무실 중개인 A씨 등 62명에 대해 조사 중이라고 13일 밝혔다.경찰은 이 사건과 관련, 지금까지 492건의 고소장을 접수했다. 고소장에 적시된 피해 액수는 739억원 상당이다.고소인들은 건물 임대인인 정모씨 일가와 각각 1억원 상당의 임대차 계약을 맺었으나 보증금을 돌려받지 못했다고 주장했다.경찰은 지난해 9월 5일 최초로 고소장을 접수한 이후 면밀한 수사를 거쳐 3개월여 만인 지난해 12월 8일 우선 정씨 부부와 그의 아들 등 3명에 대해 사기 등 혐의를 적용, 검찰에 송치했다.경찰은 이 외에도 임대차 계약을 중개한 공인중개사 및 중개 보조원 등 62명에 대해 조사 중이다.정씨 일가를 상대로 한 고소장 접수 건수는 지난해 말 가파른 증가세를 보이다가 사건 송치 시점을 전후로 큰 변동이 없는 상태이다.이에 따라 경찰은 보증금 미반환으로 인한 피해가 있거나 피해가 우려되는 세입자들의 고소가 대부분 마무리된 것으로 보고 있다.경찰 관계자는 "공인중개사 사무실 관계자들에 대해서는 정씨 일가와의 공범 관계에 대해 수사하고 있다"며 "아울러 정씨 일가의 범죄 수익에 대한 추적도 계속 진행 중"이라고 말했다.한편 정씨 일가 3명을 넘겨받은 검찰은 지난해 12월 27일 사기 등의 혐의를 적용해 이들을 구속기소 했다.정씨 일가는 2021년 1월부터 지난해 9월까지 일가족 및 임대 업체 법인 명의를 이용해 수원시 일대에서 800세대가량의 주택을 취득한 뒤 임차인 214명으로부터 전세 보증금 225억원을 편취한 혐의를 받는다.특히 정씨는 대출금이 700억원을 넘어 채무 초과 상태인데도, 구체적인 자금 관리 계획 없이 '돌려막기' 방식으로 임대 계약을 계속한 것으로 조사됐다.수사기관 안팎에서는 향후 경찰과 검찰의 보강 수사 내용에 따라 정씨 일가의 범죄 혐의가 추가될 가능성이 있다는 전망이 나온다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.13 출처 : 조세금융신문
LH, 행안부 주관 정보공개 종합평가서 '우수등급' 받아 (조세금융신문=구재회 기자)한국토지주택공사(LH)는 12일 행정안전부가 주관한 '2023년 정보공개 종합평가'에서 우수 등급을 받았다고 밝혔다.LH는 사전정보공개, 원문공개, 청구처리, 고객관리 등 전 영역에서 전년보다 높은 평가를 받으며 1등급이 향상됐다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.12 출처 : 조세금융신문
'아파트 173채 사들여 갭투자' 전세 사기 2명 항소심 형량 가중 (조세금융신문=박청하 기자)'무자본·갭투자' 방식으로 전세 사기를 저지른 피고인들이 항소심에서 1심보다 가중된 형을 선고받았다.광주지법 형사1부(김평호 부장판사)는 사기 혐의로 기소된 윤모(45)씨와 서모(45)씨에 대한 항소심에서 원심을 파기하고 징역 7년과 징역 6년을 각각 선고했다고 12일 밝혔다.윤씨 등은 2016년부터 부동산임대업체를 차려 이른바 무자본 갭투자 방식으로 전남 광양 등지에서 173채의 아파트를 사들였다.갭투자를 위해 181회에 걸쳐 174명과 전세 계약을 맺고 임대차보증금 102억여원을 받았는데, 부동산 가격이 하락하면서 전세가보다 매매가가 떨어지는 깡통전세로 전락했다.피고인들이 전세금을 반환하지 못하자 결국 세입자들의 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급해 피해를 발생시켰다.윤씨는 1심에서 징역 5년, 서씨는 징역 4년을 선고받았고 피고인들과 검사 모두 항소했다.윤씨 등은 항소심에서 "임대사업자로 무리하게 대규모 사업을 추진하다 실패한 것"이라며 "고의로 사기행각을 벌인 소위 '빌라왕' 계열의 사기와는 다르다"고 주장했다.그러나 재판부는 시세보다 저렴한 부동산을 집중적으로 사들이고, 매매가보다 비싸게 전세 계약을 맺은 것 자체가 세입자를 기망한 행위라고 봤다.HUG를 통해 대위변제가 이뤄져 개별 세입자의 실제 피해가 발생하지 않았더라도, 피해가 공공기관에 전가된 것일 뿐이라 지적했다.재판부는 "전세 사기 범행은 주택시장의 건전한 거래 질서를 교란하고 서민들의 전 재산이나 다름없는 임대차보증금을 이익 추구의 수단으로 삼은 범죄"라며 "세입자의 생활 기반을 뿌리째 흔드는 중대범죄라는 점에서 엄벌할 필요성이 있다"고 양형 사유를 설명했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.12 출처 : 조세금융신문