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경제ㆍ산업

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갑진년 정비사업 마수걸이 최대 격전지는?…낮아진 문턱에 기대감↑ (조세금융신문=이정욱 기자)올해도 계속되는 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태로 유동성에 대한 우려가 커진 가운데 지난 10일 정부가 재개발?재건축 규제를 완화했다. 건설업계는 정비사업의 낮아진 문턱에 올해 마수걸이 수주를 위해 분주하다.18일 정비업계에 따르면 건설업계 맏형인 현대건설은 올해 마수걸이 수주로 ‘성남 중2구역 재개발’을 유력하게 꼽았다. 지난해 도시정비 수주액 4조6122억원을 달성하며 5년 연속 도시정비 수주 1위를 차지하며 올해도 순조롭게 정비사업 수주를 이어가고 있다.현대건설은 이달 5일 열린 현장설명회에 참석해 강한 수주 의지를 드러냈으며, 9일에는 입찰참여의향서를 제출한 것으로 알려졌다.해당 사업은 성남시 중원구 중앙동 196번지 일원 3만9346㎡ 대상 부지에 해당한다. 재개발을 통해 지하 4층~지상 49층 규모의 공동주택 955세대 및 상가 등 부대복리시설이 들어설 예정이다.성남 중2구역 재개발 사업은 1차 현장설명회에 9개 사가 참석했지만 입찰에 참여한 건설사가 없어 유찰됐다. 이에 조합은 5일, 2차 현장설명회를 개최했으며, 현대건설, GS건설, 포스코이앤씨, SK에코플랜트, 금호건설, 일성건설 등 6개 사가 참석했다.지난해 4조5988억원을 수주하며 2위로 올라선 포스코이앤씨와 2조961억원을 수주해 4위에 오른 삼성물산은 이달 27일, '부산 촉진 2-1구역 재개발' 시공권을 놓고 맞붙는다.사업지는 부산시 부산진구 범전동 263-5번지 일원 13만6727㎡다. 재개발을 통해 지하 5층~지상 69층 규모의 공동주택 1902가구, 오피스텔 99실 및 부대복리시설 등이 들어선다.부산 촉진2-1구역 조합은 당초 계약을 맺은 GS건설사와 공사비 증액에 대한 이견을 좁히지 못하고 작년 6월, 시공사 계약을 해지했다. 새롭게 시공사 선정 절차를 밟으며 컨소시엄 불가를 조건으로 내세웠고, 삼성물산과 포스코이앤씨가 경쟁에 뛰어들었다.총 공사비만 1조원이 넘어 치열한 경쟁이 예상되는 가운데, 조합은 이달 27일 총회를 통해 시공사를 선정한다는 계획이다.이외에 GS건설의 마수걸이 수주 사업지로는 '부산 민락2구역 재개발'이 꼽힌다.SK에코플랜트는 서울 강북구 미아동 791-108 일대에 아파트 598가구를 건립하는 ‘미아11구역 재개발’ 사업에 단독 응찰, 오는 20일 열리는 시공사 선정 총회에서 첫 정비사업 수주에 성공할 것으로 알려졌다.건설업계 관계자는 "작년에는 고금리와 주택가격 하락 등으로 인해 건설사들이 수주에 신중한 태도를 보였으나 올해는 사업성이 양호한 다수의 사업지에서 시공사 선정이 기대되는 만큼 건설사들도 수주에 적극적인 모습을 취할 것으로 예상된다"며 "다만, 주택경기에 대한 불확실성으로 건설사들이 선별적인 수주 기조를 취할 것으로 보이며, 이에 따라 특정 사업지에서의 경쟁은 한층 더 치열해질 것으로 보인다"고 밝혔다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.18 출처 : 조세금융신문
쌍용건설 컨소, 군포시와 ‘3기 신도시’ 신분당선 연장사업 업무협약 (조세금융신문=이정욱 기자)쌍용건설 컨소시엄(쌍용건설?동명기술공단)이 군포시와 신분당선 연장 광역철도 민자투자사업을 위해 협력한다.쌍용건설은 18일 군포시청에서 신분당선 연장 광역철도 민자투자사업의 원활한 사업추진을 위해 상호 협력하는 내용으로 MOU(양해각서)를 체결했다고 밝혔다.이날 협약식에는 하은호 군포시장을 비롯해 쌍용건설 김인수 대표이사와 동명기술공단 신희정 회장 및 주요 관계자들이 참석했다.군포·안산·의왕 3기 신도시의 광역교통개선 대책 사업으로 추진중인 신분당선 연장 광역철도 사업은 경기도 수원시 광고역(신분당선)에서 의왕시 의왕역(1호선)을 거쳐 안산시 반월역(4호선) 14.54㎞를 연장하는 광역철도 민자투자사업으로 약 1조 6천억원의 사업비가 소요될 것으로 예상된다.이번 MOU 체결 이후 신분당선(광교~반월)을 연장하는 광역철도의 건설과 조속한 개통을 위해 민자사업으로 추진하고 이와 함께 3기 신도시 광역교통개선대책으로 확정되도록 상호 협력할 계획이다.쌍용건설은 이번 양해각서 체결을 통해 전국에 고속철도와 철도 182km, 지하철40km를 시공한 기술력과 노하우, 지자체와의 업무협력을 바탕으로 민자사업 추진동력 확보와 대외적 선점효과의 시너지를 기대하고 있다.쌍용건설 관계자는 "3기 신도시의 광역교통개선 대책 사업의 최초 제안자인 군포시와 성공적인 사업추진을 위해 양해각서를 체결하게 됐다"며, "사업이 원활하게 추진될 수 있도록 기술협력과 행정 업무 등 지원에 최선을 다하겠다"고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.18 출처 : 조세금융신문
부산시, 찾아가는 전세 사기 피해 예방법 교육 진행 (조세금융신문=최주현 기자)부산시는 18일 전세 사기 피해를 예방하기 위해 청년·사회초년생 등을 대상으로 '찾아가는 전세 사기 피해 예방 교육'을 진행한다고 밝혔다.시에 따르면 전세 사기 피해 예방 교육은 부동산 전월세 계약 경험이 없는 근로자·사회초년생·대학생 등을 대상으로 한다. 분야별 강사가 전세 사기 유형, 피해 예방법, 부동산거래·계약 시 주의사항 등으로 나눠 쉽고 재미있게 강연할 예정이다.시는 법률 전문 강사도 초빙해 사회초년생으로서 알면 득이 되는 생활법률 상식도 제공하는데,이번 교육은 전문 강사가 현장을 직접 찾아가 강의하는 방식으로 진행된다.교육을 희망하는 근로 사업장, 대학교 등에서는 교육 인원(30명 이상)과 장소를 확보한 다음 부산시 전세 피해지원팀(☎051-888-4252)으로 문의하면 된다.시는 한국공인중개사협회 부산지회와 부산지방변호사회·부산지방법무사회와 협력해 실력 있는 전문 강사를 섭외할 계획이다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.18 출처 : 조세금융신문
서울시, 재개발 입안동의율 50%로 완화…고도지구 전면개편 (조세금융신문=구재회 기자)서울 시내 재개발 정비계획 입안 시 토지 등 소유자 동의율 요건이 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화된다. 또 반대 비율이 높아 현실적으로 사업 추진이 어려운 경우 입안권자인 구청장이 입안을 재검토하거나 취소할 수 있게 된다.18일 서울시는 전날 제1차 도시계획위원회를 열어 이같은 내용을 담은 '2025 도시·주거환경정비기본계획 변경안'을 수정가결했다고 밝혔다.이에 따라 정비계획 입안 동의율은 기존 토지 등 소유자 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화된다. 단, 토지면적 기준(2분의 1 이상)은 주민 의사를 반영한 정비구역 지정이라는 취지를 살려 당초 요건을 유지하기로 했다.또 입안 재검토 및 취소 기준이 신설됐는데, 이 기준은 주민공람과 시의회 의견을 종합적으로 고려해 수정안으로 가결됐다.입안 재검토 기준은 주민공람안에서는 토지 등 소유자 반대 15% 이상이었으나, 수정안에서 20% 이상으로 상향 조정됐다. 공공재개발 단독시행 방식은 토지 등 소유자 반대 25% 이상으로 상향 조정됐다.입안 재검토 기준에 해당하면 입안권자인 구청장은 구역계 일부 제척·변경 등 조치계획을 세워 시에 사업추진 여부 등에 대한 의견을 제출해야 한다.또 민간재개발은 토지 등 소유자 25% 이상이나 토지면적 2분의 1 이상 반대가 있을 때, 공공재개발은 토지 등 소유자 30% 이상 또는 토지면적 2분의 1 이상 반대가 있을 때 입안을 취소할 수 있다.이로써 주민 반대가 많아 사업추진이 어렵다고 판단되는 구역에 대해 구청장이 입안을 중단(취소)할 수 있는 근거가 마련됐다. 다만 요건 충족 시 자동 취소되는 것이 아니라 구청장이 정비계획 입안 취소 여부를 결정할 수 있도록 했다고 시는 설명했다.변경 내용은 고시일부터 시행된다. 단 시행일 전날까지 주민공람을 공고한 구역은 종전 기준을 적용한다. 공공재개발 단독시행 방식의 경우 시행일 전날까지 입안을 제안한 구역은 종전 기준이 적용된다.시 관계자는 "신속 추진이 가능한 곳은 빠른 구역지정을 통해 주민이 주체가 돼 사업을 추진할 길이 열렸다"며 "반대가 많은 구역은 재검토 등을 통해 갈등을 최소화하면서 초기에 추진 방향을 결정할 제도적 기반이 마련될 것"이라고 설명했다.한편, 남산, 북한산, 국회의사당 주변 건축물 높이를 제한해온 고도지구 제도도 약 30년 만에 전면 개편된다.시는 전날 도시계획위원회에서 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구·특화경관지구) 결정 변경안도 수정가결했다. 고도지구는 도시경관 보호와 과밀 방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다.시는 그동안 규제로 인식돼 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 지난해 6월 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 발표하고 연말까지 의견을 수렴한 바 있다.이번 심의 안건은 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화하는 내용이 담겼다.남산 주변, 북한산 주변, 구기·평창 주변 고도지구는 노후 주거환경 개선을 위해 정비사업 등을 추진할 때 높이 기준 완화가 가능한 방안을 제시했다.다만 추가 완화 때는 경관 보호를 위해 지구별 경관관리 가이드라인을 준수해야 하며, 가이드라인에는 정비사업 등 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 평가로 높이를 45m까지 완화할 수 있다는 내용이 담겼다.국회의사당, 경복궁 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 일부 지역의 높이 기준을 추가 완화한다. 다만 의사당 주변은 국회사무처 등 관계기관과 충분한 협의를 거쳐 추후 결정하기로 했다.시는 다음달에 수정가결된 고도지구 등의 재열람공고와 관련 부서 협의를 마치고 상반기 내 결정할 방침이라고 전했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.18 출처 : 조세금융신문
SH공사, 마곡16·위례A1-14 분양주택 특공 19일 추가 접수 (조세금융신문=구재회 기자)서울주택도시공사(SH공사)는 17일 마곡지구 16단지 토지임대부 및 위례지구 A1-14블록 이익공유형 분양주택의 사전예약 특별공급 접수를 이달 19일 추가로 진행한다고 밝혔다.마곡지구 16단지·위례지구 A1-14 블록 [이미지=SH공사]" xtype="photo">SH공사는 당초 15∼16일 SH인터넷청약 홈페이지를 통해 마곡 및 위례지구 특별공급 사전예약을 받았지만 16일 오후 4시 40분께부터 신용평가사 KCB 전산장애로 인해 접수가 불가능했던 것으로 확인됐다고 설명했다.이에 19일 오전 10시부터 오후 2시까지 4시간 동안 특별공급 접수를 추가로 진행하기로 했는데, 추가 접수에 대한 현장접수처는 운영하지 않는다.마곡 및 위례지구의 일반공급 접수는 17일 오전 10시부터 18일 오후 5시까지 진행된다. 전체 606세대 중 126세대가 대상이다.마곡지구 16단지는 공공이 토지를 소유하고 건물의 소유권은 수분양자가 취득하는 토지임대부 분양주택이다. 40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 안정적으로 살 수 있다.위례지구 A1-14블록은 거주의무기간 이후 공공주택사업자에 환매 시 처분 손익의 70%를 수분양자에게 귀속하는 이익공유형 분양주택이라고 SH공사는 전했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.17 출처 : 조세금융신문
HUG, 정부혁신우수사례 포상금 부산 남구 저소득층에 기부 (조세금융신문=구재회 기자)주택도시보증공사(HUG)는 16일 지난해 행정안전부가 주관한 '정부혁신 우수사례 경진대회'에서 국무총리상을 수상하면서 받은 포상금 200만원을 부산 남구에 기부했다고 밝혔다.HUG에서 기탁한 성금은 부산 남구 지역 저소득층 복지사업에 사용될 예정이다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
LH, 남양주시와 3기 신도시 최초 수소도시 조성 추진 (조세금융신문=이정욱 기자)한국토지주택공사(LH)가 16일 남양주시와 '남양주 수소도시 조성사업 업무협약'을 체결했다고 밝혔다.이 사업은 3기 신도시 최초로 남양주왕숙2 지구에 수소도시 인프라를 조성하는 사업으로 정부 국정과제 중 하나인 수소경제 기반을 조기에 구축해 도시의 에너지 자립률을 높이는 데 기여하기 위해 추진됐다.'수소도시'는 공동주택, 건축물, 교통시설 등에 수소를 에너지원으로 활용할 수 있도록 수소생산시설 등의 도시기반시설을 구축한 도시다. 도시 내 수소 활용이 가능한 전 분야에 실제 수소가 적용된다.LH는 지난 2021년에 수소도시 사업모델 구상 및 사업화 방안을 수립했으며 남양주시와 함께 수소도시 인프라 조성을 추진해 왔다. 지난 2022년에 국토교통부 수소도시 지원사업으로 선정돼 지난해 마스터플랜을 수립했으며 올해부터 조성사업을 본격 추진한다.이번 협약으로 두 기관은 사업의 실행력을 확보하고 정부 정책을 적극 이행하는데 협조체계를 공고히 할 예정이다.두 기관은 오는 2026년까지 국비 등 400억원을 투자해 공동주택, 모빌리티, 이송시설 등 다양한 분야에서 수소 에너지 인프라를 구축할 계획이다.구체적으로 바이오가스를 이용한 수소생산 및 그린수소 추출시설, 연료전지, 수소충전소, 수소배관 등을 설치한다.LH는 수소도시 인프라 구축을 위한 주요 사업을 수탁받아 통합공공임대주택 단지 내 수소 연료전지 등을 설치하며, 남양주시는 사업 관리, 재원 조달을 담당한다.LH는 이번 사업으로 도시의 탄소중립 가속화 대응에 앞장서고, 이를 통해 에너지비용 절감 등 시민들의 주거편의도 향상될 것으로 기대하고 있다.이한준 LH 사장은 "남양주시와 함께 미세먼지와 온실가스 배출 없는 수소 기반 도시를 조성해 지역주민께 쾌적한 환경을 제공하고, 나아가 수소 경제 기반을 조기 구현해 이를 바탕으로 지역경제가 활성화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
[전문가 칼럼] 표준지공시지가 산정방식의 문제점 上편 (조세금융신문=권대중서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수)들어가는 글1989년 정부는 다원화된 공적평가 체계를 바꿔 전국의 토지 가운데 대표성을 가지는 ‘표준지’를 선정한 후 이에 대한 적정가격을 조사?평가하여 공시함으로써 이를 관련 행정기관에서 토지의 가치를 산정할 때 활용하도록 하는 ‘공시지가제도’를 처음 입법화하였다.특히, 표준지 가격을 공시하는 과정에서 표준지에 대한 조사평가를 수행할 전문가로 ‘감정평가사’를 지정하면서 감정평가 관련 제도 역시 정비하였다. 이때 제정된 법률이 바로 『지가공시 및 감정평가에 관한 법률』(이하 ‘공시법’)이다.이 법률은 동년 4월 1일 법률로 제정되어 동년 7월 1일부터 시행에 들어갔다. 법률 시행을 통해 최초로 표준지 가격이 공시된 시점은 1990년으로, 동법 제3조에 의한 표준지 가격공시의 절차는 건설부장관(現 국토교통부 장관)이 매년 토지이용상황?주위환경 기타 조건이 유사한 토지 가운데 표준지를 선정하고, 감정평가사로 하여금 공시기준일(매년 1월 1일) 시점에서의 토지가격을 조사?평가하도록 하여 이를 토지평가위원회(現 중앙부동산가격공시위원회)의 심의를 거쳐 일괄 공시하게 된다.한편 동법 제5조에서는 표준지를 어떻게 선정하고 어떻게 가격을 결정할 것인지와 누가 어떻게 표준지를 조사평가할 것인지에 대해 규정하고 있다. 표준지 선정 및 가격평가와 관련하여 당시 『舊 공시법』 제1항에서는 “건설부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하는 경우에는 인근 유사 토지의 거래가격?임료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다”고 규정하였다.또한, 표준지 조사평가를 수행할 주체와 방식에 대해 『舊 공시법』 제2항에서 “건설부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자(등록을 한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인)에게 이를 의뢰하여야 한다”로 규정하고 있다.그러나 표준지공시지가 평가는 개별공시지가 산정의 기준이 되며 공적평가와 사적평가 등 모든 평가의 기준이 되고 있다.특히, 공시지가는 재산세 등 보유세 산정기준, 개발부담금 등 부담금 결정기준, 국공유지 사용료 부과기준, 사회복지 관련 판단기준 등 국민생활에 밀접하고 광범위하게 활용되고 있는 바, 복수평가의 객관성을 유지해야 함에도 단순히 예산절감을 이유로 표준지와 개별지의 정확도 및 적정성을 하락시키는 ‘표준지 단수평가’와 ‘검증규모 축소 및 낮은 수수료 수준’은 조속히 개선되어야 한다. 이에 표준지 산정방식의 문제점을 짚어보고 개선방안을 제시하고자 한다.감정평가업자의 선정1990년 제도 도입 초기부터 정부는 감정평가업자의 선정과 관련하여 표준지 조사평가 업무의 중요성과 파급효과 그리고 효율적인 관리 등을 위해 정부로부터 인가를 받은 감정평가법인 가운데 일정 규모 이상의 감정평가사를 보유하고, 전국적인 조직체계를 갖춘 법인(舊 우수감정평가법인)이 업무를 주로 담당하는 형태를 취해 왔다.감정평가업자 선정에 대한 사항은 훈령으로 제정되어 시행되어 왔으며, 2008년 『부동산가격 조사?평가를 위한 감정평가업자 선정기준』(이하 ‘평가업자 선정기준’)에서는 “우수감정평가법인이 아닌 감정평가업자가 표준지를 조사평가하기 위해서는 일정규모 이상의 인력과 조직체계를 갖추어야 한다”고 선정기준을 규정하고 있으며, 당시 『평가업자 선정기준』 제3조에 따라 국토해양부장관은 부동산가격 조사?평가업무를 효율적으로 수행하기 위하여 감정평가업자의 조직규모, 소속 감정평가사의 실무경력 및 감정평가업무실적 그 밖의 업무수행능력 등이 우수한 감정평가업자(이하 “우수평가업자” 라 한다)에 대하여는 부동산가격 조사?평가업무의 배정에 있어 인센티브를 부여할 수 있고, 우수감정평가업자는 분사무소의 설치기준이나 근무경력 등 까다로운 감정평가법인 설립?운영을 요구하였다.2010년 표준지 조사평가 업무를 담당하는 감정평가법의 명칭과 관련하여 감정평가업자의 조직규모, 소속 감정평가사의 실무경력 및 회계?감사 등 일정 요건을 충족시키는 감정평가업자를 대형감정평가법인(이하 “대형감정평가법인”)으로 변경하였고, 이는 전국 단위 조직체계(본사, 사무소, 분사무소)와 일정규모 이상의 감정평가사를 보유하도록 하고 있다는 점에서는 기존과 대동소이하다.당시 감정평가업자 선정기준 역시 부동산가격 조사?평가업무를 효율적으로 수행하기 위하여 대형감정평가법인에 대하여는 부동산가격 조사?평가업무의 배정에 있어 인센티브를 부여할 수 있게 하였다. 대형감정평가법인이 충족하여야 하는 요건은 우수감정평가법인처럼 분사무소의 설치기준이나 근무경력 등 까다로운 감정평가법인의 설립?운영을 요구하였다.이는 국민의 재산권보호 차원과 부동산 거래시장의 합리적 안정을 위한 조치로 해석할 수 있다. 대형감정평가법인이 아닌 감정평가업자가 표준지를 조사평가하기 위해서는 일정규모 이상의 인력과 조직체계를 갖추어야 한다.2015년 정상적 복수평가 원칙 불구하고 편의적 기본조사 시행2015년 당시 『舊 공시법』 제5조에 규정된 표준지 조사평가의 주요 기준은 기존과 유사하다. 즉, 법률에 의거할 때 1개의 표준지를 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰해야 한다.물론 『舊 공시법』 제5조에는 국토교통부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하는 경우에 인근 유사 토지의 거래가격?임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.이때, 표준지의 적정가격을 조사?평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다. 그러나, 국토교통부는 표준지 공시지가 조사평가를 의뢰할 때 수수료의 지급을 예산의 범위 내에서 지급할 수 있다는 법률 규정에 의거하여 표준지 가운데 일부를 약식으로 평가하는 소위 ‘기본조사제도’를 2015년과 2016년 시행하였다.기본조사제도는 표준지 조사평가 예산을 절감하려는 정부 정책에 따른 것이다. 당초에는 표준지 가운데 일부를 단수로 평가하고자 하였으나 법률상 표준지를 단수로 평가할 수 없어 일부 표준지에 대해 약식으로 평가하는 우회적인 방법을 채택한 것이다.개념상 기본조사는 일정조건(지가변동이 적은 읍면동 지역 등)에 해당하는 표준지에 대해 조사평가를 위한 여러 절차 중 일부를 생략하거나 약식으로 수행하는 것으로 정의할 수 있다.또한 기본조사 대상지역의 판단기준과 절차는 2015년 표준지 조사평가를 위해 2014년 국토교통부 훈령으로 개정한 『舊 표준지 조사평가기준』 제2조 제11호에 규정되어 있다. 기본조사를 실시하는 지역에 대한 판단은 개발사업 등으로 특별한 지가변동이 없고, 해당 읍면동의 최근 1년간 지가변동률이 1% 이하인 지역이어야 하고, 기본조사 지역의 선정은 국토교통부장관이 한다.2016년 기본조사 대상을 대폭 확대한편 국토교통부는 2016년 표준지 조사평가를 위해 국토교통부 훈령으로 개정한 『舊 표준지 조사평가기준』 제2조 제11호에서 기본조사 대상을 대폭 확대하였다.구체적으로 최근 1년간 지가변동률이 전국 평균 변동률 이하이면서 전체 표준지의 30% 이내에서 국토교통부장관이 별도로 선정한 읍면동으로 규정하고 있다. 정부가 기본조사를 실시하기로 하면서 감정평가업계는 이에 대해 문제점을 지적하였다.그러나 국토교통부는 예산 절감 목적과 환경변화를 이유로 기본조사가 불가피하다고 한 바 있다. 정부가 기본조사 제도를 시행할 때 주요 근거는 한국감정원(現 한국부동산원)의 상시 관리체계로 시간과 노력을 적게 투입해도 정밀하게 평가하는 표준지와 동등한 수준의 결과를 도출할 수 있다는 것이었다.하지만 실제 한국감정원의 상시 관리체계 운영을 통한 가격변동요인에 대한 자료를 수집 및 분석, 지가변동에 영향을 미치는 요인에 대한 특성 변동 조사 등이 제대로 이행되지 않았다.그 결과 실무적으로 기본조사지역에서도 기존과 동등하게 일을 하면서, 평가수수료만 상대적으로 낮게 수수하는 결과가 초래되었다.국토교통부 예산서에 따르면, 이러한 기본조사가 시행된 2015년과 2016년 표준지 조사평가의 예산의 경우 법률에 따라 정상적으로 표준지를 2명의 감정평가업자가 평가한 2014년의 표준지 조사평가 예산은 415.8억원이었으나, 약식형태의 기본조사가 시행된 2015년의 표준지 조사평가 예산은 306.4억원으로 109.4억원이 감소하였으며, 2016년에는 정밀조사 대상 표준지가 32.1만 필지에서 35.0만 필지로 증가하면서 총 평가수수료 예산은 324.1억원이 되었다.2017년 이후 복수평가와 단수평가 이원적 운영 도입추진1990년 처음 표준지 공시지가 제도를 도입할 당시, 1개의 표준지를 둘 이상의 감정평가업자가 조사평가하도록 한 이유는 표준지가 가지는 중요성, 가치평가가 가지는 주관성, 그리고 실무적 필요성 때문이었다. 복수평가의 구체적 이유는 다음과 같다.첫째, 1990년 제도 도입 당시 여러 행정기관으로 다원화되어 있던 공적 토지가격을 단일화 된 가격으로 산출하는데 있어 객관성과 공정성이 매우 필요하였다. 이러한 이유로 1개의 표준지를 2명의 감정평가사가 각각 독립된 입장에서 업무를 수행하도록 하였다.둘째, 표준지 평가는 ‘감정평가사’ 자격을 갖춘 업자들이 전문가적 시각에서 해당 토지의 객관적 가치를 추정하는 행위이다. 특히 표준지 가격을 조사하면서 토지 특성에 대한 시각이 다를 수 있고, 인근 거래사례 등과의 비교에 있어 가중치 부여에 차이가 있을 수 있기 때문이다. 이러한 견해 차이를 복수평가를 통해 평균가격을 제시함으로써 대표성을 갖는 가격으로 제시할 필요가 있었다.셋째, 1990년 표준지 조사평가를 수행할 당시에는 다운계약서 작성 등으로 거래가격에 대한 신뢰를 하기 어려웠고, 감정평가 관련 데이터베이스도 구축되지 않았다. 이러한 시가 관련 정보의 부정확성 및 비대칭성 때문에 표준지 복수평가가 필요하였다.넷째, 표준지 공시지가의 활용도가 매우 방대하고, 표준지 공시지가의 오류는 후속되는 각종 감정평가 및 행정행위에 영향을 미치므로 복수로 평가하여 오류 가능성을 줄여야 할 필요성이 있기 때문이다. 표준지는 개별공시지가 산정 뿐만 아니라 공용수용을 위한 토지보상액 산정, 국공유지의 처분, 금융기관 토지 담보대출 등에 있어 근거로 이용되고 있다. 표준지 공시지가의 하자가 후속 감정평가 결과에 그대로 반영되기 때문에 오류를 줄이는 일은 매우 중요하다.표준지공시지가 결정이 위법한 경우 행정소송의 대상따라서 2008년 선고된 대법원 판례를 보면 “표준지공시지가 결정은 이를 기초로 한 수용재결 등과는 별개의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하지만, 표준지공시지가는 이를 인근 토지의 소유자나 기타 이해관계인에게 개별적으로 고지하도록 되어 있는 것이 아니어서 인근 토지의 소유자 등이 표준지공시지가 결정 내용을 알고 있었다고 전제하기가 곤란할 뿐만 아니라, 결정된 표준지공시지가가 공시될 당시 보상금 산정의 기준이 되는 표준지의 인근 토지를 함께 공시하는 것이 아니므로 인근 토지 소유자는 보상금 산정의 기준이 되는 표준지가 어느 토지인지를 알 수 없으므로, 인근 토지 소유자가 표준지의 공시지가가 확정되기 전에 이를 다투는 것은 불가능하다.더욱이 장차 어떠한 수용재결 등 구체적인 불이익이 현실적으로 나타나게 되었을 경우에 비로소 권리구제의 길을 찾는 것이 우리 국민의 권리의식임을 감안하여 볼 때, 인근 토지소유자 등으로 하여금 결정된 표준지공시지가를 기초로 하여 장차 토지보상 등이 이루어질 것에 대비하여 항상 토지의 가격을 주시하고 표준지공시지가 결정이 잘못된 경우 정해진 시정절차를 통하여 이를 시정하도록 요구하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것이고, 위법한 표준지공시지가 결정에 대하여 그 정해진 시정절차를 통하여 시정하도록 요구하지 않았다는 이유로 위법한 표준지공시지가를 기초로 한 수용재결 등 후행 행정처분에서 표준지공시지가 결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으로서 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에도 부합하는 것이 아니다.따라서 표준지공시지가 결정이 위법한 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론, 수용보상금의 증액을 구하는 소송에서도 선행처분으로서 그 수용대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가 결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있다.”(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007두13845)한편, 우리의 표준지공시지가 제도는 1969년 7월 1일부로 시행된 일본 ‘지가공시법’에 의거 도입되었으며, 일본은 토지감정위원회가 매년 1회 표준지의 정상적인 가격을 공시함으로써 일반인들이 합리적이고 적절한 지가수준을 파악할 수 있도록 하고 부동산시장에서 적정한 지가가 형성될 수 있도록 함에 그 목적을 두고 있다. 물론 공시가격은 각 표준지에 대해서 부동산감정사 2인의 평가결과를 심사조정하여 최종 결정한다.2000년대 이후 표준지 단수평가 논의공시지가 제도가 시행된 지 10여년이 지나면서 제도 개편에 대한 여러 논의가 제기되었고, 그 중 하나가 표준지공시지가 평가방식(복수평가)에 대한 것이었고, 주요 내용은 다음과 같다.첫째, 공시지가가 시가의 50~60%에 불과하여 정확성이 낮으므로 복수평가가 필요하지 않다는 주장이다.(국토연구원, 2000, 「공시지가 제도개선에 관한 연구」에서 단수평가로 전환하기 위한 선결과제로 공시가격과 시가와의 격차 축소를 지적) 즉, 표준지를 시가의 100%로 공시한다면 높은 정확성 확보가 필요하지만 시가보다 낮은 상황에서는 불필요하다는 것이다.둘째, 표준지를 평가하는 감정평가사 2인이 평가한 결과에 있어 차이가 크지 않다는 주장이다. 즉 평가사의 주관적 차이에 따른 가격편차가 크지 않고, 동일 표준지에 대한 평가사 간 격차가 없거나 ±3% 이내로 작다는 것이다.셋째, 평가 관련 정보의 축적으로 표준지를 복수로 평가할 필요가 없다는 주장이다. 토지거래량이 늘고, 실거래신고 등으로 평가의 적정성을 담보하는 정보체계가 구축되었다는 것이다.넷째, 매년 표준지를 평가함으로 인해 대규모 예산이 투입되므로, 단수평가를 통해 예산을 축소할 필요가 있다는 주장이다. 이는 정부(기획재정부), 국회 등으로부터 예산 축소 요구가 계속 제기되는 것과 관련이 있다.다섯째, 표준지를 기준으로 감정평가를 하더라도 보상평가 등에서 둘 이상의 감정평가를 하므로 표준지를 굳이 복수로 평가할 필요가 없다는 주장이다.(채미옥, 2006, “부동산거래가격신고제 실시에 따른 공시지가제도의 개선방안 고찰”, 『국토연구』). 2008년 12월 국회 국토교통위원회는 표준지를 단수평가하거나 격년 단위로 평가하는 방향 등의 제도개선을 권고하였고, 기획재정부는 2009년 공시예산을 감축을 요구한 바 있다. 또한 2009년 정진섭의원은 ‘산간?오지 등에 대해 단수로 평가하는 방안을 제시한 바 있다.2010년~2013년 표준지 단수평가 입법 추진표준지를 단수로 평가해야 한다는 여러 주장이 제기되면서 2010년 국토교통부는 표준지의 일부를 단수로 평가하는 방법을 찾기 위한 연구용역을 시행한 바 있으며, 이 연구용역에서는 전년대비 ±1%로 가격변동이 낮은 지역을 대상지역으로 설정하였다.이어 국토교통부는 2011년 토지가격의 변동이 낮은 지역에 대해서는 예외적으로 단수로 표준지를 평가하는 방안을 마련하고, 법률개정을 추진하였으며, 2011년 4월 국회에 관련 법안을 제출하였다. 해당 법률(안)은 표준지공시지가를 평가하는 데 있어 토지가격변동이 매우 낮은 지역에 대해서는 1인의 감정평가사가 표준지를 평가하도록 하는 내용이다.표준지공시지가는 전국 3천여만 필지 중 대표성이 인정되는 50만 필지의 표준지를 선정한 후 2인의 감정평가사가 매년 1월 1일을 기준으로 가격을 조사?평가하여 정해지며, 표준주택가격 역시 전국 약 400만호의 개별주택 중 대표성이 인정되는 19만호의 표준주택을 선정한 후 2인의 감정평가사가 매년 1월 1일을 기준으로 가격을 조사?평가하는 절차로 진행된다.표준지?표준주택 조사?평가와 관련한 예산 소요액을 살펴보면, 표준지공시지가 조사에 2010년 695억원, 2011년 656억원이 소요되었고, 표준주택 가격조사에는 2010년 200억, 2011년 190억원의 비용이 소요되었다.이처럼 표준지?표준주택의 조사?평가 예산이 매년 수백억원이 소요되고 있으나 “산간?오지 등 지가의 변화가 작고 표준지 공시가격의 변화가 거의 없는 대통령령으로 정하는 일부지역에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 조사?평가를 의뢰할 수 있도록 하여 예산낭비를 줄이려는 것”이 개정안의 취지다.당시 해당 법률 개정안에 대한 국회 검토보고서에 의하면, 대상지역으로는 2년 동안 지가변동률이 ±1% 이내, 표준지 공시가격의 변동률이 ±1% 이내인 표준지”이며, 이를 따를 경우 단수평가제 대상은 표준지의 약 13%, 표준주택의 약 6%로 추정되고 있으며, 대략적인 예산절감 규모는 표준지와 표준주택을 합해 약30억원이 될 것으로 추정된다.이처럼 단수평가제의 도입은 예산 절감 등 효율성을 제고하는 긍정적 효과가 있음에도 불구하고, 일부에서는 보상 및 과세의 기준이 되는 표준지공시지가의 신뢰성을 담보하고 가격오류 가능성을 방지하기 위해서는 복수평가가 불가피하다는 반대의견도 제기하고 있으므로, 단수평가제 도입 시 발생하는 편익과 이로 인한 가격오류 가능성으로 발생하는 비용을 형량하여 결정하는 것이 바람직하다.<다음 호에 계속됩니다>[프로필] 권대중서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장o(현)한국경제평론가협회 부회장o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
집값보다 전세금 높인뒤 차액 배분…위법 공인중개사 429명 적발 (조세금융신문=구재회 기자) 국토교통부는 지난해 11월 20일부터 12월 말까지 전세사기에 가담한 것으로 의심되는 공인중개사 2천615명을 조사해 429명(16%)의 위반 행위를 적발했다고 16일 밝혔다.국토부에 따르면 이는 3차 특별점검 결과로, 1·2차 점검에서 위법 행위가 적발된 공인중개사 880명 중 현재 영업 중인 723명의 영업 실태를 재점검했다.전세사기 피해가 계속 발생하는 지역에서 영업하고 있으며, 사기에 가담한 것으로 의심되는 1천892명에 대해선 매매 및 임대차계약 중개 과정에서의 위반 행위를 조사했다.점검 과정에서 폐업 신고 후에도 다른 공인중개사의 등록증을 빌려 부동산을 운영하거나, 법정 중개보수를 초과해 수수한 사례도 적발됐다.세종시 공인중개사 B씨는 행정 처분을 피하기 위해 문제가 생긴 부동산을 '위장 폐업'하고서 부동산 3곳을 한꺼번에 운영하기도 했다.본인 소유 건물에 부동산을 새로 열었고, 공인중개사 C씨가 폐업 부동산을 넘겨받아 운영하는 것으로 서류상 이전 신고한 뒤 실제로는 자신이 운영했다. 또 다른 공인중개사와는 부동산을 공동 사용하는 것처럼 서류를 꾸민 다음 실제로는 B히가 운영했다.국토부는 적발된 공인중개사 429명의 위반 행위 483건 중 68건을 경찰에 수사 의뢰했다. 188건에 대해선 자격 취소(1건), 등록 취소(3건), 업무 정지(69건), 과태료 부과(115건) 등 행정 처분을 진행 중이다.박상우 국토부 장관은 "불법 행위에 연루된 공인중개사는 관련 법에 따라 엄중히 조치할 계획"이라며 "안전한 중개거래 환경을 만들기 위해 공인중개사 관련 제도 개선도 지속적으로 추진하겠다"고 말했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문
경기도, 불법 행위 부동산업소 99곳 적발…중개사 35명 수사의뢰 (조세금융신문=구재회기자)경기도는 지난해 10~12월 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 450개소를 특별 점검해 99개소에서 139건의 불법행위를 적발했다고 16일 밝혔다.도는 이 중 전세사기 가담 의심, 중개수수료 초과 수수 등과 관련해 공인중개사 35명(35건)을 지난해 11월 28일~이달 5일 차례로 수사 의뢰하고, 나머지 77건(등록취소 1건·업무정지 44건·과태료 36건)은 행정 처분했고, 사안이 경미한 27건은 경고·시정 조치했다고 덧붙였다.점검 대상 중 수원 '정씨 일가' 물건을 중개한 공인중개사 41개소 중 27개소에서 모두 61건의 불법 행위를 적발했다. 정씨 일가로부터 중개보수를 초과 수수한 사실이 확인된 25개소는 수사 의뢰 조치했고, 이 중 영업 중인 21개소는 영업정지 처분할 예정이다.정씨 일가 3명은 2021년 1월~2023년 9월 수원시 일대에서 가족과 법인 명의를 이용해 피해자 214명에게 225억원 상당의 전세보증금을 가로챈 혐의로 지난달 구속 기소됐다.이밖에 안산시 단원구에서는 2021년 부동산거래 신고된 당사자 간 직거래 매매 계약 12건(보증금 규모 17억4천만원)이 자본을 투입하지 않고 이뤄진 '무자본 갭투자'로 의심돼 조사가 진행됐다.그 결과 전세계약과 동시에 매매계약을 통해 바지 임대인으로 소유자를 변경하는 전세사기가 확인돼 사기, 공인중개사법 위반, 부동산거래신고법 위반 혐의로 공인중개사 1명과 중개보조원, 매도인, 바지 임대인 등 관계인 46명을 수사 의뢰했다.의정부시 한 공인중개사는 신탁 관계가 설정된 부동산 7건(보증금 합계 1억4천만원)의 임대차계약을 중개하는 과정에서 수탁자(신탁회사)의 사전 동의 없이 전세계약을 체결하는 데 관여한 것으로 드러나해당 공인중개사를 공인중개사법 위반으로 고발하고 업무정지 및 과태료 처분 조치했다.이번 특별 점검은 경기도가 국토교통부, 시군과 합동으로 지난해 10월 4일부터 12월 22일까지 진행했다. 점검 대상은 지난해 상반기 경기도 전세피해지원센터에 접수된 상담 물건을 1회 이상 중개한 314개소, 정씨 일가 관련 41개소, 지난해 1·2차 특별점검에서 적발된 95개소다.이계삼 경기도 도시주택실장은 "공인중개사들의 전세사기 가담을 차단하려면 이들의 범죄수익을 의무적으로 몰수?추징할 수 있는 규정을 신속히 신설할 필요가 있다"며 "법률 위반 사실을 공개할 수 있는 제도적인 보완책을 마련해 공인중개사법 개정을 건의할 계획"이라고 예고했다.[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지] 2024.01.16 출처 : 조세금융신문