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조세전문가, 비용지출 때 증빙자료 꼼꼼히 챙겨야
땅과 건물을 팔고 나서의 양도소득세는 원칙적으로 기준시가를 적용해서 계산하는 것이지만, 최근 투기지역으로 지정된 지역의 부동산이나 1세대 3주택 이상 보유자 등에 대한 예외범위가 확대돼 실지거래가액을 적용해 양도소득세를 계산해야만 하는 경우가 늘고 있다.
이에 따라 어떤 경우에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는지 또 실지거래가액으로 양도세를 신고해야 한다면 어떻게 해야 세금부담을 줄일 수 있는지에 대한 관심 또한 높아져 가고 있다.
조세전문가들은 25일 "납세자들은 일반적으로 양도소득세는 실지거래가액을 적용하는 것보다 기준시가를 적용하는 경우에 더 적게 나온다는 생각을 가지고 있다"며 "실지거래가액을 적용한 양도소득세가 덜 나오는 경우도 많기 때문에 이는 잘못된 생각"이라고 주장했다.
전문가들에 따르면 현행 세법에선 기준시가를 적용해 양도소득세를 계산할 때 취득가액(기준시가)을 제외한 나머지 필요경비는 취득당시 기준시가에 일정비율을 곱해 계산하는 "필요경비 개산공제액"제도를 취하고 있다.
기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우 현행 세법에선 땅과 건물이 등기됐을 땐 취득당시의 기준시가ㆍ개별공시지가의 3%를, 등기되지 않았을 땐 취득당시 기준시가ㆍ개별공시지가의 0.3%만을 필요경비 개산공제액으로 인정한다.
반면 실지거래가액을 적용해 양도소득세를 계산할 땐 실제 취득원가를 인정할 뿐만 아니라 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 일체의 모든 비용을 공제 받을 수 있게 된다.
이와 관련 서울 역삼의 양인욱 세무사는 "양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우엔 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정해 양도가액에서 공제해주고 있다"며 "이에 따라 관련 증빙서류를 꼼꼼히 미리미리 챙겨두는 것이 절세의 지름길"이라고 강조했다.
◇어떤 경우에 실지거래가액만 적용되나
서울 동작의 문성환 세무사도 "토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세 신고는 원칙적으로 기준시가를 적용하지만, 실지거래가액에 따른 양도소득세가 더 적다면 납세자 선택에 따라 실지거래가액을 적용할 수 있다"고 설명했다.
문 세무사는 그러나 "세법에선 부동산투기거래를 막는다는 정책목적 때문에 일정한 경우엔 실지거래가액만을 적용토록 제한하고 있다"며 "투기지역소재 지정 부동산을 양도하는 경우나 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우가 이에 해당한다"고 강조했다.
문 세무사에 따르면 ▲고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택) ▲부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우 ▲허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우의 양도소득세도 실지거래가액만 인정된다.
또 ▲미등기양도자산 ▲양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우도 실지거래가액으로만 양도세를 계산해야 한다.
특히 주택이 주택투기지정지역 내에 소재하는 경우엔 주택의 규모나 보유기간에 상관없이 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정해야 한다.
◇실지거래가액 적용, 어디까지 필요경비 인정되나
문성환 세무사는 "실지거래가액을 적용할 때 인정되는 필요경비는 크게 ▲취득에 소요된 비용 ▲자본적지출에 해당하는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의에 지출한 비용 ▲양도비용 등 세가지로 요약된다"고 설명했다.
문 세무사에 따르면 기준시가를 적용할 때와는 달리 실지거래가액을 적용할 땐 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 실제지출한 금액에 따라 공제 받을 수 있다.
이 때 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제 받을 수 있으며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함시켜 공제한다.
또 부동산을 취득한 후 이용의 편의나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 ▲본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 ▲토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용 ▲기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용도 공제대상 비용에 포함된다.
아울러 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.
다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으며, 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없어 비용으로 인정되지 않는다는 것이 문 세무사의 설명이다.
◇어떤 증빙서류를 갖춰야 할까
양인욱 세무사는 "양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용만을 필요경비로 인정해 양도가액에서 공제해준다는 사실을 명심할 필요가 있다"고 강조했다.
이에 따라 양 세무사는 "필요경비로 인정되는 여러 가지 비용항목의 증빙자료는 땅과 건물을 양도한 뒤엔 확보하기 어렵다"며 "해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길"이라고 조언했다.
실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한 경정조사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있다는 것이 양 세무사의 설명이다.
땅과 건물을 팔고 나서의 양도소득세는 원칙적으로 기준시가를 적용해서 계산하는 것이지만, 최근 투기지역으로 지정된 지역의 부동산이나 1세대 3주택 이상 보유자 등에 대한 예외범위가 확대돼 실지거래가액을 적용해 양도소득세를 계산해야만 하는 경우가 늘고 있다.
이에 따라 어떤 경우에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는지 또 실지거래가액으로 양도세를 신고해야 한다면 어떻게 해야 세금부담을 줄일 수 있는지에 대한 관심 또한 높아져 가고 있다.
조세전문가들은 25일 "납세자들은 일반적으로 양도소득세는 실지거래가액을 적용하는 것보다 기준시가를 적용하는 경우에 더 적게 나온다는 생각을 가지고 있다"며 "실지거래가액을 적용한 양도소득세가 덜 나오는 경우도 많기 때문에 이는 잘못된 생각"이라고 주장했다.
전문가들에 따르면 현행 세법에선 기준시가를 적용해 양도소득세를 계산할 때 취득가액(기준시가)을 제외한 나머지 필요경비는 취득당시 기준시가에 일정비율을 곱해 계산하는 "필요경비 개산공제액"제도를 취하고 있다.
기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우 현행 세법에선 땅과 건물이 등기됐을 땐 취득당시의 기준시가ㆍ개별공시지가의 3%를, 등기되지 않았을 땐 취득당시 기준시가ㆍ개별공시지가의 0.3%만을 필요경비 개산공제액으로 인정한다.
반면 실지거래가액을 적용해 양도소득세를 계산할 땐 실제 취득원가를 인정할 뿐만 아니라 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 일체의 모든 비용을 공제 받을 수 있게 된다.
이와 관련 서울 역삼의 양인욱 세무사는 "양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우엔 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용을 필요경비로 인정해 양도가액에서 공제해주고 있다"며 "이에 따라 관련 증빙서류를 꼼꼼히 미리미리 챙겨두는 것이 절세의 지름길"이라고 강조했다.
◇어떤 경우에 실지거래가액만 적용되나
서울 동작의 문성환 세무사도 "토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세 신고는 원칙적으로 기준시가를 적용하지만, 실지거래가액에 따른 양도소득세가 더 적다면 납세자 선택에 따라 실지거래가액을 적용할 수 있다"고 설명했다.
문 세무사는 그러나 "세법에선 부동산투기거래를 막는다는 정책목적 때문에 일정한 경우엔 실지거래가액만을 적용토록 제한하고 있다"며 "투기지역소재 지정 부동산을 양도하는 경우나 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우가 이에 해당한다"고 강조했다.
문 세무사에 따르면 ▲고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택) ▲부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우 ▲허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우의 양도소득세도 실지거래가액만 인정된다.
또 ▲미등기양도자산 ▲양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우도 실지거래가액으로만 양도세를 계산해야 한다.
특히 주택이 주택투기지정지역 내에 소재하는 경우엔 주택의 규모나 보유기간에 상관없이 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정해야 한다.
◇실지거래가액 적용, 어디까지 필요경비 인정되나
문성환 세무사는 "실지거래가액을 적용할 때 인정되는 필요경비는 크게 ▲취득에 소요된 비용 ▲자본적지출에 해당하는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의에 지출한 비용 ▲양도비용 등 세가지로 요약된다"고 설명했다.
문 세무사에 따르면 기준시가를 적용할 때와는 달리 실지거래가액을 적용할 땐 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 실제지출한 금액에 따라 공제 받을 수 있다.
이 때 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제 받을 수 있으며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함시켜 공제한다.
또 부동산을 취득한 후 이용의 편의나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 ▲본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 ▲토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용 ▲기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용도 공제대상 비용에 포함된다.
아울러 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.
다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으며, 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없어 비용으로 인정되지 않는다는 것이 문 세무사의 설명이다.
◇어떤 증빙서류를 갖춰야 할까
양인욱 세무사는 "양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 비용만을 필요경비로 인정해 양도가액에서 공제해준다는 사실을 명심할 필요가 있다"고 강조했다.
이에 따라 양 세무사는 "필요경비로 인정되는 여러 가지 비용항목의 증빙자료는 땅과 건물을 양도한 뒤엔 확보하기 어렵다"며 "해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길"이라고 조언했다.
실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한 경정조사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있다는 것이 양 세무사의 설명이다.
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