(조세금융신문=임다훈 변호사) 작년 7월말, 주택임대차보호법이 개정되어 이제 주택임차인은 최소 2년 주거보장에 더하여 한번 더 계약을 갱신할 수 있게 되었다.

또한 계약이 갱신될 때 보증금과 월세를 올릴 수 있는 상한도 5%로 제한되었다. 이런 큰 변화가 있다보니, 단순히 법적 권리의무의 존부에 영향을 미칠 뿐만 아니라 임대차시장이라는 경제의 영역에도 영향을 주게 되었다.

주택임대차보호법이 개정되면서 어떤 변화가 있었는지 그간의 변화를 살펴보고, 점점 집적되기 시작한 실제 사례를 보면서 앞으로의 전망을 알아본다.

전월세값 상승

주택임차인은 종전에는 최소 2년이 계약기간으로 보장되었다. 그 후에 더 살고 싶으면 임대인이 전월세값을 대폭 올리는 요구를 받아들이거나, 그렇지 못하면 이사를 가야했다. 그러나 이제는 흔히 알고 있듯 ‘2+2’이므로 기본적으로 4년의 계약기간이 보장된다.

필자는 경제학에 관하여는 문외한이나, 이런 상황에서 전세값이 오를 것이라는 건 충분히 예측가능하다. 2년만 거주할 수 있었던 계약이 4년 동안 거주할 수 있는 계약으로 바뀌었으니 그에 상응한 값을 치르는 것은 당연하다 하겠다.

그리고 임대인이 전월세값을 증액할 수 있는 상한도 5%로 정해졌으니 향후 4년간의 시가, 물가상승분을 반영하여 애초부터 전월세값을 올려서 받으려는 임대인의 의지도 지극히 합리적인 경제인의 태도로 보인다.

이런 이유에서 주택임대차보호법 개정과 전월세값 상승은 필연적인 것으로 보이고, 여기서 나아가 ‘계약갱신요구권’의 행사로 실제 거의 대부분의 임대차계약이 갱신되고 있으므로, 전월세 매물 자체가 사라지고 있는 것도 전월세값 상승에 한몫을 하고 있다.

거짓 실거주와 손해배상

개정 주택임대차보호법은 임차인의 ‘계약갱신요구권’을 인정한다. 임대차계약이 종료될 무렵, 2년 더 살지 여부를 결정할 수 있는 강력한 권리를 인정한 것이다. 개정법의 취지는 주택임차인이 2년만 살다 다른 곳으로 이사를 가야하는 불편을 덜어주기 위함이다. 한편, 임대인 입장에서는 최소한 본인이 본인의 집에서 살고 싶을 때는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하는 것이 지극히 상식적인 결론이고, 이 내용은 개정 주택임대차보호법에도 규정되어 있다.

최근 많이 문제가 되고 있는 ‘임대인의 실거주로 인한 계약갱신 거절’인데, 그 도입취지와는 다르게 임대인이 실거주를 할 거라면서 임차인의 계약갱신요구를 거절하여 임차인을 쫓아내고, 다른 임차인에게 높은 가격에 임대를 하거나, 혹은 공실로 두는 등 결국 거짓말을 한 경우가 문제된다. 전자의 경우 주택임대차보호법상 손해배상청구를 할 수 있고, 후자는 민법상 일반불법행위를 원인으로 손해배상청구를 할 수 있다.

그런데 이미 쫓겨난 임차인 입장에서는 해당 주택에 누가 살고 있는지 확인하는 것이 번거로운 일일 뿐만 아니라 실제로 손해배상액수가 그리 크지 않기 때문에 다른 곳에 이사를 감으로써 발생한 손해가 크게 보전되지 않는 측면이 있다.

최근에 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서, 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인은 해당 주택의 주민등록 및 확정일자를 열람할 수 있는 제도가 마련되었으나 열람하는 절차, 그리고 실제로 다른 사람이 살고 있는 경우 손해배상청구소송을 제기하는 절차 자체가 과연 임차인이 감내할 수 있는 절차인지 의문스럽기도 하다.

임대인 입장에서는, 거짓말을 하여서라도 전월세값을 대폭 증액하여 새로운 임차인을 받고, 기존에 쫓겨난 임차인으로부터 손해배상청구소송을 당하더라도 그 배상액이 많지 않으므로 ‘배상하면 그만이다’라는 마음을 먹는 것이 불가능해보이지 않기 때문이다.

주택 매수의 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부 확인

현재 임차인이 살고 있는 주택을 실거주 목적으로 매수하는 경우는 어떨까. 이 경우에도 실거주가 목적이니 주택임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있을까. 정답은 ‘시기에 따라 다르다’이다.

이미 해당 주택임차인이 계약갱신요구권 행사기간 내에 접어들어 이를 행사한 이후에 해당 주택을 매수하고 등기를 마친 경우에는 매수인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다. 반대로 매수인이 실거주 목적임을 임차인에게 알린 후 매수하고 등기를 마쳤다면, 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

따라서 앞으로 주택을 매수할 때 중요해지는 것은 해당 주택임차인의 계약기간이 언제까지인지 파악하고, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내라면 계약갱신요구권을 실제로 행사했는지 여부를 확인하는 것이다.

계약갱신구권 행사기간은 계약종료 6개월 전부터 1개월 전까지이므로(다만, 주택임대차보호법 개정으로 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약은 2개월 전까지), 만약 행사기간 한참 전에 주택을 매수하는 경우에는 임차인에게 앞으로 본인이 실거주할 것임을 알리는 정도로 족하다.

다만 행사기간이 임박했거나 행사기간 내에 주택을 매수하는 경우에는 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 것인지 혹은 행사했는지 여부를 확인해야 하는데, 이를 쉽게 확인할 수 있는 제도가 생겨 반길만한 일이다. 공인중개사법시행규칙이 개정되면서 공인중개사를 통하여 주택을 매수하는 경우, 매매계약서에 첨부되는 ‘중개대상물 확인·설명서’에 해당 주택임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 체크하는 항목이 따로 생겼다.

따라서 계약을 중개하는 공인중개사가 이를 반드시 확인하고 계약을 중개해야 하기 때문에 매도인, 매수인 입장에서는 절차 진행이 한결 수월해졌다.

앞으로의 전망

법 개정은 언제나 일정 부분 고통을 낳고, 안정화되는 데에 일정 시간이 소요된다. 전월세값 상승도 계약갱신요구권이 행사되고 난 후 앞으로 약 2년이 지난 후에는 전월세 매물이 나오면서 시장이 안정화될 수 있고, 법률 문제도 판례가 나오거나 향후법이 보완되면서 해결방법이 마련될 수 있을 것으로 전망해본다.

하지만 그 과정에서 누군가는 고통을 겪을 수밖에 없으니 아이러니한 일이다. 필자가 상담하면서 안타깝게 느끼는 것은 ‘일이 생기기 전에 미리 왔으면’ 하는 것인데, 독자들도 항상 미리 계획을 세우고 조언을 얻길 바란다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

OBS 행복부동산연구소 고정출연
사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업

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