(조세금융신문=진민경 기자) 역전세로 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 집주인들의 숨통이 트일 전망이다.

전세보증금 차액만큼 대출 규제를 완화하는 프로그램이 오는 27일부터 모든 은행에서 일제히 시행된다. 1년간 한시 운영이다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 ‘역전세 반환대출 규제 완화’ 시행을 발표하며 “이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자분들이 원활히 전세 보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치”라고 설명했다.

이에 따라 집주인이 세입자의 전세금 반환을 위해 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.

임대업이자상환비율(RTI)도 1.25~1.5배에서 1.0배로 낮아진다.

또 금융당국은 지원 폭을 넓히기 위해 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우라도 우선 완화된 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원한다.

1년 내로 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하게 할 방침이다.

또한 집주인이 자가에 거주자로 입주할 때도 자력반환 능력을 확인한 후 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다.

다만 집주인은 대출실행 1개월 내 입주해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부를 모니터링하는 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

◇ 부작용 방지책 제시…대출금 세입자에 직접 지급

이와 같은 혜택을 전세금 반환 외 사용하는 것을 방지하기 위한 대책도 함께 제시됐다.

금융당국은 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 계획이다.

세입자가 전세대출을 이용중이라면 전세대출금을 해당은행에 직접 입금하고, 이를 제외한 금액을 세입자에게 입금한다.

다만 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에만 해당한다.

또 반환대출 이용기간 중 신규주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

◇ 후속 세입자 보증금 보호…반환보증 특약 진행, 보증료는 집주인이

후속 세입자의 보증금에 대한 보호조치도 나왔다.

대출을 원하는 집주인은 먼저 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 한다.

특약은 후속세입자가 반환보증에 가입하되, 보증료는 집주인이 부담한다는 내용이다.

이후 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하고, 이러한 의무가 이행되지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재가 이뤄질 수 있다.

아울러 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUGHFSGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용 가능하다.

집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시할 예정이다.

금융당국 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화하는 취지”라며 “이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것”이라고 전했다.

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