(조세금융신문=고승주 기자) 2주택자가 주거용 오피스텔을 업무용으로 바꾸어 팔은 경우 양도소득 중과세를 부과할 수 없다는 행정심판 결정이 나왔다.

등기부등본상 업무용(2종 근린생활시설)으로 되어 있는 오피스텔을 일시적으로 주거용으로 사용했다고 하여 완전한 주택으로 보는 것은 잘못이라는 이유에서다.

조세심판원은 2주택 상태에서 1주택을 업무용(제2종 근린생활시설)으로 용도 변경하여 사용하다가 양도한 것에 대해 취득세 중과가 부당하다는 청구를 수용하되 장기보유특별공제까지 주는 것은 허용할 수 없다는 취지로 납세자 일부 인용 결정을 내렸다(조심 2023서8122, 2023.12.27.).

1주택자였던 청구인 A는 2002년 1월 추가로 서울 노량진에 있는 한 주거용 오피스텔을 매입했다.

2018년 9월 이후로 경기악화로 오피스텔 임대가 이뤄지지 않았고, A는 업무용으로 오피스텔을 용도 변경한다는 조건으로 2021년 3월 매수자와 매매계약을 맺었다.

2021년 4월 해당 오피스텔은 업무용으로 용도가 변경됐고, 2021년 5월 매매잔금을 주는 날 기준으로도 업무용으로 되어 있었다.

A씨는 2021년 7월 업무용 오피스텔을 양도했다며 세무서에 신고했지만, 세무서 측은 A씨가 다주택자 양도세 중과를 회피하기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 위장매매했다고 보고, 허위 용도변경을 이유로 2022년 11월 A씨에게 양도세 중과세를 부과했다.

A씨는 부당하다며 2023년 5월 불복청구를 제기했다.

A씨는 2018년 9월부터 경기악화로 오피스텔을 임대하지도 팔지도 못 하다가 업무용으로 쓰겠다는 도매업자에게 팔기 위해 용도를 변경한 것이고, 세금 회피가 아니라 팔기 위해 불가피하게 선택한 것이라고 해명했다.

특히 매매 당시 주택 수를 판단하는 기준은 매매가 이뤄진 날인데 세무서 측은 매매계약을 맺은 날을 주장하나, 매매계약은 약속일 뿐 계약이 완전히 이행돼야 계약이 성립되는 것이라고 반박했다. 따라서 매매가 이뤄진 날은 계약서 쓴 날이 아니라 잔금을 다 주고 건물을 넘겨준 날이라고 강조했다(대법원 2001.7.27. 선고 99두8268 판결 등 참조).

2018년 9월 이후로 주거로 사용된 바 없고, 양도 전 녹슨 싱크대와 붙박이장을 떼내어 주택으로 기능을 했다고 볼 수 없고, 실제 용도변경을 담당한 구청 직원이 와서 확인 후 변경을 허용한 점을 보면 세무서 주장처럼 주택 양도세 중과를 회피하기 위해 임의로 용도변경을 한 것이 아니라 납세자 경제상황에 따라 바꿀 수 있는 거를 바꾼 것이라고 설명했다.

특히, 세무서 말이 다 맞는다고 해도 매매 당시 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확인할 의무는 세무서 측에 있는데 세무서 쪽 증거는 2018년 9월 이전 임차인과의 확인전화 한 통이 전부라며, 매매 당시 주거용 오피스텔로 볼 실체적 증거가 전혀 없으며, 양도일 현재 용도가 불분명한 경우에는 소득세법에 따라 등본이나 건축물대장상 용도에 따라 판단해야 하며, 앞선 결정례도 있다고 주장했다(조심 2021인3225, 2021.11.22.).

그러면서 A씨는 오피스텔을 장기 보유했으니 장기보유특별공제도 인정해달라고 덧붙였다.

세무서 측은 마지막 임대차가 있었던 2018년 9월 이후 공실이긴 했지만, 과거 주거용으로 쓰였으니 매매 당시 시점에도 주거용으로 쓸 수 있었다는 판단이 가능하다고 주장했다. 양도세를 회피하기 위해 싱크대를 철거했을 뿐 양도 시점에서 화장실도 있고, 싱크대도 재설치해서 얼마든지 주거용으로 쓸 수 있었다고 주장했다.

소득세법 기본통칙(89-154...12)에서는 매매계약일을 기준으로 양도시점을 보아야 한다고 되어 있는데, 매매계약이 있었던 2021년 3월에는 오피스텔 용도가 주거용이고, 업무용으로 용도가 바뀐 건 2021년 4월이라서 주거용으로 봐야 한다고 덧붙였다.

또한, 새로 오피스텔을 매수한 도매업자가 사업용으로 사놓고는 사업활동이 없었다며 주택 양도세 회피를 위한 위장 매매일 가능성도 제기했다.

심판원은 ▲A가 매수인과 용도변경을 전제로 매매계약을 맺은 것이 매매계약서 특약 내 나와 있고 ▲실제 철거업자가 싱크대 등 주거를 위한 필수시설들을 약 1톤 가량 철거 및 폐기 처리한 점 ▲매수자가 사업실적이 없다는 이유만으로 용도만 업무용으로 해놓고, 사실은 주거용으로 사용했다는 증거가 없기에 ▲양도 시점의 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 판단했다.

이어 소득세법에서는 양도세에서 주택을 판단할 때는 공부(등기부등본 등)와 관계없이 상시 주거용으로 쓸 수 있으면 주택으로 볼 수는 있는데, 그것이 불분명한 경우는 공부로 판단하라고 되어 있다며, 공부에는 업무용으로 되어 있다고 설명했다. 따라서 주거용 오피스텔을 업무용으로 위장매매했으니 양도세를 중과해야 한다는 세무서 주장은 잘못됐다고 판단했다.

다만, A가 오피스텔을 19년간 보유하다가 팔았으니 장기보유특별공제를 달라는 주장은 기각했다. 장기보유특별공제는 장기보유에 주는 혜택인데, 업무용을 다시 주거용으로 바꿨을 경우 바꾼 시점부터 업무용으로 보유한 시점부터 보유기간을 계산해야 하는 거고, 업무용으로 바꾸자마자 팔았으니 장기보유특별공제를 줄 보유기간 자체가 없다고 판단했다.

주거용을 주거용으로 팔았을 경우 주거용 보유기간이 온전히 유지되지만, 주거용을 업무용으로 바꿨을 경우 업무용으로 보유한 기간부터 다시 보유기간을 세라는 뜻이다.

한편, 심판원은 별도로 설명하진 않았지만, 소득세법 기본통칙을 근거로 A의 매매계약일(2021년 3월)을 기준으로 양도시점을 봐야 한다는 세무서 측의 주장을 받아들이지 않았다. 세금은 세법으로만 매기기 때문이다.

소득세법 기본통칙은 국세청에서 소득세법을 처리할 때 이렇게 처리하자는 일종의 내부 규정이지 법이 아니다. 법이 아니기에 그 자체로 법적 효력은 없으며, 기본통칙을 근거로 세금을 매길 수 없다(대법 2011두30205, 2012.06.28. 참조).

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