(조세금융신문=이장원 세무사) 토지 보상금 수령 전 제발 ‘예상 세금’부터 확인하자

필자는 토지수용을 전문으로 다년간 상담하며 안타까운 보상 사연을 수없이 경험하였다. 토지보상도 억울한데 절세 플랜 없이 전부 세금을 내게 되어 세후 보상금으로는 인근에 토지를 구하지 못하고 더 외진 지역으로 쫓겨나는 보상자가 그 중 대표적일 것이다. 그래서 토지보상자 문의는 최대한 시간을 내어 절세가능 여부를 확인해 주고 있다.

최근 토지 보상자에게서 문의가 들어왔다. 70억원 가량의 보상금을 2021년 6월에 일괄 보상신청하였다는 말을 듣는 순간 세금 고려 없이 수용신청 였음을 알 수 있었다. 직감적으로 안타까움이 밀려왔다.

이야기를 들어보니 거액의 보상금에 이미 구름을 나는 기분으로 세금은 관심도 없이 바로 여러 필지를 일괄 보상신청을 하였고, 세금신고 직전이 되어서야 세무사를 찾았다고 하였다. 검토결과 절세 플랜을 활용하였다면 3억원 가량의 세액을 줄일 수 있었다는 점을 전달하니 토지 보상자는 크게 충격을 받았다. 세금은 고정되었다고 생각했는데 아까운 돈 3억원이 증발했다하니 하늘에서 추락한 기분이 된 것이다.

위 보상자가 놓친 감면 중 하나가 농지자경감면이었다. 수용보상 토지 대부분이 전, 답, 과수원이므로 농지자경감면에 대한 검토는 필수 중의 필수라고 할 수 있다. 농지자경감면에 대해 지난 시간에 이어 요건을 살펴보도록 하자.

8년 농지자경감면을 적용받기 위한 4가지 요건

농지자경감면은 외지인 또는 부재지주의 농지에 대한 투기를 방지하고 일정기간 이상 자경한 농업인의 조세부담을 감소 시키기 위해 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 전액을 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원까지 감면하는 제도이다.

농지요건

⑴ 양도일 현재 농지일 것

농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로·과수원·농기계보관 및 작물저장창고용 토지 등을 포함한다. 휴경상태의 농지인 경우 계절적 사유 등 일시적 휴경상태라는 것이 입증된다면 감면대상농지로 판단한다. 양도일 현재를 기준으로 농지를 판정하므로 처음부터 농지가 아니거나 취득 시에는 농지로 사용하였으나, 양도일 현재에 농지가 아니면 감면을 받지 못하게 된다.

다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축 착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판정하고, 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 자경을 하지 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 판정하게 된다.

⑵ 도시지역 내 주거·상업·공업지역이 아닐 것

도시지역의 주거·상업·공업지역에 소재하는 농지의 경우 농지로 사용되는 것이 부적합하므로, 농지로 이용되더라도 감면을 배제한다. 이는 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시에 있는 농지 중 주거·상업·공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날(관보 게시일)부터 3년이 지난 농지를 말한다.

또한 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지 예정지를 지정하는 경우에는 그 환지 예정지 지정일부터 3년이 지난 농지(환지처분에 따라 교부받는 환지 청산금에 해당하는 부분은 제외)도 감면에서 제외된다.

다만, 광역시에 있는 군 지역, 「지방자치법」에 따라 설치된 도농 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 제주특별자치도의 읍·면 지역은 감면이 가능하며, 주거·상업·공업지역으로 편입된 농지 중 대규모개발사업 내 농지보상이 지연되는 경우 및 국가 또는 지방자치단체 등의 부득이한 사유로 지연되는 경우는 편입일로부터 3년이 경과되어도 감면이 가능하다.

자경감면한도요건

자경농지에 대한 감면한도액은 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원, 5과세기간 동안 최대 2억원 한도로 받을 수 있다. 따라서 기존의 감면세액을 받은 것이 있다면 이를 꼭 확인하여 감면한도를 계산하여야 한다.

자경감면에 대해서는 농어촌특별세가 부과되지 않는다. 농지자경감면과 대부분 요건이 일치하면서 지목만 축사용지 및 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면도 있다. 축사용지와 어업용 토지에만 적용되는 특별한 감면이니 토지주는 양도 전 검토하는 것이 좋다. 토지수용은 평생 한번 경험할까말까 한 것이 현실이다. 그러므로 토지보상금은 물론 본인의 세금도 꼼꼼히 챙겨 본인의 소중한 보상금을 지키도록 하자.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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