(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정되어 임대차 관계에 큰 변화가 있었다. 임대차 3법으로 잘 알려진 계약갱신요구권, 갱신시 보증금 증액 한도 5%, 임대차계약 신고제가 그것이다. 이로써 임대차 관계는 원칙적으로 2년이라는 공식이 깨지면서 임차인의 주거안정이 도모되었으나 한편으로는 전세 품귀, 전세가 상승 현상으로 이어지기도 했다.

그에 관한 평가는 별론으로 하고, 최근 많이 문제되고 있는 것이 구 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제16386호, 2019. 4. 23. 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’)과 주택임대차보호법의 충돌 문제다.

정부는 그간 주택 임대인에게 세제 혜택 등을 주면서 민간임대사업자로의 등록을 유도하였다. 의무 임대기간을 부여함으로써 임차인을 보호하자는 것이 주요 목적이었고, 많은 주택 임대인들이 이에 따라 임대사업자로 등록하였다.

문제되는 부분은 임대사업자 등록 전에 임차인이 있었던 경우인데, 구 민간임대주택법은 임대차 기간이 종료한 후 새로 임대차 계약을 체결할 때 ‘최초 임대료는 임대인이 정한다’는 조항에 따라 종전의 임대료를 고려하지 않고 임대인이 정할 수 있도록 하였다.

위 조항(제44조 제1항)은 2019년 4월 23일 개정되어 임대사업자 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있었던 경우에는 종전 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 임대료 증액 상한이 적용되도록 개정되었다. 따라서 2019년 4월 23일 이후에 임대사업자 등록을 마친 경우에는 주택임대차보호법과 충돌되는 문제는 없는 것으로 보인다.

그런데 2019년 4월 23일 개정 전에 임대사업자 등록을 하였던 임대사업자는, 2020년 7월 31일에 개정된 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하는 임차인과 충돌하게 된다. 최근 많이 문제되는 부분이 바로 이 지점인데, 구 민간임대주택법에 따르면 임대인은 종전 임대료를 고려함이 없이 새로운 임대료를 정할 수 있겠으나 이는 임차인의 계약갱신요구권 행사시의 보증금 증액한도가 5%라는 주택임대차보호법과 해석상 충돌하는 것이다.

이에 대하여는 학계나 법조인들 사이에서도 갑론을박이 많은 듯하다. 구 민간임대주택법에 따라 임대인은 새로운 임대료를 책정할 수 있다는 입장에서는, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되는 일반법이고 민간임대주택법은 주거용 건물 중 민간임대주택의 임대차에 적용되는 특별법이라는 논거를 들기도 하고, 정부의 시책에 따라 민간임대사업자로 등록한 임대인들을 보호하여야 마땅하다는 논거도 있다.

반대로 주택임대차보호법에 따라 증액은 5% 한도내에서만 할 수 있다는 입장에서는 구 민간임대주택법이 주택임대차보호법의 특별법이라고 볼 수 없으며 구 민간임대주택법은 ‘계약갱신’에 관한 법률관계를 관념하지 않았으므로 계약갱신에 관하여는 주택임대차보호법이 적용되어야 한다는 논거 등을 들고 있다.

그래서 법원의 판결 결과가 주목되고 있기도 하다. 최근 하급심에서는 종전 임대차보증금 5% 이상의 증액을 인정하는 조정결정이 내려지면서 법원이 구 민간임대주택법을 우선 적용한 것이라는 견해도 주장되고 있으나, 조정결정은 당사자 사이의 양보에 따른 상호 이해의 결과이지 법 적용의 결과라고 보기 어려운 점도 있다.

관련하여 국토교통부는 개정 주택임대차보호법이 우선 적용된다는 해설집을 내놓은 바도 있으며 위 하급심 조정결정은 하나의 조정 사례에 불과하다는 보도자료를 내놓기도 했다.

개인적으로는 구 민간임대주택법은 스스로 밝히기를 ‘이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택임대차보호법을 적용한다(제3조)’고 규정하므로 적어도 ‘계약갱신’에 관하여는 주택임대차보호법보다 후순위로 적용되어야 하는 것은 아닌지 하는 생각이 들고, 민간임대주택법의 개정 연혁 비추어 보았을 때도 민간임대주택법은 주택임대차보호법의 계약갱신을 염두에 두지 않았던 것으로 보이며 개정 주택임대차보호법상 ‘존속 중인 임대차에 대하여도 적용된다(부칙 제2조)’고 규정하고 있어 주택임대차보호상 증액 한도 5%는 지켜져야 하는 것으로 보인다.

모르긴 몰라도 현재 하급심에서 유사한 사안이 많이 계류중일 것이다. 대법원까지 가서 법리가 정립되기까지는 다소 시일이 많이 걸릴 것으로 보이는데, 그 동안의 고통은 임대인과 임차인이 모두 짊어지고 있다는 점은 국회와 정부가 반성해야 할 일인 듯 싶다. 법 해석상의 다툼이 국민의 고통으로 돌아가게 해서는 안될 것이다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

OBS 행복부동산연구소 고정출연
사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업

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