(조세금융신문=이장원 세무사) 재개발·재건축 조합원이 받는 청산금의 양도시기 변경

불량주택지 및 노후주택지 문제 해결을 포함한 도시재정비사업의 목적으로 주택재개발·재건축 사업이 시행되고 있다. 이러한 주택재개발·재건축 사업은 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 “도정법”이라 한다)에 의해 규율되고 있다.

도정법 사업의 진행 과정과 관련된 여러 조세 문제 중 조합원이 동 조합으로부터 받은 청산금과 관련된 양도소득세의 귀속시기에 대해 논의가 있었다. 청산금이란 토지 또는 건물을 분양받은 자의 종전 소유 토지 또는 건물의 가격(권리 가액)과 분양받은 토지 또는 건물의 가격(분양가액) 사이에 차이가 있는 경우에 사업시행자가 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 지급하는 금액을 말한다.

관리처분계획에서 산정된 청산금은 어림 계산치이므로 이전 고시로 확정된 후 받거나 내는 것이 원칙이나, 거래 현실은 분양주택의 분양대금 납입일에 맞춰 여러 차례에 걸쳐 분할하여 납부하거나 지급된다.

과세당국은 조합원이 분할로 청산금을 수령한 경우 해당 청산금의 양도 시기를 소득세법 시행령 제162조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날이라고 하였으나, 최근 기획재정부재산-35(2020.01.14.)를 통해 청산금의 양도 시기는 소유권 이전 고시일의 다음 날이라고 단일 확정하였으며 기존 예규를 전부 삭제하였다.

해당 예규의 변경은 도정법상 청산금 수령은 종전 토지 면적이 감소된 환지처분의 일환으로 보아 양도소득의 귀속 시기를 언급한 소득세법 시행령 제162조 제1항 제9호 단서에 의해 결정한 것이라고 보인다.

소득세법 시행령 제162조 제1항 제9호

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

도정법상 이전 고시의 의미는 법 규정 내용으로 볼 때 도시개발법상 환지처분과 같은 의미이며, 도정법상 일련의 사업시행 과정 가운데서 청산금이 산정되고 확정되는 절차는 도시개발법상 환지 처분과정 즉 환지계획을 수립하고 환지 청산금의 산정 및 지급 등 제반 절차와 다름이 없다. 따라서 도정법상 청산금 수령은 환지처분의 일환으로 발생한 것이라고 볼 수 있다.

양도시기 변경에 대한 조합원의 유의사항

그러면 기획재정부의 예규변경이 미치는 영향은 어떻게 될까? 원칙적으로 세법해석에 관한 유권해석은 일차적으로 국세청장이 행하고, 그 해석 등에 수긍하지 못하는 경우 국세청장의 해석을 첨부하여 기획재정부장관에게 유권해석을 의뢰하여 기획재정부장관이 답변하고 있어 기획재정부장관의 질의회신 답변은 과세당국의 최종적인 유권해석 성격을 갖는다고 볼 수 있다.

세법 관련 유권해석은 법령이나 법규의 효력을 갖지는 아니하지만, 세법의 해석과 집행에 있어서 기준을 제시하여 불공평을 방지하고 실무상 혼란을 제거하여 세무행정의 효율을 제고시키기 위한 것으로서 과세관청을 기속하게 된다.

그렇다면 예규변경에 따른 적용 시점은 언제부터일까? 세법의 기본원칙 중의 하나인 소급과세금지의 원칙은 조세를 납부할 의무가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대하여 그 성립 후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다는 원칙을 의미하는 것이고, 새로운 세법해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다.

조합원이 수령하는 청산금은 종전 부동산의 양도로 양도소득세의 적용을 받으며, 양도소득세의 납세의무는 부동산을 양도한 이후에 성립한다.

그러므로 신규 예규가 나온 2020년 1월부터 환급금에 대한 대금이 청산되었다면 기존의 예규에 따른 “대금을 청산한 날”로 양도 시기를 볼 것이 아니라, “소유권 이전 고시일의 다음날”로 보아 양도소득세 신고기한을 적용하여야 할 것이다.

이에 따라 청산금을 수령한 조합원은 소유권 이전 고시일을 먼저 확인하여야 한다. 사업시행자는 공사 완료의 고시가 있는 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전한다.

그 소유권 이전내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수 등에게 보고하게 되어 있으므로 공보 고시 또는 조합측이 조합원에게 전달하는 소유권 이전 고시 소식을 접하고 고시일의 다음 날을 양도일로 보아 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

양도 시기가 중요한 이유는 수령한 청산금은 종전 주택의 양도가 되므로 주택에 따른 1세대1주택 비과세와 조정대상지역내 다주택자 중과세가 적용되기 때문이다. 대금을 청산한 날을 양도일로 보아 양도소득세 신고를 하였으나 소유권 이전 고시일까지의 몇 개월 공백 동안 추가 주택을 구입하여 1세대 1주택 비과세 요건이 어긋나 세액이 추징되거나 조정대상지역내에서 다주택자 중과세 적용을 받을 수도 있다.

혹시 양도일 현재 중과세라면 중과배제 주택에 해당하는지 꼭 검토하자. 특히 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 중과배제가 된다는 사실을 놓치지 말도록 하자.

관리처분계획에서 산정된 청산금은 조합마다 차이가 있지만 대부분 분양주택의 분양대금 납입일에 맞춰 수회에 걸쳐 분할하여 지급되므로, 공급계약서 상 계약일과 최초 환급금 수령일이 조정대상지역 공고 전이라면 중과세가 배제될 수 있다.

또한, 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있으므로, 10년 이상 보유한 종전 주택에 대한 환급금에 대해서 소유권 이전고시가 2020년 6월 29일까지만 된다면 중과세를 피할 수 있다.

다수의 환급금 수령 조합원이 존재하는 재개발·재건축 조합은 현재 소유권 이전고시가 지체되고 있다면 이를 서둘러 조합원의 양도소득세 중과가 발생하지 않도록 하자.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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