(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 대기업 입주나 투자 혹은 대규모 산업단지, 테크노밸리 등이 조성되거나 예정된 자족도시모델이 도시개발 열쇠로 평가받으면서 자족도시 내에 공급되는 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다.

대표적인 자족형 도시로 서울 강서구에 마곡지구가 있다. 서울 마곡지구는 대규모 첨단산업연구개발(R&D) 중심의 자족도시로 특화되었다. 서울 서남부의 황무지나 다름없던 마곡지구는 개발을 통해 불과 5년 만에 한강 조망권을 갖춘 위치와 대기업, 산업단지 입주에 따른 자족기능을 동시에 품고 편리한 교통망까지 사통팔달로 이어지고 있다.

마곡지구는 9호선 마곡나루역 개통과 함께 일대에 산업단지 기업들이 입주하면서 자족도시로 변모하고 있는데 2017년 말부터 대기업 연구소가 들어섰으며 중소·중견 기업의 입주도 이어지고 있다. 또한 마곡단지는 서울시가 추진하는 자족도시개발 구역으로 지정돼 산·학·연 기술혁신 거점으로 조성되며 제4차 산업을 선도할 산업융합형 인력을 육성하는 공간으로 만들어진다.

마곡지구는 이미 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업을 포함해 65개 기업이 입주를 마쳤거나 착공에 나섰는데 모든 기업의 입주가 마무리되면 마곡지구는 향후 150여개 기업과 약 16만명의 근무인력을 품는 대규모 산업도시로 완성될 예정이다.

상황이 이렇다 보니 대규모 산업단지, 테크노밸리나 대기업 등 입주가 예정된 지역 인근의 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있는데 대표적인 도시로 서울의 경우 용산 정비창 일대, 양원지구, 인천 송도국제도시, 경기 용인시, 평택시 등이 있다.

용산 정비창 일대

최근 용산정비창을 상업·R&D 복합 ‘제2 마곡’으로 개발하려는 움직임이 포착되었다. 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 ‘제2의 마곡지구’ 방식으로 공동개발한다고 밝혔다.

용산철도정비창은 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하는 것이다. 코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다.

택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 ‘마곡지구’처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다.

서울 양원지구

서울의 마지막 택지지구인 양원지구도 자족형 도시로 거듭난다. 신내역세권 개발계획의 일환으로 신내철도차량기지 이전 계획에 따른 4차산업체 유치 및 첨단산업, 의료연구단지 조성 등 신내동 일대를 자족도시로서 탈바꿈하는 중이며, 2029년까지 헬스케어와 첨단 의료연구단지 조성이 계획돼 앞으로 약 2만 3800개의 신규 일자리 창출 효과와 연간 약 6조원의 경제효과가 기대된다.

또한 현재 서울 개포동에 위치한 SH공사의 본사가 ‘신내동’으로 이전 확정되어 연이은 개발 호재로 작용하고 있다. SH공사는 근무인원 1300여명, 연인원 10만 여명의 유동인구를 예상하는 자산규모 5조원, 연매출 2조원의 공기업으로 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구에 대해 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획에 있다.

이에 서울 중랑구 양원지구 일대가 많은 이들에게 관심을 받고 있다. 실제 양원지구는 2019년 12월에 개통된 지하철 6호선 신내역을 비롯해 추후 면목선, 경춘선이 존재하는 트리플 환승역세권으로 발돋움하게 된다.

송도국제도시

광역교통망 확충으로 서울 접근성이 떨어진다는 평가를 받았던 인천 송도국제도시에 큰 호재를 작용해 실수요자는 물론 투자자들이 크게 몰리고 있다. 특히 수도권광역급행철도(GTX-B)노선이 작년에 예비타당성조사를 통과한 송도국제도시가 크게 주목받고 있다.

최근 인천 송도역과 남양주시 마석역을 연결하는 수도권 광역급행철도 ‘GTX-B노선’ 추진이 본격화된다. 국토교통부에 따르면 수도권 광역급행철도 GTX-B노선은 올해 안에 기획재정부와의 협의를 거쳐 재정사업 또는 민자사업으로 추진여부가 결정될 예정이며 내년 4월에 기본계획이 고시된다고 밝혔다.

계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 착공을 거쳐오는 2027년 개통될 예정이다. 실제로 GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동이 가능하게 되어 비즈니스 및 주거지로서 송도의 가치가 한층 더 올라갈 것으로 기대하고 있다.

인천경제자유구역 사업실태조사 보고서에 따르면 송도는 2017년 말 기준 포스코건설을 비롯해 포스코대우, 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 총 1520개 기업이 입주해 4만 5505명의 종사자가 상주하고 있는데, 이 숫자는 향후 더 늘어날 것으로 기대된다.

용인시

삼성전자, 기흥 삼성반도체, SK하이닉스반도체 등 세계적인 기업으로 꼽히는 대기업을 품은 용인시는 한국형 실리콘밸리로 기업간 교류 및 지역경제 활성화가 기대된다. 용인시는 105만이 넘는 자족형 도시로 SK하이닉스반도체 클러스터 착공 계획 후 지난해 1분기 전국 지가변동이 가장 크게 반영됐다.

용인시 보정·마북동 일대에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 390만㎡ 규모 용인플랫폼시티(용인경제신도시)가 착공에 돌입했고 용인시 보정동 일원 276만㎡에 1만 1000가구가 건설된다.

용인플랫폼시티는 GTX-A노선이 2021년 개통을 앞두고 있고 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터가 조성돼 투자자와 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 곳이다. 또한 풍부한 개발호재로 미래 가치도 높다.

SK하이닉스 반도체 클러스터 등 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT), 첨단산업, 상업, 문화, 교통(스마트IC)의 첨단산업단지가 들어설 예정이며 용인플랫폼시티가 완성되면 최소 5만 명규모에 이르는 자급자족 신도시로 재탄생할 전망이다.

평택시

평택의 강남으로 불리는 고덕신도시가 자족형 도시로 성장하면서 업계는 물론 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다.

평택 고덕신도시를 자족형 도시로 거듭나게 한 것은 무엇보다도 세계 최대 규모인 삼성반도체다. 1342만㎡ 용지에 개발되는 고덕신도시는 판교신도시(892만㎡)의 1.5배로 규모부터 세계급이다. 삼성전자가 고덕국제신도시에 289만㎡ 규모로 조성한 1공장은 2017년부터 이미 가동에 들어갔으며, 2공장도 지난해 11월께 준공되었다.

또 평택의 행정 중심지 역할을 함으로써 자족형 기능은 더 커질 전망이다. 평택의 행정 중심지로도 성장할 예정이다. 평택시청은 물론 평택시의회와 시청 주변에는 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관이 이전할 계획이다.

세계 최대 규모 삼성전자 반도체 단지 입주, 평택 미군기지이전 등 개발 호재가 이어지는 평택 고덕국제신도시에서 공동주택 본격 입주에 이어 최근에는 상가, 소형 오피스 등 공급도 시작되어 주목받고 있다.

마지막으로 도시개발모델이 변모하면서 자족기능을 갖춘 도시 육성이 활발해지고 있는데 지역발전에 밑거름이 되는 만큼 주변부 성장 가능성도 높고, 풍부한 수요와 개발호재를 바탕으로 수익률도 비교적 안정적이라 이들 자족형 도시 인근 수익형 부동산의 관심은 높아질 전망이다.

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
  중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
  전) 네이버 부동산 상담위원
  전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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