- 목 차 -

1. 고시배경
2. 적용범위 및 시행일자
3. 기준시가 고시내용
가. 기본방향
나. 기준시가 산정방법
다. 기준시가 산정요소별 고시내용

[參 考 資 料]
일반주택 기준시가 문답자료
일반주택 기준시가 계산사례

1. 고시배경
그 동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택
은 국세청 기준시가를 적용하여 온 반면, 일반주택에
대하여는 행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적
으로 낮게 평가되어 왔음
이에 따라, 상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성
제고를 위해 일반주택에 대한 기준시가를 2000.7.1부터
적용하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 고시하게
되었음(2001.1.1부터는 양도소득세에도 적용)

※기준시가를 적용하여도 상속·증여공제금액을 빼고 나면
실제 상속·증여세를 납부하는 과세대상은 많지 않아 일반
서민들의 세금부담에는 별 영향을 미치지 않음

* 근거법령
- 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호
·상속·증여재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우
건물에 대한 평가는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·
신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이
산정·고시하는 가액으로 함

2. 적용범위 및 시행일자
ㅇ 적용대상건물
- 건축법시행령「별표1」의 용도분류상 단독 및 공동주택
·단독주택 : 단독·다중·다가구주택
·공동주택:아파트·연립·다세대주택(토지·건물을 일괄
하여 기준시가를 고시한 공동주택은 제외)
ㅇ적용세목 : 상속세 및 증여세
ㅇ시행일자: 2000.7.1이후 최초로 상속이 개시되거나 증여
하는 분부터 적용

3. 기준시가 고시내용
가. 기본방향
평가방법의 원칙은 현행 상업용건물 기준시가 기본틀 유지
다른 기준시가와 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과
밀접한 주거용인점을 감안하여 시가의 60∼70% 반영

나. 기준시가 산정방법(상업용건물 기준시가와 동일)

기준시가＝㎡당 금액×평가대상 건물의 면적
㎡당금액＝건물신축가격기준액×구조지수×용도지수
×위치지수×개별건물의특성에따른조정률
×경과연수별잔가율
다. 기준시가 산정요소별 고시내용

(1) 건물신축가격기준액
┌───────────────────────────┐
│ 상업용건물 기준시가와 동일한 ㎡당 420,000원으로 함 │
└───────────────────────────┘
상업용건물과 비교하면 주택신축가격이 다소 높으나, 다른
지수에서 조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용
건물인 점을 감안, 상업용건물 기준시가와 동일하게 유지

※ 행자부 시가표준액은 165,000원/㎡(서울시는 160,000원/㎡)

(2) 구조지수(상업용건물 기준시가와 동일)
┌──┬────────────────────────┬────┐
│번호│구 조 별 │지 수 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│1 │ 통나무조 │130 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│2 │ 철골(철골철근)콘크리트조 │120 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│3 │ 철근콘크리트조, 철골조, 석조, P·C조, 목구조 │100 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│4 │ 연와조, 황토조, 시멘트벽돌조 │90 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│5 │ 보강콘크리트조, 목조 │80 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│6 │ 시멘트블럭조 │60 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│7 │ 경량철골조 │50 │
├──┼────────────────────────┼────┤
│8 │ 철파이프조, 석회및흙벽돌조, 돌담및토담조 │30 │
└──┴────────────────────────┴────┘
일반주택의 경우에도 위 건물구조 범위에 모두 포함되므로
상업용건물 기준시가 구조지수를 그대로 유지


(3) 용도지수
┌──┬────────┬─────────────────┬───┐
│번호│구 분 │대 상 건 물 │지수 │
├──┼────────┼─────────────────┼───┤
│1 │단 독 주 택 │ 연면적 165㎡ 이하 │ 90 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 연면적 165㎡ 초과 ∼ 264㎡ 미만 │100 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 연면적 264㎡ 이상 ∼ 331㎡ 미만 │120 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 연면적 331㎡ 이상 │130 │
├──┼────────┼─────────────────┼───┤
│2 │다중·다가구주 │ │ 90 │
│ │ 택 │ │ │
├──┼────────┼─────────────────┼───┤
│3 │아 파 트 │ 전용면적 85㎡ 이하 │ 90 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 85㎡ 초과 ∼ 165㎡ 미만 │100 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 165㎡ 이상 ∼ 231㎡ 미만│120 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 231㎡ 이상 │140 │
├──┼────────┼─────────────────┼───┤
│4 │연 립 주 택 │ 전용면적 85㎡ 이하 │ 85 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 85㎡ 초과 ∼ 165㎡ 미만 │100 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 165㎡ 이상 ∼ 231㎡ 미만│120 │
│ │ ├─────────────────┼───┤
│ │ │ 전용면적 231㎡ 이상 │140 │
├──┼────────┼─────────────────┼───┤
│5 │다세대주택 │ │ 85 │
└──┴────────┴─────────────────┴───┘
상업용건물 기준시가에서 제외된 건축법시행령 별표1에
규정된 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동주택
(아파트·연립·다세대주택)에 대한 용도지수 산정
주택 유형 및 규모별로 적정한 시가를 반영하며, 또한
국민주택규모에 비해 고급주택에 대하여는 시가반영률을
다소 높이기 위하여 용도지수를 차등화 함
→단독·다가구(다중주택 포함)·아파트·연립·다세대
주택으로 분류하고, 면적규모에 따라 세분류

(4) 위치지수(상업용건물 기준시가와 동일)
┌────┬───────────────────┬─────┐
│번호 │ 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가 │지 수 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│1 │ 20,000원미만 │80 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│2 │ 20,000원이상∼50,000원미만 │85 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│3 │ 50,000원이상∼100,000원미만 │90 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│4 │ 100,000원이상∼200,000원미만 │95 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│5 │ 200,000원이상∼300,000원미만 │96 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│6 │ 300,000원이상∼500,000원미만 │97 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│7 │ 500,000원이상∼1,000,000원미만 │98 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│8 │ 1,000,000원이상∼1,500,000원미만 │99 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│9 │ 1,500,000원이상∼2,000,000원미만 │100 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│10 │ 2,000,000원이상∼3,000,000원미만 │102 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│11 │ 3,000,000원이상∼5,000,000원미만 │104 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│12 │ 5,000,000원이상∼7,000,000원미만 │106 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│13 │ 7,000,000원이상∼10,000,000원미만 │108 │
├────┼───────────────────┼─────┤
│14 │ 10,000,000원이상 │110 │
└────┴───────────────────┴─────┘
99년 지가공시에 관한 연차보고서(건교부 발간)에 따르면
주거지역의 지가평균은 ㎡당 500,000∼1,000,000원이
30.5%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으나, 상업용
건물과 위치지수를 같게 함으로써 일반주택 기준시가
를 상대적으로 하향 조정하는 효과를 가져오도록 하고
적용상의 편의를 도모함

(5) 개별건물 특성에 따른 조정률
┌──┬────────────────┬───┬──────────┐
│번호│항 목 │조정률│비 고 │
├──┼────────────────┼───┼──────────┤
│1 │ 최고층5층이하 │ 90 │아파트에만 적용 │
│ │ 6층∼15층이하 │ 100 │-지하층 및 옥탑은 │
│ │ 16층이상 │ 110 │ 최고층수 제외 │
├──┼────────────────┼───┼──────────┤
│2 │ 지하층 1층, 지층 │ 70 │중복 적용되는 경 │
│ │ 2층 이하 │ 50 │우 가장 낮은 지수 │
│ │ 부속건물 │ 60 │하나만 적용 │
│ │ -주택부속창고,주차장,화장실등 │ │ │
│ │ -주택내 대피소,옥탑,차고등 │ │ │
├──┼────────────────┼───┼──────────┤
│3 │ 개축건물 1회개축 │ 110 │개축부분에 한함 │
│ │ 2회이상 개축 │ 120 │ │
├──┼────────────────┼───┼──────────┤
│4 │ (지붕재료) │ │철골조 및 구조지수가│
│ │ 슬라브, 기와, 기타신소재 │ 100 │100미만인 저층구조 │
│ │ 시멘트, 토기와, 유리 │ 100 │(연와, 벽돌, 블록, │
│ │ 판넬, 슬레이트 │ 90 │경량철골, 돌담 등)에│
│ │ 함석,자연석,천막 기타유사한것 │ 80 │적용 │
├──┼────────────────┼───┼──────────┤
│5 │ 건물 구조안전진단 등급 │ │납세자가 사실관계를 │
│ │ C급: 보조부재 손상 │ 90 │입증하는경우에 가장 │
│ │ D급: 주요부재 손상 │ 70 │낮은지수 하나만 적용│
│ │ E급: 심각한 노후화 │ 30 │ │
│ │ 법령에 의한철거대상건물 │ │철거대상 건물의 보상│
│ │ 건물을 사용하는 경우 │ 30 │금을 받는 경우에는 │
│ │ 건물을 사용않는 경우 │ 0 │보상금으로 평가 │
│ │ 건물의 일부가 멸실 또는 │ 정상 │ │
│ │ 훼손된 경우 │ 사용 │ │
│ │ (조정률:정상사용비율) │ 비율 │ │
└──┴────────────────┴───┴──────────┘
상업용건물 기준시가 조정률에서 일반주택에는 해당
없는 항목을 제외하고 필요한 항목은 일반주택에
맞게 고쳐 산정

(6) 경과연수별 잔가율
┌─────────┬───────┬───────┬──────┐
│구 분 │Ⅰ그룹 │Ⅱ그룹 │Ⅲ그룹 │
├─────────┼───────┼───────┼──────┤
│내용연수 │40년 │30년 │20년 │
├─────────┼───────┼───────┼──────┤
│잔존가액 │10% │10% │10% │
├─────────┼───────┼───────┼──────┤
│상각방법 │정액법 │정액법 │정액법 │
├─────────┼───────┼───────┼──────┤
│매년상각률 │0.0225 │0.03 │0.045 │
├─────────┼───────┼───────┼──────┤
│경과연수별잔가율 │1 - 0.0225 │1 - 0.03 │1 - 0.045 │
│ │× 경과연수 │× 경과연수 │× 경과연수 │
└─────────┴───────┴───────┴──────┘
－Ⅰ그룹:통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·
철골조·석조·P.C조·목구조의 모든 건물
Ⅱ그룹:연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·황토조·
목조의 모든 건물
Ⅲ그룹:시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및
흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물

상업용건물 기준시가 경과연수별 잔가율의 잔존가액 20%를
일반주택 기준시가에서는 10%로 하향 조정
* 이유 *
- 상업용건물에 비해 상대적으로 내용연수가 짧고 잔존
가치가 적은 일반주택의 잔존가액을 20%에서 10%로
하향조정 함으로써 신축한지 오래된 건물의 평가를
적정하게 함

【參考資料】
-일반주택 기준시가 문답자료-
┌────────────────────────────┐
│ 1. 일반주택 기준시가란 무엇이고, 어떻게 산정되는 │
│ 것입니까 ? │
└────────────────────────────┘
일반주택 기준시가란 단독주택 등 일반주택의 상속·증여
재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법
으로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호의 규정에
의하여 국세청장이 고시하는 가액을 말합니다.
일반주택 기준시가는 공동주택처럼 개별건물가액을 고시하지
않고 상업용건물 기준시가와 마찬가지로 건물의 신축가격·
구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 일정한 산식을
고시하여 적용하는 것입니다.

- 기준시가 산정방법 -
기준시가＝㎡당 금액×평가대상 건물의 면적
㎡당금액＝건물신축가격기준액(420,000원/㎡)×구조지수×
용도지수×위치지수×개별건물의특성에따른조
정률×경과연수별잔가율
※ ㎡당 금액에서 천원단위 미만은 절사

┌─────────────────────────────┐
│ 2. 일반주택에 대하여 국세청 기준시가를 고시한 이유는 │
│ 무엇입니까 ? │
└─────────────────────────────┘
그 동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택은
국세청 기준시가를 적용하여 온 반면, 일반주택에 대하여는
행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적으로 낮게 평가
되어 과세형평성에 문제가 있다는 지적이 있어 왔습니다.
따라서, 상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성 제고를 위해
일반주택에 대하여도 기준시가를 고시하여 2000.7.1부터 적용
하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 금년에 기준시가를
고시하여 시행하게 되었습니다.

┌──────────────────────────────┐
│ 3. 일반주택 기준시가가 적용되는 주택은 어떤 것입니까 ? │
└──────────────────────────────┘
상업용건물 기준시가 고시에서 제외되었던 건축법시행령
별표1의 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동주택
(아파트·연립·다세대주택)에 적용되는 것입니다. 다만,
토지·건물을 일괄하여 국세청에서 기준시가를 고시하는
공동주택(아파트 및 일정규모이상의 연립주택)을 제외하면
단독주택이 대부분을 차지하는 것입니다.

┌──────────────────────────────┐
│ 4. 단독주택 등 일반주택 평가방법을 행자부 시가표준액 │
│ 에서 국세청 기준시가로 변경함으로써 국민의 상속·증여 │
│ 세 부담이 한꺼번에 늘어나는 것이 아닙니까 ? │
└──────────────────────────────┘
국세청에서 고시한 일반주택에 대한 기준시가도 시가의 60∼
70% 수준으로, 상속·증여세를 계산할 때 공제해주는 금액이
많아 대다수 국민에게는 추가적인 세부담이 생기지 않습니다.
즉, 상속세 공제액은 최소 10억원(배우자 5억, 일괄 5억)
이기 때문에 일반주택에 대한 기준시가와 다른 상속재산
가액의 합계액이 10억원 미만이면 상속세는 부과되지 아니
합니다(부부사이에 증여한 경우에도 5억원 공제).
이에 따라, 일반서민들의 세부담에는 영향을 미치지 아니하나,
고액재산가들의 부의 대물림에 대한 과세강화 및 부의 재분배
기능은 한층 제고될 것입니다.

┌──────────────────────────────┐
│ 5. 일반주택 기준시가 고시의 기본방향은 무엇입니까 ? │
└──────────────────────────────┘
다른 기준시가와의 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과
밀접한 주거용인 점을 감안하여 시가의 60∼70%가 반영되
도록 하였습니다.
－ 상업용건물 기준시가 시가반영률 : 70∼80%
－ 공동주택 기준시가 시가반영률 : 70∼90%
평가방법의 원칙은 현행 상업용건물 기준시가의 기본틀을
유지하면서 한국감정원의 타당성 분석 및 검증을 거쳐
상업용건물 기준시가에서 제외되었던 단독주택 및 공동
주택의 용도지수를 유형별·규모별 차등화하여 신설하고,
건물특성조정률 조정 및 경과연수별잔가율에서 건물 잔존
가액을 하향조정하고 구조·위치지수 등은 상업용건물과
동일하게 유지하였습니다.

┌─────────────────────────────┐
│ 6. 건물신축가격기준액을 ㎡당 420,000원으로 정한 이유는 │
│ 무엇입니까 ? │
└─────────────────────────────┘
상업용건물과 비교하여 난방·위생설비에 따른 설비보정률
을 감안하면 기준가액을 높여야 하나, 다른 항목 지수에서
조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용건물임을
감안하여 상업용건물 기준시가와 동일하게 유지하였습니다.

┌─────────────────────────────┐
│ 7.용도지수에서 주택유형별·규모별 지수를 달리한 │
│ 이유는 무엇입니까 ? │
└─────────────────────────────┘
주택유형은 건축법시행령 별표1의 용도분류표를 따랐으며,
규모별 지수를 차등화한 것은 규모가 큰 주택은 적은 규모에
비해 일반적으로 ㎡당 가격이 높게 나타나고, 규모가 큰
고급주택의 시가반영률을 높인 공동주택의 규모별 고시
기준율 차등적용(70∼90%)과 형평을 맞추기 위하여 한국감정원
의 표본자료에 의한 시가반영률, 표준편차 등의 타당성
분석 및 검증을 거쳐 규모별 지수를 달리 하였습니다.
참고로 현행 상업용건물 기준시가에 있어서도 용도지수 및
조정률에서 면적규모에 따라 지수를 달리 적용하고 있습니다.

┌─────────────────────────────┐
│ 8. 기준시가로 계산한 상속·증여세액이 시가로 계산 │
│ 한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까 ? │
└─────────────────────────────┘
상속·증여세 재산의 가액은 시가를 확인할 수 있으면 우선
시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 기준시가
에 의하는 것입니다. 따라서, 시가를 초과한 기준시가로
세금이 부과되는 경우는 발생하지 않습니다.

┌─────────────────────────────┐
│ 9. 일반주택 기준시가는 언제부터 어떤 세목에 적용되는 │
│ 것입니까 ? │
└─────────────────────────────┘
2000.7.1이후 상속이 개시되거나 증여하는 상속·증여세에만
적용하는 것이고, 2001.1.1부터는 세법개정으로 상업용건물과
함께 양도소득세에도 확대 적용되는 것입니다.
참고로 취득세·등록세·재산세는 지방세이므로 원칙적으로
일반주택 기준시가가 적용되지 않습니다.


[일반주택 기준시가 계산사례]
- 사례내용 -
－ 소 재 지 : 서울시 송파구 XXX
－ 구 조 : 시멘트벽돌조, 슬라브지붕
－ 용 도 : 단독주택, 연면적 249.70㎡
－ 상속개시 : 2000.8.1
－ 공시지가 : ㎡당 1,100,000원
－ 신축연도 : 1990년

- 적용지수 -
－ 구조지수 : 90(④ 시멘트벽돌조)
－ 용도지수 : 100(① 단독주택·연면적 165㎡초과∼264㎡미만)
－ 위치지수 : 99(⑧ ㎡당 개별공시지가 1,000,000원∼1,500,000원미만)
－ 조 정 률 : 100(지붕지수·슬라브)
－ 잔 가 율 : 0.70(시멘트벽돌조 → Ⅱ그룹·1990년 신축건물)
(1-0.03×10년 ＝ 0.70)

- 기준시가 -
－ ㎡당 금액 : 420,000원 × 0.9 × 1.0 × 0.99 × 1.0 × 0.70
＝ 261,000원(천원단위 미만은 절사)
－ 기준시가 : 261,000원/㎡ × 249.70㎡ ＝ 65,171,700원



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