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[전문가칼럼] 반드시 알아야 할 부담부증여 시리즈②: 토지 편

출처 : 조세금융신문   2023.03.28
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(조세금융신문=이성호 세무사) 주택의 부담부증여와 대부분 유사하지만 토지의 부담부증여는 주택과는 다른 양도소득세, 대출제도 및 지목에 따른 취득 시 유의사항이 다르므로 차이점에 대해서는 구분해서 익혀두는 것이 좋다.

 

1. 예시를 통한 토지 부담부증여의 절세원리

 

1) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원) 토지 단순 증여하는 경우

자녀에게 시가 10억원의 토지를 순수 증여한다면 자녀는 두 가지 세금을 납부해야 한다.

 

(1) 증여세

가) 시가로 증여 시 2억 2500만원(증여재산가액 10억원)

나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 6억원)

 

(2) 취득세 : 기준시가의 4%

 

2) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원, 근저당권 합계 4억원) 토지 부담부증여 시

 

(1) 증여세

가) 시가로 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 10억원에서 근저당권 4억원을 차감한 6억원)

나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 2000만원(증여재산가액 6억원에서 근저당권 4억원을 차감한 2억원)

 

(2) 취득세

가) 채무 부분은 근저당권 합계액의 4.6%

나) 증여 부분은 기준시가의 4%

 

(3) 양도소득세

부모는 채무승계 4억원에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다. 해당 양도소득세가 순수 증여 시 발생하는 자녀의 증여세보다 적다면 절세가 가능하다.

 

2. 토지 부담부증여 절세 전략

 

주택의 부담부증여인 경우보다는 고려해야 할 경우의 수가 덜 복잡하지만, 토지의 부담부증여도 무조건 절세를 보장하는 것은 아니다. 또한, 곳곳에 숨은 절세 포인트를 찾아내지 못한다면 부당하게 많은 세금을 납부할 수도 있다. 토지의 부담부증여를 고려 중이라면 실행 전 아래의 사항을 꼭 확인해보아야 한다.

 

1) 증여자의 토지가 비사업용 토지인지 확인하자

 

주택에 다주택자 중과세가 있다면, 토지에는 비사업용토지 중과제도가 있다. 토지의 공부상 지목과 관계없이 실제 사용 현황인 현황 지목에 따라 비사업용 토지를 판단하며, 토지를 현황 지목에 맞게 사용하지 않는 경우에는 비사업용 토지로 보아 양도소득세율에 10%가 중과된다. 

 

10%의 중과세는 양도차익이 커질수록 무시할 수 없는 영향을 미쳐 고액의 양도소득세를 발생시키므로 증여자 입장에서 상당히 부담스러울 수밖에 없다.

 

2) 증여 대상 토지가 「조세특례제한법」 상 감면대상인지 확인하자

 

조세특례제한법」에는 토지와 관련된 많은 감면 규정이 존재한다. 대표적으로 자경농지에 대한 감면이 있다.

 

가령, 부모가 자경농지에 대한 감면 요건을 모두 갖춘 뒤 자녀에게 농지를 부담부증여 한다면, 채무부분에 대한 양도소득세 1억원까지는 감면을 적용받아 양도소득세 부담을 줄이면서 최상의 절세 플랜이 될 수 있다. 다만, 자경농지에 대한 감면을 적용받기 위해서는 엄격한 요건을 충족해야 하기 때문에 사전 검토를 꼭 해야 한다.

 

3) 미래 자녀의 양도까지 고려하자

 

대부분의 토지 증여는 당장의 증여세를 줄이기 위해 ‘시가’보다 낮은 ‘기준시가’로 평가하여 진행하고자 한다. 현재 자녀의 증여세 납부 여력이 안 된다면 어쩔 수 없지만, 추후 자녀의 양도 시점에는 증여받은 기준시가가 취득가액이 되기 때문에 낮은 취득가액으로 인해 양도소득세가 커지게 된다.

 

또한, 취득 토지가 농지이면서 증여받은 자녀가 영농에 종사하지 않는 경우 추후 양도 시점에 비사업용 토지가 될 확률이 높다. 비사업용 토지로 양도하게 되면 중과세율 10%를 추가로 적용받아서 당초 자녀에게 부의 이전을 하려 했던 금액이 양도소득세로 인해 크게 감소하는 결과를 초래할 수 있다. 그러므로 미리 세무사와 시뮬레이션을 통해 미래 자녀의 양도소득세 부분까지 고려하여 진행하는 것이 현명하다.

 

4) 자녀의 근저당권 승계 및 「농지법」상 취득이 가능한지 검토하자

 

나머지 사항이 모두 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 근저당권 승계 가능 여부다. 부모의 신용도 및 소득과 달리 자녀의 신용도 및 소득에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능할 수가 있다.

 

추가적으로 농지를 취득한다면 「농지법」상 농지취득 가능 여부 등을 파악해야 한다. 2021년 329대책으로 인해 농지취득자격 증명이 까다로워졌으며,「농지법」상 미성년자는 증여 및 매매 취득이 불가능하므로 미리 이런 부분들에 대해서도 꼼꼼히 검토 후 증여해야 한다.

 

 

[프로필] 이성호 세무사

(현)대구광역시 감사청구심의위원
(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
(현)경산시 마을세무사
고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

 

 

 

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