(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 주택시장 가격도, 매매도 늘어나고 있다

지난 7월 한국부동산원에서 발표한 7월 자료를 보면 전국 주택가격 동향조사 결과, 전국(0.15%), 수도권(0.40%), 서울(0.76%)은 상승, 지방(-0.08%)은 하락하였고, 전세가격지수는 전국(0.16%), 수도권(0.40%), 서울(0.54%)은 상승, 지방(-0.06%)은 하락, 월세가격지수는 전국(0.09%), 수도권(0.22%), 서울(0.25%)은 상승, 지방(-0.03%)은 하락을 나타냈다.

이는 서울·수도권 중심으로 전세가격이 지속 상승하고 있으며, 매수 문의가 증가하는 등 매매시장 회복세가 뚜렷하게 나타나는 가운데, 매매는 입주 물량 영향을 받는 일부 지방의 하락에도 불구하고, 여전히 서울, 수도권 위주로 상승거래가 지속 발생하는 등 매수 심리가 회복세를 보이고 있다.

특히, 서울은 선호단지·저가매물 위주로 매수 문의가 집중되며 매도 희망 가격이 상승하는 등 매도자 우위 시장의 모습을 보이고 있다. 인천은 중·서·남동구 주요단지 위주로 상승하고 있으며 경기도는 지역별, 단지별 혼조세를 보이는 가운데 과천시·성남 분당구 등 접근성이 좋은 지역부터 상승하며 경기도 역시 전체가 하락에서 상승 전환되고 있다.

국토교통부가 발표한 7월 주택통계에 따르면 서울 아파트 매매(신고일 기준)는 총 9518건으로 1년 전과 비교해 150.2% 늘었다. 2020년 7월 1만 6002건 이후 4년 만에 최대치다. 또한 서울 주택 매매시장에서 아파트가 차지하는 비중은 67.6%에서 74.5%로 높아졌다.

아파트를 포함한 서울 주택 매매거래는 7월 1만 2783건으로 전월 9091건보다 40.6%, 지난해 같은 달 6081건보다 110.2% 늘었다. 서울의 주택거래량이 1만 건을 넘어선 것은 2021년 8월1만 1051건 이후 2년 11개월 만이다. 그러나 非아파트 및 지방 아파트 거래량은 지속적으로 감소하다 금년 소폭 반등하였다. 한편 정부는 2032년까지 매년 연평균 39만 3500채의 신규 주택 수요가 발생할 것으로 보고 공급 계획을 빠르게 추진할 계획이다.

국토교통부가 발표한 ‘제3차 장기 주거종합계획’에 따르면 정부는 주택보급률과 1000명당 주택 수를 2022년 102.1%, 430.2가구에서 2032년 각각 106.0%, 485.4가구로 확대할 계획이다. 장기 공공임대주택은 180만 8000채에서 265만 채로 확충한다. 특히, 수요가 증가하는 것을 대비하여 국토교통부는 재건축·재개발 규제 완화와 1기 신도시 재건축 등을 통해 신속히 주택공급을 늘리겠다는 계획이다.

주택가격 전망지수, 부동산 소비심리지수 모두 오르고 있다

또한 서울 집값이 상승할 것으로 전망하는 경제주체 비중인 주택가격 전망(CSI)도 증가하고 있다. 한국은행이 발표한 자료를 보면 지난 3월 96, 4월 104, 7월 119로 많이 상승한 것을 알 수 있다. 이는 수치가 100 이상일 경우 상승 전망이 우세하다는 뜻이다.

8월 16일 국토연구원이 발표한 ‘7월 부동산시장 소비심리지수’ 역시 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 120.9로 전 달보다 6.3% 올랐다. 부동산시장이 한창 들끓던 2021년 10월 129.7 이후 가장 높은 수준이다. 지난해 9월 이후 10개월 만에 상승 국면으로 전환한 것이기도 하다. 국토연구원이 발표하는 부동산 소비심리지수는 하강은 95 미만, 보합은 95~115 미만, 상승은 115 이상으로 구분된다.

주택매매시장 소비심리지수 상승을 이끈 것은 단연 서울과 수도권이다. 서울 지수는 오름폭도 전국 평균을 웃돈다. 서울의 주택매매시장 소비심리지수는 7월 달 140.6으로 6월보다 7.6% 올랐다. 서울 지수가 140을 넘어선 것은 2021년 9월 이후 2년 10개월 만이다. 경기 지수도 물론 올랐다. 6월 118.2에서 7월 126.8로 8.6%, 인천은 117.8에서 124.5로 6.7% 올랐다. 지방도 평균적으로는 오름세를 보였다. 지방은 6월 105.0에서 7월 109.1로 4.1% 올랐다.

따라서 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 非아파트·지방 주택 매매시장은 침체된 가운데 지역별 차별화 양상이 나타나 장단기적으로 지역별·유형별 맞춤형 대응 필요한 시기라고 판단한 정부는 부동산시장이 더 불안해지기 전에 부동산시장을 안정시키고자 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안을 내놓은 것이다.

8.8 부동산 대책의 주요 내용

정부가 발표한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안’의 추진 방향은 안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 통해 우량주택 공급을 확대하고 ‘국민 주거 안정을 실현한다는 데 그 목적이 있다.

따라서 이번 대책에는 재건축 규제 완화를 통하여 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하고, 아파트로 몰리는 수요를 빌라 등 非아파트 시장으로 수요를 분산하는 정책을 담고 있으며 그동안 준비해 온 3기 신도시 등 수도권 공공택지는 신속하게 공급하여 시장을 안정시키겠다는 확신을 주겠다는 것이다.

또한 서울·수도권 지역에 신규로 택지를 지정 발표하여 공급을 더 늘린다. 뿐만 아니라 주택공급 여건을 적극적으로 개선하여 가격을 안정시키겠다는 내용이 담겨 있다. 이러한 내용을 좀 더 자세히 살펴보고 아쉬운 부분도 짚어보자.

하나, 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대한다

도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하는 실천 내용으로는 정비사업을 속도감 있게 추진할 수 있도록 지원하되 패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)?재건축·재개발 촉진법(특례법)?을 제정하고, 진행 중인 재건축·재개발사업을 통하여 서울에 37만호 공급을 추진한다는 것이다. 이를 위해 인허가 등 절차를 간소화하여 사업 속도를 제고하고 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가 허용한다는 것이다.

현재 역세권 정비사업의 경우 법적 상한의 1.2배까지 추가 허용하고 있으나(예: 3종 주거지역→360%) 이를 법적 상한의 1.3배까지 추가 허용(예: 3종 주거지역→390%)하며, 일반 정비사업은 법적 상한 용적률을 추가 허용할 경우(예: 3종 주거지역→300%) 법적 상한의 1.1배까지 추가 허용(예: 3종 주거지역→330%)한다는 것으로 정비사업의 수익성 개선에 도움이 될 것이다.

이외에도 공공지원을 통해 불확실성을 해소하고 세제, 금융 등 보증지원으로 사업 중단 최소화와 사업성 강화 그리고 더 나아가 향후 사업이 끝나고 난 이후에도 재건축 초과이익환수제가 발목을 잡는 경우가 있어 폐지를 추진함은 물론 노후계획도시 정비를 본격 추진한다.

정비사업의 속도전은 당연할 일

도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대한다. 이를 위해 정비사업의 속도 제고 및 부담 경감을 위하여 특례법 제정으로 사업 기간을 단축하고 공공지원을 통한 불확실성을 해소한다. 또한 사업성 개선을 위해 용적률, 세제, 금융, 보증지원으로 사업중단을 최소화하며 사업성도 개선한다. 그리고 그동안 논란이 되었던 재건축 부담금 폐지도 추진하고 노후계획도시 정비를 본격적으로 추진한다.

문제는 도심 내 규제 완화를 통한 주택공급정책은 당장 시장을 안정화 시킬 수 있는 정책이 아니며 중장기적 시장 안정화 정책이다. 뿐만 아니라 규제 완화로 사업추진이 우후죽순식으로 추진되지 않도록 관리해야 할 것이며 사업으로 인한 전월세 시장 안정화도 준비해야 한다. 특히, 사업 인허가 과정에 지방자치단체별로 달리 요구하고 있는 무리한 기부채납 오히려 사업 지연의 걸림돌이 될 수 있어 사전협의가 필요하다. 또한 사업이 잘 추진되면 사업지 투기가 일어날 수 있어 사전 관리도 중요하다.

둘, 빌라 등 非아파트 시장 정상화한다

빌라 등 非아파트 시장 정상화를 위하여 공공 신축매입 주택을 2년간 11만호+?를 공급하되 서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고 공급 물량 중 5만호는 분양 전환형으로 신축 매입하여 공급한다.

특히, 공급 확대를 위하여 민간 법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득할 경우 기본세율 적용 대상을 확대한다. 또한 HUG 신축매입임대 PF 특약 보증 가입 시 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원하며 건설 원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입 주택이 건설될 수 있도록 정부 지원단가 현실화 및 기금 지원 추진한다.

특히, 이번 정부의 대책에서 눈여겨 볼만한 것은 非아파트 시장 기반 정상화다. 위축된 非아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안을 마련했다.

첫째, 소규모 건설업자의 취득세 중과 완화한다. 소규모 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택을 구입할 경우 수도권에서는 취득세가 12%가 아닌 일반세율 1~3%로 적용되는 요건을 완화한다.

둘째, 등록임대사업자의 세제 혜택 일몰 연장과 대상 범위를 확대한다. 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)를 도모한다. 이를 활성화하기 위해 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기 임대 등록 시 1세대 1주택 특례를 적용한다.

특히, 임대 사업자의 등록임대주택(장기 일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 등 일몰 기한을 연장 2024년 12월에서 2027년 12월까지 연장한다. 취득세 감면은 공동주택(신축·최초 분양)·오피스텔(최초 분양) 60㎡ 이하는 면제, 60~85㎡는 50% 감면한다.

또한 재산세 감면은 공동주택·오피스텔·다가구은 40㎡ 이하인 경우 면제, 40~60㎡는 75% 감면, 60~85㎡는 50% 감면한다. 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%(10년 보유 시, 비등록은 20%)를 적용하는 일몰 기한도 동일하게 연장한다. 뿐만 아니라 등록임대 유형으로 지난 2023년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 신규로 포함시킨다.

셋째, 임대인 수요 정상화한다. 신축 소형주택인 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 수도권은 6억원, 지방은 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등을 구입하는 경우, 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 확대한다. 뿐만 아니라 기축 소형주택 역시 2024년 1월부터 2027년 12월까지 구입 및 임대 등록한 전용면적 60㎡ 이하 주택 중 수도권 6억원, 지방 3억원(취득가격) 이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하여 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

넷째, 실수요자 주거 사다리 역할 회복이다. 생애 최초로 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택 등 소형주택을 구입한 자는 취득세 감면 한도를 현재 200만원에서 300만원까지 감면하며 12억원 이하의 소형주택이 아닌 경우에는 감면 한도를 200만원으로 유지한다. 단, 감면 기간을 2025년까지 감면 후 2년 연장 추진한다.

다섯째, 청약 기준 완화한다. 빌라 등 非아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대한다. 즉, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택 등 非아파트 구입 중 현재, 전용면적: 60㎡ 이하, 공시가격: 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하에서 전용면적: 85㎡ 이하, 공시가격: 수도권 5억원, 지방 3억원 이하주택을 구입하는 경우 무주택자로 인정하여 청약통장을 사용할 수 있도록 한다.

여섯째, 임차인 非아파트 정보제공 강화한다. 임차인이 임대인 동의 없이 ’안심전세‘ 앱에서 임대인 주택 보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거를 마련하고 보증사고 이력 없음, 전세보증 가입 건수(2건 이하) 및 주택별 담보인정비율(70% 이하) 등 일정요건 충족시 임대인에 대해 ’안심전세‘ 앱 상 안심 임대인 확인서 부여는 물론 임대인 보유 주택에 대한 혜택을 임차인이 ‘안심 임대인’ 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료 10% 할인할 수 있도록 제공한다.

일곱째, 뉴:빌리지 선도 사업 선정이다. 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책지원을 병행하여 2029년까지 주택 5만호 공급을 추진한다. 민간의 자율적인 주택 정비가 촉진될 수 있도록 도시재생 활성화 지역, 소규모주택정비 관리지역, 주거환경개선 사업지구 등 노후 저층 주거지역에 기반 시설 또는 편의시설(주차장 등) 설치 등을 지원한다.

뿐만 아니라 주택 정비 시 기금융자, 건축규제 완화 등 정책지원도 병행하며 기존 도시재생 사업 예산을 재구조화하여 공모 선정 시 지역당 기반·편의시설 설치에 국비를 5년간 최대 150억원까지 지원한다. 신축 연립·다세대를 주로 공급하는 자율주택 정비사업은 현재 임대주택 20% 공급 시에서 기반 시설 공급 시에도 총사업비의 최대 70%까지 금리 2.2%의 기금융자를 지원한다.

이 외에도 자율주택 정비사업 시행 시 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화하고 뉴:빌 사업지 내 신축 빌라 등은 LH를 통하여 신축매입약정을 할 경우 심사에서 가점을 부여한다. 공동이용시설의 종류·규모·입지 적절성, 주민수요·입지 조건에 따른 정비 방안 수립 등 지자체 사업 컨설팅을 거쳐 연내 선도 사업지를 선정한다.

여덟째, 기축 임대주택 1.6만호 추가 공급한다. 신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세 사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1.6만호 추가 공급한다. 우선 경매 주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든 전세 외 추가로 HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하여 임대하는 유형을 신설한다.

또한 임차인의 기존 든든전세주택과 동일하게 주변 전세 가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년)간 보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있도록하며 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여 채무(대위변제금-HUG 매입가격)를 임대종료까지 상환 유예하고, 원할 경우에는 임대종료 후 환매를 허용한다. 이러한 물량을 2024년 2천호, 2025년 4천호 등 총 6천호(잠정)를 공급한다.

뿐만 아니라 非아파트 시장 정상화를 위해 전세 임대 사업을 확대하여 최대 8년간 안심하고 거주가 가능한 전세임대 유형을 신설한다. 방식은 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세 임대 방식에 더해, 임대인 참여 유도를 위해 인센티브 부여(중개수수료 및 도배·장판 비용 등 재정지원)하여 임대인 모집공고를 실시하고 즉시 입주 가능 주택을 조기에 확보한다.

모집공고를 거친 非아파트 임대인과 LH 등이 전세 계약을 체결(반환보증 가입)한 후, 입주자는 공공과 임대차계약을 맺고 거주하는 형식이다. 물론 대상은 非아파트이며 보증금은 최대 2억원(입주자 20% 부담)까지 지원하고 물량은 2025년 5천호, 2026년 5천호 등 1만호로 이중 수도권에 6천호를 공급한다.

<다음 호에 계속됩니다>

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장

o(현)한국경제평론가협회 부회장

o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

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