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[전문가칼럼] 반드시 알아야 할 부담부증여 시리즈①: 주택 편

출처 : 조세금융신문   2023.02.09
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(조세금융신문=이성호 세무사) 

 

2주택 이상을 보유하는 소위 다주택자는 주택을 제3자에게 양도하는 대신 자녀에게 증여하고자 하는 의사결정 빈도가 높습니다. 최근 주택시장이 조정을 받고 있는 상황이지만 유사매매사례가액을 기준으로 산정되는 증여세 특성상 자녀에게 발생할 과중한 증여세 부담을 줄이기 위해 부담부증여를 통한 증여형태를 선호합니다. 이번 칼럼부터 “반드시 알아야 할 부담부증여” 시리즈로 주택과 토지에 대한 부담부증여 내용과 계산사례를 다루고자 합니다.<편집자주>

 

부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 증여일 현재 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함해서 부를 이전하는 것을 말한다. 해당 채무의 실질적인 채무자는 증여자, 실질적인 채무인수자는 수증자라면 해당 증여세를 산정할 때 채무 부분을 차감한 금액을 기준으로 계산하기 때문에 증여세 부담 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.

 

다만, 증여일 이후 미래에 발생할 것으로 예상되는 채무는 증여등기접수일 현재 해당 증여재산에 확정된 채무가 아니므로 부담부증여 대상이 되지 않는다.

 

그렇다고 채무 부분에 세금 부과가 없다는 것은 아니다. 채무는 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자가 곧 양도자가 되어 채무액만큼 양도소득세를 납부해야 한다.

 

다음 예시를 들어 주택 부담부증여의 절세 원리에 대해서 알아보자.

 

1) 자녀에게 시가 8억원 주택 순수 증여 시

자녀에게 시가 8억원의 주택을 순수 증여한다면, 자녀는 두 가지 세금을 납부해야 한다.

 

(1) 증여세: 1억 6005만원(증여재산가액 8억원).

(2) 취득세: 기준시가의 4%, 증여자가 다주택자이고, 조정대상지역 내에 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여한다면 12.4%(전용면적 85㎡ 초과는 13.4%)*

* 지난 2022년 12월 21일 행정안전부의 보도자료에 따라 조정대상지역의 3억원 이상 주택 증여에 대한 증여취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 입법개정을 통해 인하계획을 발표한 바 있다.

 

2) 자녀에게 시가 8억원 주택(전세보증금 및 주택근저당권 합계 5억원, 취득가액 2억원) 부담부증여 시 자녀는 마찬가지로 다음 2가지의 세금을 납부해야 한다.

 

(1) 증여세: 3880만원(증여재산가액 3억원, 시가와 전세보증금등과의 차액)

(2) 취득세

가) 증여 부분은 기준시가의 4%, 증여자가 다주택자이고, 조정대상지역 내에 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여한다면 12.4%(전용면적 85㎡ 초과는 13.4%)*

나) 채무 부분은 임대보증금 및 근저당권 합계액에서 자녀의 독립 세대 여부 및 주택 수와 주택의 조정대상지역 내 유무 등에 따라 1.1%~13.4% 로 달라진다.**

(3) 양도소득세: 88,803,000원(일반세율)

* 지난 2022년 12월 21일 행정안전부의 보도자료에 따라 조정대상지역의 3억원 이상 주택 증여에 대한 증여취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 입법개정을 통해 인하계획을 발표한 바 있다.

** 지난 2022년 12월 21일 행정안전부의 보도자료에 따라 부동산세제 정상화 차원에서 2주택까지는 중과를 폐지하기로 하고, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50%로 입법개정을 통해 인하계획을 발표한 바 있다.

 

증여자인 부모는 채무승계액 5억원에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다. 지난 2022년 12월 21일에 발표된 2023년 경제방향에 따라 현재 적용중인 양도소득세 중과유예기간을 1년 연장하기로 하였으므로 증여자인 부모가 다주택자인 경우라도 승계되는 채무부담분에 대한 양도소득세는 일반세율이 적용된다.

 

상기 사례에서 보듯이 부담부증여시 발생하는 증여세와 양도소득세의 합계 1억 2760여만원이 순수 증여시 증여세액 1억 6005만원보다 세부담이 월등히 적어 부담부증여가 절세 면에서 유리한 것을 확인할 수 있다.

 

이처럼 증여세와 취득세는 경제력이 부족한 자녀에게는 부담이 될 수 있는데, 양도소득세는 부모가 납부하므로 세 부담의 당사자 측면에서도 분산효과를 볼 수 있다.

 

결과적으로 부담부증여의 이점을 정리하면 다음과 같다.

 

① 2023년 상반기 최종적인 입법개정을 통해 매매취득시 2주택까지 취득세 중과배제 및 3주택 이상인 경우 중과세율의 50% 수준으로 취득세율 부담이 낮아지고 조정대상지역의 3억원 이상 주택 증여에 대한 증여취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 완화된다면 부담부증여를 통해 증여자와 수증자의 전체적인 취득세 부담을 줄이는 방법을 모색할 수 있다.

 

② 부담부증여 진행 시 발생하는 양도차익은 시가와 채무액의 비율만큼만 산정되기에 주택 전체를 양도하는 때보다 현저히 적다. 처분해야 하는 주택이라면, 부담부증여를 통해 양도차익을 비교적 낮게 처분할 수 있다.

 

③ 증여자의 재산 상황에 따라 사전증여를 통해 미래의 상속세를 줄이는 효과가 있다. 또한 승계하는 채무 부분은 증여가 아니므로 추후 증여자 사망 시 합산되는 10년 내 증여 부분에도 속하지 않는다.

 

 

[프로필] 이성호 세무사

(현)대구광역시 감사청구심의위원
(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
(현)경산시 마을세무사
고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

 

 

 

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