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[부동산 진단] 재건축 현장시계 빨라진다

출처 : 조세금융신문   2023.02.08
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(조세금융신문=이정욱 기자) 연일 하강곡선만 그리던 전국 아파트값이 하강의 폭이 점점 둔화되고 있다. 윤 정부가 들어서면서 부동산 규제를 대폭 완화시키고 각종 세재와 대출 규제를 풀면서 불안한 부동산 시장의 활성화를 위한 방안을 모색하고 있다. 특히 문턱이 낮아진 재건축과 재개발 등의 정비사업도 속도가 빨라질 모양새다. 봄 이사철을 앞두고 쏟아질 주요 아파트 단지들을 짚어봤다. [편집자주]

 

낮아진 문턱에 올해 상반기 주요 입주 물량은 수도권에 집중될 전망이다. 연초 발표된 1.3 대규모 부동산대책으로 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역이 비규제 지역으로 풀리면서 최장 10년까지 막혔던 전매제한이 완화되고 실거주의무 폐지 등을 밝혀 올해 입주시장에 관심이 집중 될 것으로 보인다.

 

◇ 집값 하락폭 둔화…변수는 고금리

 

정부가 1.3부동산 대책을 내놓으면서 강남3구와 용산을 제외한 전 지역의 규제를 해제한 이후 서울 아파트값 하락폭이 32주만에 줄었다. (1월 16일 기준) 서울의 주간 아파트값은 0.35%를 기록했다. 강남은 -0.41%에서 -0.25%, 서초는 -0.38%에서 -0.12%로 낙폭이 눈에 띄게 줄었다. 당장 현장에서는 눈에 띄는 거래는 없지만 집값 하락폭 둔화로 인해 매물을 거둔다는 후문이 들린다.

 

다만 여전히 고금리라는 변수가 있는 만큼 결과를 예단하기에는 이르다. 한국은행은 1월 13일 올해 첫 금융통화위원회(금통위)를 통해 사상 첫 7번 연속의 금리 인상을 단행했다. 이에 기준금리는 연 3.5%로 올라섰다. 금리 인하에 대해서는 시기상조라는 입장도 나왔지만 결과적으로 침체한 부동산의 흐름 자체는 박근혜 정부까지 이어졌다. 이때 완화한 규제들이 세계적인 저금리 시대를 맞이했고 문재인 정부부터는 집값이 폭등했다. 문 정부는 규제를 대폭 강화했고 침체기에 접어든 윤 정부는 이를 다시 걷어냈다.

 

◇ 2월 수도권 비중 70%

 

연초 부동산 완화 정책 덕분인지 지난해 부동산 시장 분위기와 사뭇 다르게 흐르고 있다. 봄 이사철을 앞두고 수도권을 중심으로 아파트 입주 물량이 쏟아질 예정이다. 서울과 경기에 대단지 입주가 이어지면서 전셋값 추가 하락 우려가 커지고 있다.

 

부동산R114에 따르면 2월 전국 아파트 입주 예정 물량은 46개 단지 3만 5748가구(임대 포함)로 집계됐다. 지난해 같은 기간에 비해 48.8% 늘었는데, 이 가운데 2만 5096가구가 수도권에 집중됐다. 전체 70% 수준이다.

 

2월 수도권 입주 물량은 지난해 같은 기간 1만 3287가구에 비해 1만 1809가구(89%) 늘었다. 서울은 전년의 1.9배에 달하는 7개 단지 6213가구가 입주를 앞뒀다. 경기도 전년의 2.2배인 17개 단지 1만 5009가구가 예정됐다. 인천은 3874가구로 전년과 비슷한 수준을 유지했다.

 

서울 입주 물량의 절반의 절반을 차지하는 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스(3375가구)’을 비롯해, 동작구 흑석동 ‘흑석리버파크자이(1772가구)’, 중구 입정동 ‘힐스테이트세운센트럴1·2단지(535가구)’도 분양에 나선다.

 

경기에서는 부천시 범박동 ‘부천일루미스테이트(3724가구)’, 화성시 반월동 ‘신동탄포레자이(1297가구)’, 시흥시 정왕동 ‘시흥금강펜테리움오션베이(930가구)’ 등에서 입주를 진행한다. 인천은 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘(2054가구)’, 연수구 송도동 ‘호반써밋송도(1820가구)’ 등 2개 단지가 예정됐다.

 

부동산R114은 높은 이자율에 입주 물량까지 증가해 수도권 일부 지역을 중심으로 급격한 전셋값 조정이 불가피할 것으로 전망했다.

 

대단지 입주가 몰리는 서울 강남권과 경기 부천, 공급누적의 우려가 깊은 경기 화성, 양주 등 수도권 일부 지역을 중심으로 전셋값이 빠르게 떨어지고 있기 때문이다.

 

◇ 상반기 입주물량 수도권에 대단지 몰려

 

리얼투데이의 ‘2023 상반기 아파트 입주물량’에 따르면 올해 상반기 입주 아파트는 전국 14만 5239호인 것으로 조사됐다. 지난해 동기간 보다 30%가량 늘어난 수치다.

 

지역별로 보면 ▲경기도 ▲인천 ▲서울 순으로 물량이 많았다. 특히 경기도는 전년(2만 6121호) 대비 2만호 가량 늘어난 4만 6318호가 입주 예정인 것으로 알려졌다.

 

올해 입주하는 아파트의 특징은 수도권이 많고, 수도권 안에서도 입지가 우수한 곳의 집들이 예정돼 있다.

 

상반기 주요 단지를 살펴보면 당장 2월에 입주 예정인 ‘개포자이프레지던스’가 주목되고 있다. 서울 강남구 개포동에 들어서는 단지로 3375가구 규모의 대단지다. 시공사는 GS건설이 짓는다. 이 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 35개동, 전용면적 39~185㎡으로 구성돼 있다.

 

수인분당선 개포동역과 대모산입구역 역세권 단지다. 양재대로, 영동대로, 삼성로가 인접해 강남권역 내 이동이 편리하다. 오는 3월 재개교 예정인 개포초를 비롯해 일원초, 양전초, 개원중, 경기여고 등 학교가 밀집해 있고, 대치동 학원가도 가까워 교육환경이 잘 갖춰져 있다는 게 특징이다.

 

한강이남 지역 가운데 흑석뉴타운에서 가장 규모가 큰 ‘흑석리버파크자이’도 관심이 높다. 흑석3구역을 재개발한 이 단지는 26개동 1772가구 규모 지어진다.

 

5월에는 사전 무순위 청약에 1만 5000명가량 몰린 청량리역 한양수자인192도 입주를 시작한다.

 

6월은 서울과 인천 지역 입주가 대거 진행된다. 서울 서초구 ‘르엘신반포카프애비뉴’와 노원구 ‘노원롯데캐슬시그니처’, 강동구 ‘더샵파크솔레이유’ 등이 있다. 인천 미추홀구 ‘힐스테이트푸르지오주안’은 3000가구에 가까운 물량이며, 서구 ‘검안역로열파크시티푸르지오’는 1단지와 2단지를 합하면 4800가구가 넘는 브랜드 타운이 형성된다.

 

이처럼 서울의 경우 강남과 서초 등 학세권의 선호도가 높은 곳에 단지가 몰렸고, 직주근접성이 뛰어난 종로구, 동대문, 마포구, 강서구도 인기다.

 

 

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