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[전문가칼럼] 부동산 증여, 절세의 마지막 타이밍은 2022년

출처 : 조세금융신문   2022.09.11
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(조세금융신문=이장원 세무사) 부동산 증여는 여러 장점이 많아 항상 문의가 끊이지 않는다. 특히 부부간의 증여는 증여재산공제까지 증여하여 자산분산으로 인한 상속세 절세, 배우자의 경제적 자력 형성, 1세대 1주택 종합부동산세 선택을 통한 절세, 그리고 핵심목적인 취득가액을 높여 양도소득세를 절세하는 다양한 장점이 있어서 많이 활용하는 방안이다.

 

그러나 이번 2022년 7월 21일 세제 개편안에 따라 증여 후 양도할 때 절세방식에 큰 변화가 일어날 것으로 보인다. 바로 증여 후 ‘5년’ 이내 양도하면 증여의 이득을 못 가져갈 수 있는 이월과세규정이 ‘10년’으로 개정되기 때문이다.

 

먼저 이월과세에 대해서 간단히 알아보고, 추후 나의 증여에는 어떤 영향을 미치는지 자세히 알아보자. 원 취득시점의 취득가액이 낮다면 고액의 양도소득세가 예상될 것이다. 이를 회피하기 위해 미리 배우자에게 증여하여 취득가액을 높인다면 양도차익을 줄여서 양도소득세를 줄일 수 있다고 생각할 수 있다. 이를 막기 위해 세법에서는 증여자와 수증자의 관계가 부부 및 직계존비속이라면 이월과세규정을 적용하여 과세 형평을 도모하고 의도적인 조세 회피를 방지하고 있다.

 

‘이월과세’란

 

‘이월과세’란 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 및 부동산상의 권리 등 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 ‘증여자인 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 실제 취득금액’으로 적용하는 것을 말한다.

 

이 경우 거주자가 증여받은 재산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 양도차익 계산 시 필요경비에 포함하여 양도가액에서 차감하며, 장기보유특별공제, 세율적용 및 비사업용 토지 판정 시 보유 기간도 당초 증여자의 취득일로 계산한다. 하지만 계산만 당초 증여자의 기준으로 하는 것이지 납부대상자는 증여받은 수증자가 납부한다.

 

그러나 증여 후 5년 후에 양도하면 이월과세 규정을 적용받지 않는다. 그렇기 때문에 만약 5년 이내에 양도를 하면 취득가액을 높여 절세하고자 하는 전략은 물거품이 되어버린다. 그래서 증여 후 양도는 항상 5년 후에 하라는 말이 정석처럼 받아들여졌었다. 5년 이내에 양도하면 증여세는 증여세대로 부과되고, 양도소득세에 대한 큰 혜택을 보지 못하기 때문에 추가적으로 증여받았을 때의 증여취득세까지 고려하면 납부세액만 커질 수 있기 때문이다.

 

참고로 비상장주식은 이월과세 대상에 해당되지 않으므로, 증여 후 양도 과정을 적극 활용하면 배우자의 다른 재산취득자금의 원천을 설명할 수 있다. 상장주식은 2023년부터 이월과세 규정이 적용된다. 다른 자산과 달리 5년이 아닌 1년 이내에 양도할 때 이월과세가 적용되므로 최소 1년 이상 보유한 후에 양도하면 이월과세를 피할 수 있다. 주식 이월과세에 대한 부분도 추후 세제 개편안이 어떻게 개정되느냐에 따라 달라질 수 있다.

 

단, 다음의 경우는 이월과세가 배제되므로 5년 이내에 양도하더라도 무관하다.

 

① 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로 「토지보상법」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

② 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 비과세 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우(양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택 포함)

③ 이월과세규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 

부동산 증여, 올해 완료해야 하는 이유

 

이번 세제 개편안이 확정되면 증여 후 ‘5년’이 아닌 ‘10년’ 후에 양도해야 이월과세 적용 자체를 받지 않게 된다. 말 그대로 취득가액을 높인 후 양도를 하여 절세 및 유동성 확보를 하려고 했던 시점이 5년에서 10년으로 바뀌게 되어 자산관리에 차질이 생길 수 있다.

 

다행인 점은 2022년까지 증여 시에는 5년, 2023년 1월 1일 이후 증여분에 대해서는 10년을 적용한다는 점이다. 이는 곧 증여를 생각하고 있다면 2022년까지 증여를 서두르는 것이 미래의 양도시점을 위해서는 유리하다는 것이다.

 

나아가 부동산 증여를 2022년까지 완료해야 하는 이유가 한 가지 더 있다. 2023년 1월 1일부터는 증여취득세에 대한 과세표준이 개정되어 취득세가 증가할 것으로 보인다.

 

2022년까지는 토지는 개별공시지가, 주택의 경우는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 취득세 과세표준으로 하였으나, 2023년부터 진행되는 증여의 경우 “시가인정액”을 취득세 과세표준의 일순위로 하고, “시가인정액”을 산정하기 어려운 경우에만 기존 시가표준액인 개별공시지가, 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 적용한다.

 

여기서 “시가인정액”이란 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액”으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것이다.

 

대한민국의 대표 주택형태인 아파트의 경우 ‘매매사례가액’이 대부분 존재하므로 2022년까지는 시가라고 불리는 매매사례가액의 60~70% 수준인 공동주택가격으로 증여 취득세 과세표준을 삼지만, 2023년부터는 유사매매사례가액으로 증여 취득세 과세표준이 설정되기 때문에 취득세에 대한 부담이 상당히 커지게 된다. 그러므로 증여계획이 있다면 2022년까지만 적용받을 수 있는 각종 세제혜택을 놓치지 않도록 하자.

 

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

(현)한국세무사회 세무연수원 교수
(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》 등 다수
“세금을 통해 세상을 보는, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

 

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