(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 아파트 매매시장

한국부동산융복합회가 강서구 마곡동에 위치한다. 학회에 나왔다가 잠시 주변 부동산중개사무소에 들려 아파트 매매를 알아보려 참에 개업공인중개사가 하는 말이 최근 마곡지구 아파트 가격이 상승하면서 매물이 사라지고 없다고 한다.

마곡지구만 이런 현상이 나타나는 것은 아니다. ‘서울 아파트 매물 잠김’ 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다. 이유는 정부의 보유세 인상과 다주택자 양도세 규제 강화가 매물 잠김 현상을 가속화 하고 있고 수요공급법칙에 따라 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는데도 불구하고 공급보다는 규제일변도의 정부 정책이 결국 공급부족으로 인한 매도자 우위시장을 만들어 매도자가 시장에 내놓는 호가가 곧 가격이 되고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 9월 23일 기준 3만 6949건으로 집계됐다. 이는 지난 8월 3만 8186건보다 3.2% 줄어든 수치로 역대 최저 수준이라고 한다. 서울의 아파트 매물 건수는 지난해 8월 허위 매물 과태료 부과를 시행한 이후 통상 4만 건대를 유지해왔다. 금년 초 4만 건대가 무너지면서 다소 줄었지만 2월 하순부터 매물이 충분히 나왔고 4월과 5월에는 4만 8000건 안팎 수준을 보였다.

그러나 앞서 밝힌 바와 같이 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 중과 시점인 지난 6월 1일을 전후해서 매물이 줄어들기 시작하여 지난 8월에는 3만 건대로 하락했다. 다주택자가 양도세 중과세가 너무 부담스러워 팔지도 못하고 있는 데다가 공급부족으로 주택가격이 더 오를 것이라는 기대심리 때문에 시중에는 매물이 사라지는 현상이 두드러지고 있다.

특히, 부동산 정보업체인 부동산114 자료에 의하면 올해 입주물량은 2만 1939만호이며 내년의 입주물량은 이보다 훨씬 적은 1만 862호로 당분간 입주물량 부족은 곧 가격 상승으로 이어질 것이라는 심리적 요인도 한몫하고 있는 듯하다. 뿐만 아니라 부동산 정보업체 중 지인 역시 금년도 입주물량을 2만 1444호로 예상하고 있으며 내년도 입주물량은 부동산 114처럼 1만 2545호로 반토막난다고 발표하여 더욱 부채질하는 듯하다.

한국부동산원 자료를 보면 지난 9월 20일 서울의 아파트 매매수급지수는 104.2로 확인됐다. 금년 초 110대였던 지수는 2·4대책 발표 이후 다소 진정세를 보이며 안정되는 듯 4월 첫째 주 96.1로 하락했지만 한 주 만에 반등했고 지금까지 24주 연속 기준선을 웃돌고 있다.

또 문재인 정부 취임 이후 지난 2017년 5월부터 지난 9월 말까지 한국부동산원의 자료를 인용하여 서울지역 자치구별 아파트 중위 매매가격 변화를 시계열 분석해 보면 <표-1>에서 보는 바와 같이 서울에서 아파트 가격이 가장 많이 상승한 지역은 서초·강남·송파가 아니고 성동구로 무려 167.9%나 상승하였다. 두 번째는 은평구로 145.3%, 세 번째는 종로구로 141.4%이며 네 번째 역시 서대문구로 132.7%나 상승을 했다.

가장 적게 오른 지역은 관악구와 강서구로 84.4%, 86.0%로 최근 이들 지역이 상승하고 있다. 25개 구 중에서 100% 상승하지 않은 지역은 5개구로 앞서 밝힌 관악구와 강서구를 포함하여 구로구가 86.8%, 서초구가 96.6%, 금천구가 98.1%로 나타났다.

이러한 내용은 물론 민간 기업이 발표한 자료가 아니고 정부투자기관인 한국부동산원 자료를 인용하여 시계열 분석했으며 전체 아파트 가격의 상승률은 아니며 중위권 평균가격 상승률이다. 한마디로 서울의 아파트는 문재인 정부 집권 이후 로또가 돼버렸다.

코로나19 시대에 자영업자들은 망가지고 경제도 어려워 재난지원금을 지급하고 있는데 서울에 집 있는 사람은 자본이득이 사상 최대 상승이니 아이러니하다. 그래도 정부는 주택공급이 부족하지 않다고 한다.

이렇게 가격이 상승한 원인은 수요보다 공급이 턱없이 부족했고 저금리에 유동성 자금도 풍부해서 더욱 부채질했다. 지금 부동산시장은 공급 부족에 수급불균형 심화로 거래는 줄었지만 가격은 오름세다.

특히, 그동안 소외시 되었던 서울 외곽의 중저가 중소형 아파트 가격도 지금은 상승세가 뚜렷하다. 실제 강서구와 구로구는 최근 가격 상승세가 뚜렷하다. 주택가격 상승이 수급불균형에 있는 만큼 정부가 단기 주택공급에 물꼬를 터줘야 한다.

그러기 위해서는 다주택자의 양도세 규제를 완화해야 매물 잠김 현상이 어느 정도는 해소될 수 있도록 해야 하며 노후불량한 지역의 단독주택을 다세대 주택이나 연립주택으로 공급할 수 있도록 정책적 지원이 필요하다. 이는 단기 주택공급에 매우 효과적이기 때문이다.

아파트 전세시장

지난해 7월 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제) 시행 이후 서울과 수도권의 전세난이 진정되지 않고 있다. 정부가 올해도 하반기 집값을 안정시킬 뾰족한 해법을 내놓지 못한 가운데 가을 전세난이 더 심각해지고 있다. 아파트 매매시장처럼 전세시장도 입주매물이 부족하여 가격이 오르고 있는 것이다.

지난 9월 22일 부동산빅데이터업체 아실에서 발표한 자료를 보면 서울의 아파트 전월세 매물은 3만 7045건으로 임대차3법 시행 직후인 지난해 8월 1일 5만 9708건에 비해 38%나 줄었다고 한다. 같은 기간(지난해 8월 1일~금년 9월 22일) 경기도는 4만 8553건에서 2만 9624건으로 39.8% 줄었고, 인천도 9904건에서 6140건으로 38.1% 감소했다. 현재 서울 전월세 매물량은 지난 1월 1일 3만 705건에 비하면 20.4% 늘었지만 여전히 강세를 보이고 있다.

역시 문재인 정부 취임 이후 지난 2017년 5월부터 금년 9월 말까지 한국부동산원의 자료를 인용하여 서울지역 자치구별 아파트 중위 전세가격 변화를 시계열 분석해 보면 <표-2>에서 보는 바와 같이 서울에서 아파트 전세가격이 가장 많이 상승한 지역은 종로로 102.7%나 상승했으며 두 번째는 강남구로 89.8% 상승, 은평구 89.4%, 성동구 82.9%, 중랑구 81.8% 등 서울시 25개구 중 22개구의 전세가격이 50% 이상 상승하였다.

그나마 가격은 많이 올랐지만 전세가격이 적게 오른 지역이 구로구로 46.1% 상승했으며 강서구가 최근 아파트 매매가격이 급상승하고 있으나 전세가격은 아직 다른 지역보다 적어 47.9% 상승했다. 노원구도 47.9% 상승하여 맴가격은 상승하였으나 전세가격은 적게 오른 편이다.

결국 매매가격도, 전세가격도 급상승하여 집 없는 서민들은 고통이 이만저만 아닐 것이다. 매매가격이 오르면 주택구입을 미루면 되지만 전세가격이 오르는 것은 당장 들어갈 집이 없어 도시 외곽으로 밀려나거나 반전세로 내몰림 되어야 한다.

전세입자 입장에서 가장 큰 문제는 당장 서울 아파트 전월세 매물 대신 선택해야 할 대안이 마땅찮다. 결국, 전세입자 입장에서는 비아파트 부분에서 기웃거릴 수밖에 없는데 그 대표적인 것이 바로 빌라다. 아파트 가격이 오르면서 매매에서 밀려나던 무주택 저소득층은 이번에는 전세에서도 밀려나 결국 빌라 매입에 나서면서 서울의 빌라 매매가격은 지난해 12년 만에 가장 큰 폭으로 올랐는데 올해도 여전히 오름세가 이어질 것이다.

이렇게 빌라가 아파트보다 많이 팔리는 기현상도 9개월째 계속되고 있다. 전월세 가격은 단기적으로는 물론 중장기적으로도 집값과 상관관계가 크다. 하지만 집값은 거래절벽 속에서도 상승세를 이어가고 있다.

서울의 경우 분양 물량도 부족하고 입주 물량도 부족하기 때문에 매매시장과 전월세시장 모두 당분간 강보합세를 보일 것이며 정부가 이번에는 대출규제를 매매와 전세시장에도 강하게 규제한다니 거래량은 대폭 줄어들면서 가격은 양극화로 일부는 강보합세를 유지하는 기형적 현상이 나타날 것이다.

주택가격·전세가격 모두 뛰는데 대출은 막히고

주택을 구입하는 구매자의 대부분은 주택담보를 통하여 대출을 받고 매수를 한다. 또 아니면 전세를 안고 주택을 매입한다. 최근 정부가 가계부채가 1800조를 넘으면서 가계부채를 관리하는 차원과 주택가격 상승을 막기 위한 수단으로 주택담보대출을 옥죄면서 주택 구매자들은 대출보다는 전세를 안고 주택을 구입하는 사례가 늘어나고 있다.

특히, 최근 1년간 서울에서 주택을 산 20대 매수자들의 71%가 전세를 끼고 매입한 갭투자인 것으로 나타났다. 주택 구매자금의 71%는 임대보증금 승계, 주택담보대출 등과 같은 빚이었다. 이는 국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원이 2020년 3월부터 올해 7월까지 서울의 부동산 매매 자금조달계획서 19만 3974건을 분석한 결과다. 자금조달계획서는 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 3억원 이상 주택을 살 때에는 의무적으로 제출해야 한다.

서울에서 주택을 매입한 만 39세 이하 매수자 6만 4185명 중 기존 임대보증금을 승계한 사람은 52%인 3만 3571명이였다. 30대가 5만 3839건의 주택을 매수해 전 연령대에서 가장 많은 집을 샀다. 20대는 1만 134건의 주택을 매입했는데 갭투자 비중은 71%로 전 연령대에서 가장 높았다.

문재인 정부는 지난해 6·17대책을 발표하면서 서울 등과 같은 규제지역에서 집을 살 때 담보대출을 받으려면 6개월 안에 해당 집으로 이사하도록 규제했다. 이는 갭투자가 집값을 올리고 있다는 진단 때문이었다.

하지만 이런 규제에도 집값이 치솟고 대출까지 제한되자 불안해진 20~30대들이 갭투자에 뛰어들고 있다. 생애최초 주택구입자와 일정기간 무주택자는 투기꾼이 아니다. 그런데도 가계부채가 늘어난다는 이유만으로 실수요자의 대출까지 옥죈다면 선의의 피해자가 나올 수밖에 없다.

그래서 정부는 주택담보대출의 경우 정보화 시대에 개인에 대한 자산상태를 파악할 수 있을 것이기 때문에 자산상태와 무주택 기간 등 실수요자 여부를 판단하고 대출을 선별적으로 규제하는 것이 바람직할 것이다. 그래야만 갭투자도 줄일 수 있고 무주택서민들의 내집마련에 도움을 줄 수 있을 것이다.

부동산시장 예측

다행인지 아니면 일시적인 현상인지 요즘 부동산시장은 정부의 강력한 규제와 그동안 너무 많이 오른 부동산 가격의 부담감과 피로감 때문인지 거래가 뜸해지고 집값 상승세가 조금씩 둔화되는 모습이다. 이 같은 추세가 계속 이어질 것인지, 아니면 잠깐 쉬어가는 것인지 미래를 예측하기는 쉽지 않다.

하지만 분명한 것은 향후 수도권 지역의 분양물량과 입주물량이 부족한 현실을 감안한다면 연말까지 아니 내년에도 아파트 가격은 소폭이 될지언정 지속적 가격 오름세는 이어질 가능성이 크다. 단지, 요즘 부동산시장은 잠시 오름폭이 둔화되고 있을 뿐이다.

그 이유는 첫째, 주택시장이 비수기철로 접어들고 있고 둘째, 그동안 주택가격 급등에 따른 피로감이 증대되고 있다. 셋째, 추격 매수에 대한 부담감. 넷째, 금융권 대출규제 강화. 다섯째, 기준금리 추가 인상 가능성. 여섯째, 양적 완화 축소에 대한 불확실성 등이 반영된 결과라고 보여진다.

그러나 연말과 내년도 분양물량과 입주물량 축소 등으로 가격상승압력은 여전히 존재하고 있다. 좀 더 자세히 말씀드리면 연말까지 집값 오름세는 유지하되 상승폭이 둔화되거나 정체될 것이며 지금은 아파트 거래가 많지 않고 매수시장에 새롭게 진입하는 사람들이 줄고 있는 가운데 돈이 많은 사람들이나 꼭 필요한 사람들만 거래가 이뤄지는 상황이다.

특히, 중장기적인 부동산시장 흐름을 결정하는 거시적인 요인들 가운데 기준금리 추가 인상 가능성과 대출규제 강화 등이 부동산시장 신규 진입자들의 양을 축소시킬 것이며 그동안 가격이 가파르게 오르다보니 심리적으로도 가격 급등에 따른 부담감과 추격 매수에 대한 불확실성으로 매수를 보류하는 사람들이 나타나고 있는 상황이다.

뿐만 아니라 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법으로 인해 전세가격이 급등했고 전세가격이 더 오를 것으로 전망되면서 상대적으로 저렴한 집을 사려는 매수세는 이어질 수 있어 매매가격 상승세는 유지될 것이다. 이러한 현상은 집값 고점에 따른 불안감에 상승폭 자체를 줄어들게 할 것이다.

더욱이 사람들이 정부의 주택공급에 대한 확신을 갖지 못한 데다 2030 부동산 거래 비중이 늘고 있어 아직 부동산시장에 변곡점이 발생했다고 판단하기는 어렵다. 상승률이 둔화됐다는 통계가 실제 나타나는 현상인지에 대한 판단이 먼저 돼야 하겠지만, 상승률이 둔화한 게 맞다고 하더라도 일시적인 현상일 가능성이 있다.

따라서 정부의 섣부른 가격 규제는 매물 부족 현상을 부추기고 시장 불안을 가중하는 결과를 초래할 수 있다. 그래서 시장에 순응하는 정책을 내놓기 바라며 절박한 내 집 마련 수요자에 대한 대출규제와 세입자 전세대출 규제 등 실수요자 규제 정책은 피해야 해서 주거문제 만큼은 선의의 피해자가 없도록 보살피는 것이 정부의 일이라고 생각한다. 특히, 정부가 국민들과 약속한 주택공급정책(김현미 장관의 주택공급 127만 가구 + 변창흠 장관의 주택공급 83.6만 가구)은 차질 없이 추진되어야 시장 안정화가 될 것이다.

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

(사)한국부동산융복합학회 회장

(사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임

국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원

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