(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 아파트 등 주택의 경우 취득시, 보유시, 양도시 단계별로 세금이 중과되면서 절세(節稅)가 부동산 재테크의 화두로 떠오르고 있다. 이에 취득세, 종합부동산세(이하 종부세라 칭함), 양도소득세 중과 등에서 벗어난 절세미인(節稅美人)용 수익형 부동산이 주목을 받을 것으로 보인다.

대표적인 수익형 부동산이자 국민 투자처라 불리며 높은 인기를 끌었던 오피스텔마저도 취득세 산정시 주택수에 포함되면서 투자 분위기가 수그러들었다. 정부가 지난해 7월 10일 대책과 12월 16일 대책 등 굵직굵직한 정책을 내놓으면서 오피스텔 세부담이 높아졌기 때문이다.

특히 작년 8월 12일 이후 공시가격 1억원을 초과하는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함시키기로 하면서 다주택자들이 소형 오피스텔을 처분할 유인이 생긴셈이다.

대신 틈새 수익형 부동산으로 절세용 수익형 부동산이 주목을 받고 있는데 대표적인 절세용 수익형 상품으로 ▲임대분양 상가 ▲생활(형)숙박시설이 있다.

절세형 수익형 부동산 첫 번째 ‘임대분양 상가’

먼저 틈새 수익형 부동산으로 ‘임대분양 상가’가 있다. 소유권을 사는 등기분양 상가와 달리 임대분양 상가는 소유권을 갖지 않고 상가 임차권만 분양받는 상품을 말한다. 임대분양 상가의 매력은 취득세, 재산세, 종합세, 양도세 등을 부담하지 않는데다 등기 분양 상가에 비해 절반 이하의 투자금으로 더 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 하지만 임대분양 방식으로 나오는 상가 대부분이 제대로 운영이 되지 않으면서 투자자들이 투자금을 고스란히 날릴 수도 있다는 점은 주의해야 한다는 게 업계의 조언이다.

업계에 따르면 임대 분양 상가가 본격 등장한 2010년 이후 지금까지 전국에서 공급된 임대 분양 상가는 수십 곳에 이른다.

임대분양의 방식을 취하는 상가는 크게 두 가지다. 민자역사와 지하상가와 같이 공공에서 토지를 소유하고 있어 등기분양을 할 수 없는 곳이 불가피하게 임대분양을 하고 있다. 테마형 쇼핑몰이지만 운영 경쟁력을 갖춘 사업자가 운영하는 곳은 상권이 꽤 활성화되고 있다.

대표적인 곳이 애경그룹에서 운영하는 수원역 민자역사로 상권이 활성화하면서 지역의 랜드마크로 자리 잡고 있다. 수원역 민자역사를 대표하는 집객시설은 AK플라자와 AK&수원점으로 역을 이용하는 이용객과 쇼핑과 문화시설을 이용하려는 이용객들로 늘 발길이 분주하다. 민자역사 내부로 들어가보면 내부에는 지하철역과 기차역으로 이동 가능한 통로가 연결돼 있다. 백화점, 식당, CGV 등 다양한 시설을 한곳에서 이용 가능하다는 장점을 지녔다.

절세형 수익형 부동산 두 번째 ‘생활숙박시설’

다음으로 절세용 수익형 부동산으로 ‘생활숙박시설’이 주목받고 있다. 정부의 주택 상품에 대한 규제가 강화되고 기준금리도 하락하면서 틈새 투자 상품으로 떠올랐기 때문이다.

생활숙박시설은 개인이 임대 운영을 할 수 있는 데다 때로는 세컨하우스로도 사용할 수 있다. 특히, 규제로부터 비교적 자유로운 장점 때문에 은퇴자뿐 아니라 젊은 세대들에게도 투자 상품으로 인기가 많다.

취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 과세 등 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점도 특징이다. 청약통장이 필요없고, 오피스텔과 달리 전매제한이 없는 것도 투자자들을 끄는 요인이다. 생활숙박시설은 아파트와 달리 주택법이 아니라 건축법이 적용되므로 주택시장 규제의 반사이익을 받는 것이다. 생활숙박시설을 분양받으려는 수요도 제법 감지된다.

지난해 6월 부산 해운대에서 분양한 ‘빌리브 패러그라프해운대’는 최고 266.83대 1, 평균 38.87대 1의 경쟁률을 기록했다. 대규모 인공 서핑장이 들어선 경기도 시흥시 시화MTV거북섬에서는 지난해 11월 분양한 ‘시흥 웨이브파크푸르지오시티’가 최고 132.5대 1, 평균 26대 1의 경쟁률을 기록했다.생활숙박시설은 다주택 투자자가 주택 시장 규제를 피해갈 수 있는 틈새 상품으로 통하지만 주의할 점도 적잖다.

지난 4월부터 정부가 생활형 숙박시설에 대한 규제를 본격적으로 시작할 예정이기 때문이다. 정부가 4월부터 시행하는 건축법 개정안에는 생활숙박시설을 주택 용도로 사용하지 못하도록 하는 내용이 담겼다. 마지막으로 주택에 관련된 상품들이 취득세·종부세·양도세 등 전방위에서 세부담이 가중되다보니 임대분양 상가나 생활숙박시설 등 절세용 수익형 부동산이 세금 관련법이 바뀌지 않는다면 당분간 인기를 끌 것으로 전망된다.

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
  중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
  전) 네이버 부동산 상담위원
  전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트