(조세금융신문=이정욱 기자) 우려와 설렘 속에서 작년부터 시작된 3기 신도시가 반쯤 진행됐다. 토지보상은 9곳 가운데 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 남양주 왕숙1·2 등 6곳이 추진 중이다. 반면 광명 시흥과 의왕·군포·안산, 화성 진안 등 3곳은 기본조사와 절차 등의 문제로 진행이 지지부진한 상황이다.

일각에선 이들 3곳은 진행이 어려워 보인다는 우려의 소리도 나온다. 이에 3기 신도시 4차 사전청약까지 진행된 시점에서 보상 문제와 남은 과정을 짚어봤다.

3기 신도시 사전청약은 지난해 7월, 1차 사전청약을 시작으로 현재 4차 사전청약까지 진행됐다. 하지만 사전청약보다 먼저 해야 할 일은 기존 거주민이나 토지 소유주들에 대한 보상 문제다. 토지보상 문제해결 없이 사전청약에 당첨돼도 아무런 의미가 없기 때문이다.

실제 2010년 하남 감일지구에서 지금의 사전청약 같은 정책이 시행됐지만 토지보상 지연과 문화재 발굴 등 문제로 예정보다 10년여 늦게 입주가 이뤄진 적도 있어 사전청약 당첨자들은 입주 시기를 두고 가슴을 졸이고 있다.

올해 토지보상금만 32조원

올해 전국에서 토지보상금으로 총 32조원이 풀릴 것으로 추산되고 있다. 이 가운데 3기 신도시가 주로 몰려 있는 수도권에서만 23조원에 달한다.

지역별로 보면 경기 남양주시 왕숙지구 등 3기 신도시를 포함한 총 17곳의 사업지구에서 18조원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 예상된다. 또 올해 3월 고양시 창릉에서 6조원 규모의 토지보상이 진행될 것으로 보인다. 부천시에서는 지난해 11월과 12월 토지보상에 들어간 대장지구와 역곡지구 등 두 곳에서 토지보상금이 풀린다.

이어 안산시에서는 장상지구와 신길2지구에서 각각 1조 1644억원, 2973억원으로 추산되는 토지보상금이 오는 10월과 12월 협의보상을 개시할 예정이다. 물론 정부가 대토보상을 적극 추진하고 있어 실제 시중에 풀리는 토지보상금 규모는 예상보다 줄어들 수 있다.

하지만 지금까지 경기 하남 교산지구와 인천 계양지구의 대토보상 계약률이 각각 12%, 10% 정도에 그친 점에 비춰볼 때 정부의 기대와 달리 토지보상금 대부분이 현금으로 지급될 확률이 높을 것으로 보인다.

대토보상은 공공개발로 본인 소유의 땅이 수용되는 토지주에게 현금 대신 해당 지역의 다른 토지로 보상하는 제도다. 한국토지주택공사(LH)관계자는 “현재 하남 교산, 계양, 과천, 부천대장, 남양주 왕숙 1·2 등 이들 지역의 토지보상 문제가 순탄하게 진행 중”이라며 “이들 지역의 주민들도 보상에 대해 문제를 제기하는 거주민이 없어 빠르게 진행되고 있다”고 설명했다.

4차 사전청약 평균 경쟁률 10대 1

4차까지 진행돼 온 3기 신도시 사전청약은 공공분양 부분에선 지역과 면적에 따라 특정 인기지원면적이 있지만 신혼부부에게는 아직도 비교적 인기가 낮다.

최근 한국토지주택공사(LH)가 남양주 왕숙지구 등 3기 신도시 12개 지구 1만 3552가구에 대한 4차사전청약을 실시한 결과 총 신청자 13만 5907명이 신청했다, 평균 경쟁률은 10대 1 수준이었다. 4차사전청약은 공공분양 6400가구 모집에 11만 707명 신청해 경쟁률 17.3대 1이다.

반면 신혼희망타운은 7152가구 모집에 2만 5200명이 신청해 3.5대 1의 경쟁률을 보였다. 평균 당첨선은 1561만원으로 집계돼 13년가량 청약통장을 납입해야 당첨이 가능했던 것으로 나타났다.

이 가운데 가장 높은 경쟁률을 보인 곳은 고양 창릉이다. 특히 고양 창릉 내에서도 제일 높은 경쟁률은 S5 전용면적 84㎡에서 나왔다. S5 전용면적 84㎡는 78가구 모집에 총 1만 2921명이 몰리면서 165.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 ▲남양주 왕숙 19.7대 1 ▲고양 장항 17.4대 1 ▲부천 대장 16.5대 1 ▲시흥 거모 4.3대 1 ▲안산 신길2 3.6대 1 ▲안산장상 7.4대 1에 비해 월등히 높은 경쟁률이다.

이번 4차 사전청약에서 고양 창릉 인기 비결은 지리적 이점이 크기 때문인 것으로 나타났다. 3기 신도시 모두 서울 접근성이 좋지만 이 가운데에서도 유독 고양 창릉이 서울과 거리가 가깝다. 상암동에서 창릉까지는 5km 밖에 되지 않을 정도로 가까워 사람들에게 선호대상 지역으로 꼽힌다. 또한 주변지역 시너지 효과도 만만치 않다. 고양 창릉은 2기 신도시인 일산과 최근 개발된 향동지구 사이에 위치해 있다.

이미 개발 30년 차인 일산과 최근 개발을 마친 향동지구가 가깝고, 일산과 향동지구 외에도 주변에 원흥과 삼송 등 신도시급 지역들이 인접해 있어 고양 스타필드, 고양 이케아 같은 쇼핑 시설도 이용할 수도 있어 경쟁률이 더 해진 것이다.

광명·화성 등 보상 문제 ‘함흥차사’

토지 보상 문제에 차질이 없다면 이같이 인기를 얻지만 3기 신도시로 발표된 곳 가운데 여전히 보상문제를 협의를 못하고 지지부진 한 곳이 있다. 그 대표적인 지역이 광명 시흥이다.

이곳은 아직 지구지정도 되지 않고 있다.

지난해 3기 신도시 사업예정지로 공개된 광명 시흥지구는 광명·옥길·노온사·가학동과 시흥 과림·무지내·금이동 일대 총 1271만 1116㎡ 규모로, 올해 상반기 지구지정을 앞두고 있다. 3기 신도시 가운데 최대 공급호수인 7만여 가구가 계획된 곳이다.

2015년 광명시흥보금자리지구가 해제된 이후 ‘특별관리지역’으로 묶이는 바람에 각종 보상 혜택에서 제외됐기 때문이다. 특별관리지역으로 묶이는 바람에 공공개발할 때에 이축권과 조세감면 등 보상된다는 내용이 빠져 토지 보상 문제에 대해 난항을 겪고 있다.

이 조치가 담긴 ‘부동산 투기 근절 및 재발방지대책’이 보상계획 공고가 나가는 지구부터 적용되기 때문에 갈 길이 험난하다. 부동산 업계 관계자와 전문가들은 무기한 지연의 가능성도 점쳤다.

A 부동산 관계자는 “광명 3기 신도시 지금 상황이면 취소나 혹은 무기한 연기 가능성이 높다”라며 “일단은 3기 신도시를 진행한다고 하지만 예전에 보상으로 지연된 지역과 비슷한 모양새를 보인다”고 말했다. 이어 “여름에 발표한 화성, 진안은 진행이 안 될 것 같고. 광명은 해야 하는데 아무것도 진행된 게 없다”라며 “정부는 개발 의지가 없어 보인다”고 덧붙였다.

광명 인근 공인중개사는 “3기 신도시를 하는 곳은 공장도 있고 창고도 있어 조금 골치가 아픈 상태다”라며 “다만 진행 여부는 대선이 끝나 봐야 알 것 같다”고 말했다. B 부동산 전문가는 “대선이 끝나도 그 여파는 광명에 크게 미칠 것 같아 보이지 않는다”라며 “대선으로 집값이 올라도 반짝일 것으로 보인다”고 설명했다.

2022년 사전청약 일정은?

올해 1분기에 시행되는 3기 신도시 사전청약 일정과 지역은 2월 초에 민간분양 사전청약이 시행되는 지역은 의왕 고천(7000가구), 파주 운정3(4000가구), 양주 회천(4000가구), 아산 탕정(4000가구)이다. 이어 2월 말에는 공공분양 남양주 왕숙(6000가구), 남양주 왕숙2(5000가구), 인천 계양(3000가구), 인천 가정2(5000가구)와 민간분양 인천 검단(8000가구)이 사전청약을 시행한다.

1분기 마지막인 3월 말에는 공공분양 인천 영종(6000가구), 평택 고덕(7000가구)과 민간분양 평택 고덕(5000가구), 오산 세교2(1000가구), 파주 운정3(1만1000가구), 화성 동탄2(1000가구), 양주 회천(2만2000가구), 인천 검단(6000가구)이 사전청약을 시행할 예정이다.

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