(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 정부는 코로나19로 인하여 매출이 급감한 상가 임차인이 폐업한 경우, 남아있는 임대차기간 동안 월세를 내지 않을 수 있게 임대차계약 자체를 해지할 수 있도록 하는 법안을 국회에 제출했다.

상가건물임대차보호법을 개정하여 임차인의 해지권 행사 사유를 하나 추가하는 것인데, 코로나19로 가게 영업이 힘들어진 상가 임차인 입장에서는 반길만한 일이지만 반대로 임대인 입장에서는 월세 수익이 상실된다는 점에서 이견의 여지도 있다. 구체적으로 어떤 법안인지 살펴보자.

개정안의 주요내용

코로나19의 여파로 소비지출이 위축되고 상가 임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능한 경우가 많다. 소상공인연합회의 실태조사에 따르면 3개 중 1개 사 업체(32.4%)가 폐업을 예상하거나 폐업을 고려하고 있다.

그런데 폐업하더라도 임대차계약은 여전히 유효하므로, 계약의 구속력으로 인해 임대료는 계속 지급하여야 한다. 임차인은 장사도 안되는데 임대료만 계속 지급하여야 하는 이중고를 겪는 것이다. 이런 점을 개선하기 위하여 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 한다는 것이다.

개정안을 요약하면 ‘상가 임차인이 코로나19 때문에 폐업신고하면 임대차계약을 해지할 수 있다’는 것이다. 물론 우리 대법원은 종전부터 ‘사정변경에 의한 해지권’을 인정하고 있었다.

즉 “①계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 ②당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, ③그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결).”

위와 같은 판례 이론에 의하여서도 코로나19의 여파에 따른 임대차 계약 해지가 인정될 수 있지만, 개정안은 명문으로 이를 도입하여 임차인의 입증 부담을 줄여준다는 취지다.

또한 현행 상가건물 임대차보호법은 제11조에서 ‘코로나19로 인한 차임감액청구권’을 인정하고 있는데, 계약 해지권까지 도입함으로써 임차인은 개별적 사정에 따라 위 권리를 선택하여 행사할 수 있으므로 구제의 실효성이 보다 제고되는 면도 있다.

임대인의 부담도 커

개정안의 입법 취지야 공감하지 않을 수 없지만, 그렇다고 하여 코로나19로 인한 매출급감의 손해를 임대인의 부담으로 돌리는 것이 정당한지에 대한 의문이 든다.

임대인으로서도 아무런 귀책사유 없이 임차인의 사정에 따라 당초에 합의된 임대차 계약기간이 단축됨으로써 불측의 손해를 입게 될 수 있다.

임대료 소득을 기초로 생계를 유지하는 임대인의 경우 해지권의 행사로 생계원이 일정기간 상실되거나 감소할 수 있으며, 담보대출금 이자 상환 또는 보증금 반환 불능 등의 문제가 생길 여지도 있다.

또한 개정안은 해지의 효력을 임대인이 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생하도록 규정하고 있는데 임대인이 신규임차인을 구하는 등 임대인의 권리를 보호할 수 있는 적정한 기간인지도 의문이 있다.

최근 주택임대차보호법의 경우 임대차기간이 끝나기 전 2개월 전까지 갱신 여부를 결정하도록 개정하기도 하였고(종전 1개월), 상가건물임대차보호법에서도 계약이 갱신된 이후의 해지통고는 3개월 이후 효력이 발생하도록 한 점에 비추어, 위 기간도 재고할 필요가 있다.

나아가, 폐업신고의 경우 폐업의 사유를 적시할 것을 요건으로 하지 않는데, 임차인이 ‘코로나19로 인한 경제사정의 변동으로 폐업신고를 한 것인지’ 여부 자체에 대하여도 다툼이 생길 수 있다. 다른 사정에 의하여 폐업을 하였음에도 불구하고 개정안을 근거로 임대차계약을 해지하려는 악의적 임차인이 존재할 수도 있기 때문이다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

OBS 행복부동산연구소 고정출연
사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업

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