(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 수도권 출?퇴근 30분 시대

정부가 출?퇴근 시간 30분 시대를 열기 위해 철도망 구축사업의 속도를 올리고 있다. 수도권 광역급행철도 일명 GTX-A?B?C 기존 노선을 연장하고, D?E?F 신규 노선을 설치하는 2기 GTX 사업을 본격화하겠다고 발표하면서 국민들의 관심이 집중되고 있다.

지난 1월 25일 국토교통부는 ‘수도권 출퇴근 30분 시대 교통 격차 해소’를 위해 ‘교통 분야 3대 혁신전략’을 내놓았다.

첫째, GTX 시대를 통한 속도 혁신, 둘째, 신도시 광역교통 개선을 통한 주거 환경 혁신, 셋째, 철도?도로 지하화를 통한 공간혁신이다. 이를 실천하기 위해 현재 추진 중인 수도권 GTX-A?B?C 노선을 예정대로 착공?개통하는 동시에 충청?강원도까지 연장하고, GTX-D?E?F 노선 신설을 예고했다.

이렇게 GTX 노선 발표와 함께 신도시 광역교통개선, 철도?도로 지하화를 통한 공간혁신 계획만으로도 해당지역 또는 수혜지역 부동산 시장은 관심의 대상이 되고 있다. 이러한 계획이 정부의 복안대로 차질없이 과연 실천이 가능할까? 가능하다면 언제쯤 부동산 시장에 변화가 올 것인가? 노선과 수혜지역 그리고 부동산시장을 짚어보자.

GTX-A, B, C 노선 연장과 D?E?F 노선 신설

우선 정부가 발표한 GTX-A, B, C 노선 연장과 D, E, F 노선 신설을 살펴보면 연장선은 A노선(파주운정~화성동탄)을 동탄~평택 지제역까지 20.9㎞를 연장하고, B노선(인천대 입구~남양주 마석)은 마석~가평~춘천까지 55.7㎞를 연장한다.

또한 C노선(양주 덕정~수원)은 북쪽으로 덕정~동두천(9.6㎞)구간을 연장하고, 남쪽으로 수원~화성~오산~충남 천안과 아산까지 59.9㎞를 연장한다. 연장 노선은 지방자치단체가 미리 비용을 부담하는 방식으로 협의를 진행키로 했다. GTX-A?C노선은 2028년, B노선은 2030년 완전 개통할 예정이다. 신설 노선은 D?E?F 노선으로 2025년 수립하는 ‘제5차 국가철도망 계획’에 반영하고, 구간별로 1?2단계로 나눠 개통할 계획이다. 신설할 노선을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

D노선은 각 노선의 종점 양 끝을 두 군데로 하는 ‘더블 Y자’ 구간으로 확정됐다. 더블 Y자 구간은 인천국제공항과 김포 장기를 각각 왼쪽 종점으로 한 Y자 구간과 팔당과 원주를 각각 오른쪽 종점으로 한 Y자 구간의 2가지 구간을 뜻한다. D노선은 부천 대장역에서 E노선과 크로스되며, 부천 종합운동장역에서는 B노선과 크로스된다.

또한 3기 신도시가 개발되고 있는 광명?시흥을 지나 서울 남부지역인 신림~사당을 경유하여 A~C노선과 만나는 삼성역을 통과한다. 그다음은 잠실~강동~하남 교산지구를 통과하여 팔당으로 또 한 축은 성남 복정과 광주~이천~여주를 지나 강원도 원주까지 연장된다. D노선은 예비타당성조사 대상으로 확정된 기존 서부권 광역급행철도와 직결된다. 다만 교산에서 팔당까지 구간은 강 밑을 굴착해야 하는 구간이라 2단계 공사구간으로 남겨뒀다는 게 국토교통부의 설명이다.

E노선은 인천국제공항에서 부천 대장지구를 통과하여 서울 DMC를 지나 연신내로 연결되며, 이곳에서 A노선과 크로스된다. 이후 광운대역에서 C노선과 크로스되며, 남양주 왕숙2지구를 지나 덕소까지 계획되어 있다.

F노선은 수도권 순화 GTX로 김포공항을 출발하여 시계방향으로 고양 대곡역~장흥을 지나 의정부에서 C노선과 크로스되며, 왕숙에서 B노선, 왕숙2지구에서 E노선과 크로스 된다. 또한 하남 교산에서는 D노선과 크로스되고, 성남 복정에서는 A노선과 겹친다. 이후 F순환선은 수원에서 C노선과 크로스되고 안산~시흥시를 지나 부천 종합운동장역에서 D-B노선과 크로스된다.

F노선은 기존 수인분당선?서해선?교외선 등을 활용해 순환선 고리를 완성시킨다는 계획이다. 복잡한 GTX 노선이지만 개통이 되면 정말 수도권은 주요 도시별 30분 이내 이동이 가능한 교통혁명이 될 것이다. 이번 정부가 추진하는 제5차 국가철도망 계획에 반영되어 추진되는 수도권 GTX는 과연 계획대로 순탄하게 추진될 것인가? 가장 큰 문제는 사업비 조달과 운임비라고 생각한다. 그래도 계획대로 추진된다면 어느 쪽이 수혜지역일까?

GTX-A, B, C 노선 따라 관심지역

GTX 연장 및 신설 노선은 아직 계획단계이며, 철도 지하화 사업과 지하고속도로 사업도 아직은 계획단계이다. 그래서인지 고금리가 지속되고 있고, 경기 침체가 지속되고 있어 부동산 시장에는 큰 변화가 없다. 하지만 중장기적으로 사업이 추진되면 GTX 발표 노선 중 부동산 시장 변화와 관련하여 가장 관심을 끄는 지역은 서울역을 비롯하여 삼성역, 광운대역, 연신내역, 부천종합운동장역과 대장역, 고양 대곡역 등 노선이 겹치는 지역이 될 것이다. 특히, 서울에서 가까울수록, 강남에 가까울수록 가격이 많이 오르기 때문에 부천종합운동장역, 고양 대곡역, 남양주 왕숙역, 하남 교산역 등이 새롭게 개발되는 3기 신도시 인접지역에 위치하여 변화가 클 것이다.

또한 좀 더 멀리 보면 오산, 평택과 천안-아산도 변화는 예상된다. 노선별로 살펴보면 이미 공사가 진행되거나 확정된 GTX-A, B, C 노선 중에는 A노선 연장선인 동탄~평택지역 중 평택의 지제역세권 지역이 삼성전자 등 대기업이 위치하고 있어 관심의 대상이 될 것이며 B노선의 연장선은 마석~가평~춘천까지로 농촌주택이나 전원주택에 관심이 있는 사람들은 가평~춘천지역까지도 관심을 가질 만하다. 또한 C노선은 북쪽으로 덕정~동두천(9.6㎞)구간이며, 남쪽으로는 수원~화성~오산~충남 천안과 아산까지 연장되는 노선이다. 이 중 남쪽으로 수원~화성~오산까지 관심의 대상이 될 수 있다.

GTX-D, E, F 노선 따라 관심지역

신설 노선은 2025년 수립하는 ‘제5차 국가철도망 계획’에 반영하고, 구간별로 1?2단계로 나눠 개통할 계획이다. 향후 계획이 확정되고 예비타당성 조사가 끝나게 되면 주변지역 부동산 가격상승 폭은 클 것이다. D노선의 경우 김포 장기지구와 인천 검단지구, 부천 대장지구 그리고 하남 교산지구 등이 관심지역이 될 것이며 당초 계획에 없었던 광명?시흥지구와 강동역 주변지역도 가격상승 여력이 있는 관심대상 지역이다. 또한 E노선의 경우 인천국제공항에서 남양주 왕숙2까지 강북을 관통하는 노선으로 역시 부천 대장지구와 서울 은평구 연신내 주변 지역, 강북구 광운대역 주변지역이 관심지역이 될 것이다.

그리고 F노선은 2단계 구간으로 남겨 둬 임기 내 추진은 어렵겠지만 향후 추진 가능성을 보면 역시 관심 대상지역이다. 특히, 교산~왕숙2구간은 3기 신도시와 대규모 택지지구가 포함돼 있고 이미 광역교통분담금을 부담한 지역이어서 1단계로 추진한다는 계획이 있어 왕숙지구도 눈여겨볼 만하다. GTX 1, 2단계 모두 2026년에 수립될 5차 국가철도망 계획 구축에 포함시켜 추후 사업 연속성은 지속된다. 신규 노선의 신속한 추진을 예비타당성 조사와 함께 민간 제안 절차도 병행한다. 이는 일반 절차에 비해 약 6개월 단축 효과가 있다.

GTX의 경제적 효과

이렇게 정부가 계획하고 있는 GTX 광역급행철도는 윤석열 대통령 임기 내 예비타당성 조사 통과가 목표이며 2035년까지는 개통할 계획이라고 한다. 국토교통부는 이번 2기 GTX사업을 통해 일평균 183만명이 이용할 것으로 추산했다. 이는 기존 A?B?C노선 일평균 이용객 86만명 대비 2배 이상 늘어난 규모이며 경제적 효과가 무려 135조원이라고 한다. 또한 고용창출 효과도 약 50만명에 이를 것으로 추산하고 있다. 서울 도심으로의 이동이 불편했던 수도권 서?북부 지역에 신설 노선이 생길 것으로 예상되어 부동산 시장에서도 기대감이 크다.

특히, 신설 노선이 지나는 수도권을 중심으로 수요가 몰릴 것이며 이는 GTX를 이용하면 서울 접근성이 좋아지는데 서울보다 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하기 때문이다. 여기에 개통을 앞둔 GTX-A노선 인근 단지들의 집값이 상승한 것을 경험한 학습효과로 개발이 확실해진 GTX-D?E?F 노선 인근 단지들이 주목받을 것이다.

또한 정부가 이번 교통 계획을 내놓으면서 서울 과밀 현상이 어느 정도 잠재워질 것으로 보인다. 특히, 신규 노선 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 약속한 만큼 수혜지역 지가도 상승할 것으로 예상된다. 그러나 개발계획을 발표한 후 착공에 들어가 마무리될 때까지는 생각보다 오랜 시간이 소요될 가능성이 크기 때문에 초기 매물은 높은 호가였다가 시간 경과에 따라 조정될 가능성도 있다. 지방 대도시권에서도 GTX와 같은 광역급행철도가 운영될 계획이다. 선도사업으로 대전~세종~충북을 잇는 광역철도를 광역급행철도(가칭 CTX)로 개선해 추진키로 했다. 이 외에도 부산~울산~경남 호남권 등에서 지방자치단체?민간 건의를 받아 제5차 철도망 계획에 반영하기로 했다.

문제는 사업비 조달이다. 사업비 조달 문제가 순조롭게 해결된다면 부동산 시장에도 큰 변화를 가져올 것이며 침체된 경제를 회복시키는 데도 도움이 될 것이다.

문제는 요금이다

또 한가지 문제는 개통되더라도 운임비가 문제다. 오는 3월 30일 우선 개통하는 수도권광역급행철도(GTX) A노선의 수서~동탄 구간 요금이 4450원으로 결정될 전망이다. 예상보다 비싸다는 평가가 나오는 가운데 할인 적용, 후속 개통 상황이 중요한 변수로 꼽힌다. GTX는 일반 도시철도(지하철)보다 3배 빨라 경기?인천 등 서울 외곽에서 서울로 출퇴근하는 직장인들의 기대가 크다.

이중 수도권을 총 연장 85.8㎞ 길이로 종단하는 A노선은 수서~동탄 구간이 먼저 개통되고 연말에는 파주 운정~서울역 구간 운행을 시작한다. 삼성역 정거장이 2028년 4월 완공되면 전 구간 개통된다. GTX-A노선 성인 기본요금과 거리요금으로 계산된다. 기본요금 3200원, 거리요금 250원으로 최소 3450원부터 시작한다. 거리요금은 10㎞가 지나면 5㎞당 250원씩 추가로 붙는다. 기본요금 중 1650원, 거리요금 중 150원은 정산시 GTX 시행사에 우선 배정되는 별도 요금이다.

주말에는 별도 요금이 300원 할인된다. 수서~동탄 구간 요금은 4450원으로 책정된다. 구간 길이가 28.3㎞여서 최소운임 3450원에 추가 거리요금 1000원이 더 붙는다. 이 구간은 수서고속철도(SRT)와 선로를 공유하기 때문에 요금이 확정적이지만 나머지 구간은 공사가 진행 중이어서 유동적이다. SRT 수서~동탄 구간 요금 7400원과 비교하면 저렴하지만 그동안 신분당선 광교~강남 구간 운임이 3400원(카드 기준), 동탄역~강남역 광역버스 요금이 3000원으로 GTX-A 수서~동탄 요금이 4000원 이하일 것이라는 예상이 나오기도 한다.

그런데 동탄신도시 주민들은 “수서에서 환승해 강남?광화문?을지로 방향으로 출퇴근하면 왕복 요금이 하루 1만원을 넘는다”, “입주 때 8000억원의 GTX 건설 분담금을 납부했는데도 비싼 요금을 낸다”는 볼멘소리를 한다. 반면, 출퇴근시간 GTX-A 배차간격이 17분 간격이라고 한다. 출퇴근 시간 배차간격 치고는 다소 길지만 수서~동탄을 지하철과 광역버스 소요 시간의 20~25% 수준인 19분 만에 주파할 수 있다는 장점을 고려하면 늦은 배차 시간은 아니다.

특히, 금년 5월 대중교통비 환급지원 제도인 ‘K-패스’가 시행되면 20% 할인이 가능해져 비용 부담은 줄어들 것으로 예상된다. 문제는 향후 출퇴근 비용으로 매일 1만원 넘게 써야 한다면 비싸게 느껴질 수 있다. 맞벌이 부부의 경우 하루 2만원의 교통비가 지출될 것이며 한 달에 25일을 이용한다면 월 100만원이 지출된다.

그래서 모든 GTX 노선은 역시 수요가 뒷받침되어야 한다. 특히, 민자로 사업을 추진하는 구간은 수익성이 담보되어야 하며 수요가 적어지면 운임비가 높아져 어려움을 겪을 가능성도 있다. 왜냐하면 민자로 건설되는 GTX 구간은 향후 물가변동이나 운영비 등을 감안하면 인상될 소지가 크기 때문에 이용자들에게는 부담으로 작용할 수 있다. 요금이 지나치게 인상된다면 차라리 보증부월세로 다시 서울로 인구가 유입될 가능성도 있어 정부는 여러 가지 측면에서 시나리오를 예측하고 준비해야 한다.

경부선철도 지하화와 고속도로 지하화

이 외에도 경부선철도 지하화 사업과 경부고속도로 지하화 사업도 본격화된다. 경부선철도 지하화 사업은 이명박 정부에서도 추진계획을 세웠다가 추진하지 못했던 사업으로 경부선철도 중 서울역에서 용산역, 용산역에서 노량지역 등 단계별 사업이 추진될 것이며 경기 군포 당정역까지 18개 역사를 지하화하는 사업이다. 문제는 관련 8곳 지방자치단체(서울 용산구-동작구-영등포구-구로구-금천구-안양시-의왕시-군포시)들 간의 의견 조율이 매우 중요하다. 중앙정부가 사업자금을 모두 조달할 수 없기 때문이다.

그러나 만약 도심 철도 지하화 사업이 추진되고 완공된다면 도심지 혁명은 막힌 도로가 뚫리고 슬럼화되었던 지역이 살아나는 등 도심 활력 사업이 될 수 있다. 따라서 좋은 사업임에는 틀림이 없으나 사업자금이 막대하게 투입되는 사업으로 처음부터 실현 가능성을 높이기 위한 계획, 자금조달계획부터 철저하게 준비해야 실현 가능성은 높아진다.

또한 경부고속도로 지하화 사업도 십수년 전부터 화두가 되고 있었으나 쉽게 사업을 추진하지 못한 것 역시 사업비 조달 문제였다. 철도는 지상의 토지를 향후 일부 용도 변경하여 분양할 수 있기 때문에 이를 기초로 미래 현금흐름만큼 유동화증권을 발행할 수 있다. 하지만 경부고속도로 지하화 사업은 순수하게 사업자금이 투입되어야 하는 사업이다.

왜냐하면 지상의 일부는 간선도로, 일부는 녹지를 조성해야 하기 때문에 대상토지를 대상으로 새로운 사업자금 창출이 어렵다. 따라서 국가 또는 지방자치단체의 자금지원이 없이는 사업추진이 어려운 사업이다. 결국, 이러한 사업들은 사업비 자금조달 문제가 걸림돌이 될 수 있다.

부동산 시장의 변화

제5차 국가철도망 계획 중 수도권광역급행철도(GTX)계획이 아무런 장애 없이 계획대로 추진된다면 서울 도심으로의 이동이 불편했던 수도권 서?북부 지역에 신설 노선이 대거 생길 것으로 관측되는 만큼 부동산 시장에서 기대감이 커지고 있다. 뿐만 아니라 신설 노선이 지나는 수도권을 중심으로 수요가 몰릴 것이다. 그 이유는 GTX를 이용하면 서울 접근성이 좋아지는데 서울보다 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하기 때문이다.

여기에 개통을 앞둔 GTX-A노선 인근 단지들의 집값이 상승한 것을 경험한 학습효과로 개발이 확실해져 구체적인 노선이 발표되면 GTX-D?E?F 노선 인근 단지들이 주목받을 것이다. 이번 정부가 발표한 교통 계획에 따라 최근 이슈가 되고 있는 메가시티 서울을 주장하는 정부 여당의 목소리에 힘을 실어주는 도시 연담화가 자연스럽게 진행될 것이며 서울시의 과밀 현상이 어느 정도 잠재워질 것으로 보인다.

특히, 신규 노선 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 약속한 만큼 수혜지역 지가도 상승할 것으로 예상된다. GTX가 정부 계획대로 순조롭게 추진된다면 수도권 3기 신도시도 지금보다는 더 인기가 높아질 것이며 발전 속도도 빨라질 것으로 예상된다. 물론 교통이 좋아지면 주거 문제 뿐만 아니라 상업?공업 등 산업발전에 기여가 클 것이며 건설사들도 GTX 노선을 따라 주택공급을 늘릴 것으로 예상된다. 이것이 바로 도시변화다. 더 중요한 것은 사업이 진행되는 과정에 나타날 수 있는 부동산 투기 문제로 이는 사전에 대책을 강구해야 한다.

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장

o(현)한국경제평론가협회 부회장

o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

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