(조세금융신문=고승주 기자) 과도하다는 지탄을 받던 종합부동산세가 개선으로 방향을 돌리고 있다. 정부가 상속주택 주택 수 제외 방침을 밝힌 데 이어 이재명 더불어민주당 대선후보는 종부세 완화 조정을, 윤석열 국민의힘 대선후보는 법안 폐지를 들어나섰다. 벌어질 대로 벌어진 부동산 양극화를 막겠다는 종부세. 종부세가 여론의 도마 위에 올라 있다.

◇ 가격비례 아닌 보유 유형 세금

종부세 법은 서울수도권 거주자들이 근무 등으로 불가피한 경우를 제외하고 서울수도권 내 집을 새로 사지 못하도록 설계됐다.

한정된 지역에 전국 국민 상당수가 쏠려 있고, 공급은 제한적이다보니 조금만 유동성이 공급돼도 가격이 천정부지로 솟구치고, 집을 가진 사람과 안 가진 사람의 격차가 크게 벌어지기 때문이다.

부동산 가격은 노동 소득보다 훨씬 우위를 점유하고 있다.

KB국민은행 리브부동산에 따르면 2021년도 9월 기준 서울 3분위 가구주택의 ‘연소득 대비 집값 비율(PIR)’은 17.6에 달했다. 앞선 6월 18.5보다는 낮아지기는 했지만, 2017년 5월 기준 10.9보다는 여전히 높은 수치다. 이는 내 연봉보다 집값 상승률이 월등히 높았다는 뜻이다.

집값은 가계대출과 매우 밀접한 영향이 있는데 2016년 말 기준 87.3%였던 GDP 대비 가계 대출은 2021년 말 기준 105.8%나 뛰어올랐다.

이런 상황에서 부동산 양극화에 대한 세금 필요성은 있었던 셈이다.

다만, 주택보유를 제한하려다 보니 종부세는 가격 비례 과세가 아니라 주택 보유 유형 과세가 됐고, 조정지역주택 보유자인지 주택을 몇 채 가지고 있는지 등이 과세쟁점이 됐다. 있는 만큼 내는 게 아니라 세금 내는 데 기술이 필요하게 됐다는 뜻이다.

이 탓에 종부세는 보유세인지 부유세인지 알 수 없다는 비판을 받고 있다.

◇ 상속주택, 서울수도권 2년간 종부세 제외

종부세 구조에서는 상속 등 의도하지 않게 수도권 내 주택을 보유한 사람이 다주택자로 분류돼 세금을 내는 경우가 발생할 수 있다.

과거에는 종부세가 수도권 2주택자라도 아주 큰 부담에서 과세가 되지 않았지만, 세법이 바뀌면서 수도권 2주택자부터는 세율이 두 배 오르고, 여기에 세부담 상한도 200%에서 300%로 뛰었다.

둑 터진 가계 대출, 그로 인한 집값 폭등, 정부의 공시가격 현실화, 공정시장가액 조정비율의 상향 등 온갖 요인이 쏟아지면서 부동산 세금이 급증했다.

실제 A씨는 공시가격 30억원짜리 주택(시가 40~50억 상당)을 보유하다 3억원짜리 주택을 상속받게 됐는데 개정 종부세 과세 시행 전에는 300만원을 내다 지난해에는 2000만원을 세금으로 내야 했다.

민심의 불만이 폭발하자 정부는 시행령을 바꾸어 상속주택을 한시적으로 종부세 대상에서 제외하도록 했다. 서울수도권 주택은 2년간, 지방주택은 3년간이다.

◇ 부부 공동명의는 해소

부속토지 그대로 세금폭탄

상속주택에 앞서 정부가 제일 먼저 손 본건 부부공동명의 주택의 종부세였다.

원래 부부공동명의 보유는 고가 1가구1주택 종부세 하한선을 12억원으로 빼주는 일종의 뒷문이었다.

1주택자 종부세 과세기준이 현 11억원이 아닌 9억원이었던 시기에는 1가구가 종부세를 내지 않는 마지노선은 최대 공시가격 9억원까지였다.

하지만 부부가 공동명의로 보유하면 1가구2주택이 되고 1가구1주택 세액공제를 못 받지만, 1인당 최대 6억원까지 공제되므로 공시가격 12억원까지 종부세를 내지 않아도 된다. 당연히 세액공제를 따질 필요도 없다.

주택가격이 급증하면서 공시가격 12억원 주택이 13억, 15억, 17억원으로 솟구쳤고, 높은 매매차익에 대한 기쁨도 있었겠지만, 종부세 걱정이 목끝까지 차올랐다.

종부세를 내지 않아도 됐던 가구들이 종부세에 포함됐을 뿐더러 1가구1주택 관련한 세액공제 혜택을 전혀 못 받기에 차라리 1주택자가 돼서 세액공제를 받는 것이 나은 수준에 이르렀다.

하지만 당장 명의를 바꾸면 취등록세 등 이슈로 또 다시 부담이 발생하기에 정부 당국자들은 또다시 뒷문을 마련했다. 부부공동명의라도 1가구가 실질적으로 1주택만 보유했다면, 1주택자 종부세 적용을 받을 수 있도록 한 것이다.

그런데 같은 차원에서 손봐야 할 부분이 있다. 주택 부속토지다.

주택 부속토지란 마당 등 주택에 딸린 토지로 종부세 1주택자가 소유한 부속토지는 종부세 주택 수에서 제외한다.

주택 부속토지는 통상적인 매매상황에서는 잘 벌어지지 않으나, 형제자매들이 상속주택을 쪼개는 과정에서 발생한다. 주택 지분을 받으면 종부세법상 주택 수로 계산되기에 부속토지만 받는 것이다(종부세법 제8조 제4항).

이 법안은 2008년 종부세 위헌 재판 이후 마련된 뒷문이지만, 지난해부터 종부세 다주택자 과세가 대폭 강화된 이후부터 또 다시 논란이 점화됐다.

1가구1주택 보유자가 상속받은 부속토지는 종부세 대상에서 빠지는데, 해당 보유자의 배우자가 상속으로 부속토지를 받은 경우에는 1주택 혜택이 사라지고, 수 배의 종부세를 물게 된다.

1가구1주택 가구가 보유한 부속토지에 대해서는 보유자, 배우자 가리지 말고 종부세 주택 수 산정에서 제외해야 한다는 목소리도 제기되는 것이다.

◇ 뒷문 논란과 종부세 유지

학계에서는 종부세가 가격비례가 아니라 보유 형태란 특이한 형태에 과세를 하다보니 부부공동명의, 부속토지 등 각종 ‘뒷문’들이 필요하게 됐고, 세금의 성격도 모호하게 됐다고 강조한다.

박훈 서울시립대 교수나 안창남 강남대 교수의 경우 각자 주장에는 차이가 있지만, 순자산 비례 보유세 과세를 주장하고 있다.

세법을 단순화해 예측가능하게 하고, 납세자간 형평성을 유지하기 위해서다.

반면 정세은 충남대 교수는 유형 과세 존치를 강조하고 있다.

비례과세를 하든 유형 과세를 하든 부동산 가격이 급등하면 주택 보유자들은 항상 세금이 무겁다는 비판을 하기 마련이기에 그러한 비판으로 정부 정책이 오락가락해서는 안 된다는 이유에서다.

담세력 부분은 어느 정도 조정할 필요가 있지만, 부동산 지가와 근로소득 상승률간 극심한 격차가 사회 양극화를 낳는다는 점에서 과세 필요성은 없다고 전했다.

정 교수는 “비례과세가 얼핏 형평한 듯 보이지만, 한국 종부세는 한국 부동산이 워낙 특수하다보니 만들어진 법”이라며 “정책 효과를 가늠할 사이도 없이 종부세 폐지나 원점 회귀를 선택하는 것은 한국 부동산의 문제점을 그대로 안고 가는 결과가 될 수 있다”고 전했다.

◇ 李尹 방향 같아도 뉘앙스는 제각각

거대 양당 대선 후보들은 종부세에 나아가 부동산 세금을 모두 손봐야 한다고 말하고 있다.

이재명 민주당 후보의 경우 상속주택을 포함해 불가피한 사유로 일시적 2주택자가 된 사람은 종부세를 완화하고, 다주택자 양도소득세 한시 유예 조치를 내놓았다. 다주택자가 된 사람에게 등기 이후 4개월 동안 양도세 100% 면제, 7개월은 50% 면제, 10개월까지는 25%를 면제하고, 그 다음 기간부터는 온전히 다 물리겠다는 뜻이다.

이재명 표 국토보유세의 경우 가격비례 세금으로 형태로는 보유세 형태지만, 결과적으로는 부유세를 지향하도록 설계됐다.

우선 걷는 건 모든 보유자에게서 걷되 기본소득 형태로 환원해 결과적으로는 부유층이 세금부담을 지고, 무주택자나 상대적 저가 주택 보유자들에게 부동산 지가 이득을 주겠다는 뜻이다.

윤석열 국민의힘 후보도 부동산 세금 완화를 주장하고 있다.

종부세를 폐지하고, 재산세로 보유세를 통합 운영하며, 1주택자 취득세율을 현행 1~3%에서 단일세율로 완화하고, 조정지역 누진세율을 완화하며, 다주택자 양도세 중과적용을 2년간 배제한다고 밝혔다.

국민의힘 추경호 의원은 20일 다주택자 향후 2년간 양도세 중과세 면제, 그 다음부터는 3주택 이상 소유자에 한해서만 10% 중과하겠다는 법률을 내놓았다. 현 정부 이전으로 보유세를 돌리자는 것이다.

양당의 정책을 비교하면, 이재명 후보는 부유층 과세에 역점을 두고 있는 반면, 윤석열 후보는 현행 제도보다 상대적으로 고가 자산 보유자에게 유리한 방향의 조정을 추진하고 있다.

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