• ✔제106조 【과세대상의 구분 등】 ③ 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다.
  • 1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.
  • 2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.
• ✔ 제107조 【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
  • 3. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기 등록된 신탁재산의 경우：위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

• ✔ 제102조 【분리과세대상 토지의 범위】 ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.
  • 7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)

주택건설용지는 그 면적이 상당히 넓고 주택건설에 상당한 기간이 소요되므로 이를 건축물이 없는 나지(裸地)로 보아서 종합합산과세를 하게 되면 세부담이 높아지고 주택건설을 촉진하는 정부의 정책에도 부합되지 아니하게 된다. 특히 비주거용 건축물을 건축중에 있으면 건축물이 있는 것으로 보아서 종합합산과세를 하지 아니하고 별도합산하는 것과 비교할 때 형평에 맞지 아니하는 부분도 있다. 따라서 주택을 건축중에 있는 경우에는 분리과세대상으로 하여 세부담을 낮추어 줌으로써 주택건설을 세제측면에서 지원하는 취지를 갖고 있다.

다만, 그 요건을 엄격하게 하여 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 규정하고 있다. 그리고 「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지도 분리과세대상에 포함하고 있다.

• ① “주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자”로 되어 있는데, 「주택법」 제4조 제2항에서는 연간 단독주택 30호, 공동주택 30세대, 도시형 생활주택ㆍ원룸형 주택은 50세대 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우, 연간 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 주택건설사업자등록을 하도록 규정하고 있다. 이 기준 이하의 주택을 건설하는 경우에는 주택건설사업자 등록대상이 아니며, 이 경우 대법원에서는 분리과세대상 토지로 보지 아니하고 있다.
• ② 「주택법」 제11조에 따른 주택조합에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.
• ③ 고용자인 사업주체라 함은 「주택법」 제4조 제2항 제6호에서 근로자를 고용하는 자를 말하며, 「주택법」 제5조 제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당한다.
• ④ 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자라 함은 재개발사업시행자, 재건축사업시행자, 주거환경개선사업시행자를 말한다.
• ⑤ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자라 함은 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 자를 말한다.

주택을 건설하기 위하여 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 규정하고 있다. 이를 보면 목적요건으로서 “주택을 건설하기 위하여”가 있고, 행정관청의 인허가 요건으로서 “사업계획의 승인”이 있고, 사용용도 요건으로서 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”로 규정하고 있다. 이들 요건은 모두 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 판단해야 한다.

먼저, “주택을 건설하기 위하여”로 되어 있는데, 주택의 건축이 아니라 주택의 건설이므로 그 범위가 좀 넓다고 볼 수 있다. 즉, 건설은 건축(architecture)과 토목(civil engineering)의 총칭하는 개념으로서 건축은 건설의 일부분이다. 「건설산업기본법」 제2조 제4호에서도 “건설공사”라 함은 토목공사, 건축공사, 산업설비공사, 조경공사, 환경시설공사, 그 밖에 명칭에 관계없이 시설물을 설치ㆍ유지ㆍ보수하는 공사(시설물을 설치하기 위한 부지조성공사를 포함한다) 및 기계설비나 그 밖의 구조물의 설치 및 해체공사 등으로 규정하고 있다. 주택을 건설하기 위하여 필수불가결하게 건축해야 하는 시설은 주택을 건설하는 범위에 포함된다. 주택을 건설하기 위한 택지개발을 하면서 조성되는 준주거지 부분은 주택을 건설하기 위한 토지로 보지 아니한다.

둘째, 주택건설 사업계획승인을 받은 토지이어야 한다. 기부채납을 조건으로 사업계획승인을 받아서 주택을 건설하면서 기부채납을 위한 공원조성이나 도로 등을 조성하는 경우에는 해당 토지도 주택건설사업에 사용되는 토지로 본다. 30세대 미만의 주택(도시형 생활주택은 50세대 미만)을 건축하는 경우에는 사업계획승인을 받지 아니하므로 분리과세대상이 아니다. 주상복합건물을 건축하는 경우에도 사업계획승인을 받지 아니하는 경우가 있는데, 이 경우에는 전체 토지가 분리과세대상이 아니다.

셋째, 6월 1일 현재 주택건설용에 제공되고 있어야 한다. 그러므로 재개발이나 재건축 등의 경우에 이주를 하지 아니하고 거주하고 있는 경우에는 주택으로 과세된다. 주택건설사업계획승인을 받아서 6월 1일 현재 주택건설용에 사용하다가 사업이 취소되거나, 6월 1일 현재 공사가 중단되어 있다면 주택건설용에 제공되고 있는 토지로 볼 수 없다. 그리고 주택을 건설하다가 나중에 사업계획이 취소된 경우에도 소급하여 분리과세대상을 부인하는 규정이 없기 때문에 소급하여 추징할 수 없다 할 것이다.

비주거용 건축물의 경우에는 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 경우에 건축물이 있는 것으로 보며, 다만 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에는 건축물이 없는 것으로 본다. 그러나 주택건설의 경우에는 이러한 예외 규정이 없으므로 공사가 중단되면 그 때부터 주택건설에 제공되지 아니하는 것으로 보아야 한다.

마지막으로 「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지도 분리과세대상에 포함하고 있다. 즉, 지역주택조합이나 직장주택조합의 경우에는 토지를 취득한 후에^* 행정관청에 주택건설사업계획승인을 신청해야 하므로 6월 1일 현재 사업계획승인을 받지 못한 상태에서 소유하고 있는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 직장주택조합이나 지역주택조합의 경우에는 예외규정을 두어서 사업계획승인을 받지 않았더라도 분리과세하도록 한 것이다. 또한 주택조합이 사업을 추진하면서 시공사의 시공보증계약을 하는 경우에 해당 토지를 「신탁법」에 의한 신탁으로 시공보증회사에 이전하는 경우에는 재신탁이 되는데, 이 경우에도 분리과세대상으로 보고 있다.