이씨는 서울에 거주하고 있는 집 외에 작년 10월 서울에 주택을 하나 더 구입하였습니다. 구입 후 가격이 많이 상승하여 기분이 좋기는 한데, 은퇴할 날도 얼마 남지 않은 시점에 보유세 부담이 늘어날 것을 생각하니 걱정이 많이 됩니다. 주택을 처분할 생각도 해 보았으나, 두 주택 모두 앞으로 유망한 지역에 있어 팔기가 아까워 고민중에 있습니다. 이 기회에 무주택자인 자녀에게 저가로 양도하려고 하는데, 부모자식 간에도 부동산을 사고 파는 것이 가능한지, 가능하다면 소득이 많지 않은 자녀에게 조금이라도 낮은 가격으로 팔 수 있는지 궁금하다고 문의 주셨습니다.

1. 부모자식간 부동산 거래, 세법상 문제는 없을까?

부모와 자식간이라고 해서 부동산을 사고 파는 것이 불가능하지는 않습니다. 다만, 국세청에서는 가족간의 양도거래를 정상적인 거래로 보지 않아 증여로 추정하고 있습니다. 즉, 배우자나 부모, 자녀에게 부동산등을 유상으로 매매하는 경우에 일단 세법은 가족 간 거래를 양도거래가 아닌 증여거래로 추정합니다. 세법에서 이야기하는 추정이란 일단 법률 효과를 부여하되, 반대입증이 있다면 그 법률효과가 깨지는 것을 의미합니다. 반대입증의 요건은 아래와 같이 정하고 있습니다. 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
2. 파산선고로 인하여 처분된 경우
3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 따라서, 일반적으로는 양수자인 자녀가 양도인인 부모에게 양도대가를 지급한 것을 입증함으로써 가족 간 양도가 증여가 아니라는 것을 주장할 수 있습니다.

2. 부모가 별도세대인 자녀에게 부동산을 저가로 양도하면 어떤 세금상 문제가 있을까?

(1) 자녀(양수자) 입장 - 증여세 이슈

12억짜리 집을 9억원을 주고 산다고 가정해 보겠습니다. 일반인들 간에는 이런 거래를 하지는 않겠지만, 가족이라면 다르겠죠. 결국은 3억을 자녀에게 증여하고, 그 돈을 보태서 12억짜리 집을 산 것과 동일하다고 할 수 있습니다. 그럼 자녀는 3억에 대한 증여세를 신고 및 납부 해야할까요?

세법에서는 특수관계인으로부터 재산을 저가로 매수하게 되는 경우 거래금액과 시가의 차액에 대해 증여세를 과세하도록 되어 있지만, 시가의 30%를 기준으로 최대 3억원까지는 저가로 팔아도 정상거래로 보아 증여세를 부과하지 않는 규정이 있습니다. 따라서 이런 경우 3억에 대한 증여세가 부과되지 않게 됩니다. 만일, 12억짜리 집을 7억에 산다면 어떻게 될까? 이 경우는 3억을 제외한 2억에 대한 증여세를 추가적으로 부담해야 합니다.