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부동산 양도소득세 필요경비 범위 확대

출처 : 국민권익위원회    2023-05-31
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#부동산양도소득세#양도세#부동산

부동산 양도소득세 필요경비 범위 확대
- 구상권 행사가 불가능한 유치권자 배당액은 필요경비 -


□ 부동산 양도인이 유치권*자가 경매를 통해 받은 배당액(피담보채권 가액)에 대해 당초 채무자에게 구상권 행사를 할 수 없다면 그 배당액을 양도소득세의 필요경비로 인정해야 한다는 판단이 나왔다.
   * 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 유치해 둘 수 있는 담보물권
○ 국민권익위원회(위원장 전현희, 이하 국민권익위)는 경매로 매각된 부동산에 대해 양도인의 구상권 행사가 불가능한 유치권자의 배당액을 양도소득세의 필요경비로 인정할 것을 과세관청에 시정권고 했다.
□ ㄱ씨는 2014년경 경매(1차 경매)에 입찰해 아파트를 1억 5천만 원에 낙찰받아 취득했다. 
○ 그러나 이 아파트에는 건설사가 이미 유치권 신고를 한 상황이었고 유치권자인 건설사는 얼마 후 피담보채권 가액 2억 원을 회수하기 위해 유치권을 이유로 임의경매(2차 경매)*를 신청했다.

   * 채권자가 담보물을 경매로 매각해 그 매각대금에서 자신의 채권을 회수하는 강제적 집행 절차 
○ 결국 이 아파트는 2016년경 제3자에게 3억 5천만 원에 경매로 매각됐는데 건설사는 전체 배당액 중 유치권의 피담보채권 가액 2억 원을 수령했다.
○ 결국 ㄱ씨는 유치권과 관련해 원래 채무자는 아니지만 건설사에 채무를 변제한 것이 됐다.
○ 과세관청은 3억 5천만 원을 양도가액, 1억 5천만 원을 취득가액으로 산정해 그 차액인 2억 원을 양도차익으로 보고 ㄱ씨에게 양도소득세 9천여만 원을 부과했다. 
○ 이에 ㄱ씨는 “이 아파트 경매를 통해 이득을 본 것은 하나도 없는데 세금을 부과하는 것은 억울하다”라며, 국민권익위에 고충민원을 제기했다.
□ 국민권익위의 조사 결과, 과세관청은 건설사의 경매 배당금 2억 원에 대해 ㄱ씨가 유치권 관련 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 판단하고 양도소득세의 필요경비로 반영하지 않았다. 
○ 원래 이 아파트는 OO구역 재개발조합의 재개발사업으로 건축됐고 아파트 유치권의 피담보채권 채무자는 OO구역 재개발조합인 것을 확인했다. 
○ 그러나 재개발조합은 2012년에 이미 해산(청산 종결)해 ㄱ씨가 구상권을 행사할 대상이 존재한다고 보기 어려웠다.
○ 이에 국민권익위는 ㄱ씨가 재개발조합에 구상권을 행사하는 것이 사실상 불가능하다고 판단하고, 건설사가 받은 배당액 2억 원을 ㄱ씨에게 부과한 양도소득세의 필요경비로 반영할 것을 과세관청에 권고했다. 
□ 국민권익위 안준호 고충처리국장은 “과세관청은 세금을 부과할 때 인정받을 수 있는 경비를 충분히 살펴보아야 한다.”라며, “정당한 납세자의 권익 보호를 위해 앞으로도 적극 노력하겠다.”라고 말했다.

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