현행 건축법(법 제2조, 영 제3조의5 및 별표1) 상 건축물의 용도는 크게 30개(호)로 구분되고, 이는 다시 141개(목)의 세부 용도로 나뉩니다.

용도변경이란 건축물대장상에 기재된 건축물의 용도를 사용하고자 하는 용도로 변경하는 행위를 말합니다.

많은 분이 아시는 바와 같이 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세되고, 장기보유특별공제 적용 시 일반적인 토지, 건물에 대해서는 최대 30%의 공제율이 적용되는 데 비하여 1세대 1주택에 대해서는 최대 80%의 공제율이 적용됩니다.
따라서, 상가를 주택으로 용도변경 하거나 다세대주택을 다가구주택¹⁾으로 용도변경하는 경우에는 비과세 및 장기보유특별공제율 적용 등과 관련된 이슈가 발생할 수 있습니다.
1) 주택법 및 건축법 규정에 따르면 다가구주택은 단독주택으로 분류되고, 다세대주택은 공동주택으로 분류됩니다. 따라서, 소득세법 적용 시 다가구주택을 보유한 경우에는 1주택자로 취급될 수 있지만, 다세세주택을 보유한 경우에는 다주택자로 취급됩니다.

Ⅰ. ‘1주택 상태로의 용도변경’ 유형

이하에서는 용도변경에 따라 1주택 상태가 되는 유형을 다음과 같이 4가지로 구분하여 각각의 이슈에 대해 살펴보려고 합니다.

유형①  상가를 주택으로 용도변경(즉, 무주택 → 1주택)
유형②「주택 면적<상가 면적」인 겸용 주택을 「주택 면적≧상가 면적」인 겸용 주택으로 변경 (즉, 상가+1주택 → 1주택)
유형③  다세대주택을 다가구주택으로 용도변경(즉, 다주택 → 1주택)
유형④  다가구주택을 다세대주택으로 용도변경 하였다가 다시 다가구주택으로 용도변경 (즉, 1주택 → 다주택 → 1주택)

Ⅱ. 용도변경 후 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용

소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 비과세 요건은 다음과 같습니다.

또한, 용도변경이 있는 경우의 비과세 판단을 위한 주택 보유기간 계산은 다음과 같이 이루어집니다. 소득세법 시행령 제154조 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날) 부터 양도한 날까지로 한다. 위 조항의 단서 부분은 소득세법 시행령이 2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정될 때 신설되었습니다.

1. 보유기간 계산 – 주택 보유기간 기산점

(1) 유형①에 적용

유형①은 용도변경에 따라 비로소 주택을 보유하게 되는 경우입니다. 따라서, 해당 주택의 보유기간은 소득세법 시행령 제154조 제5항 단서에 따라 용도변경 일로부터 기산되므로, 용도변경 후 2년 이상 보유하여야 비과세가 가능합니다.

과세당국은 위 단서 규정이 신설되기 전에도 같은 취지로 유권해석을 생산해 왔습니다. (재일46014-654, 1997.03.20., 재일46014-276, 1999.02.10.) 주택 이외의 건물과 그 부수 토지를 취득한 이후 그 주택 이외의 건물을 주택으로 용도변경 하여 양도하는 경우에는 용도변경일 이후 3년²⁾이 경과하면 -->

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