거주하던 주택이 재개발·재건축사업 등의 정비사업을 진행할 경우에 대체주택을 모색하여야 한다. 이 과정에서 대체주택을 임대차가 아닌 매매로 취득할 경우 추후 양도소득세 문제까지 고려함이 바람직하다.

기본적으로 2주택자에 해당하므로 양도소득세 과세 문제가 발생하지만, 세법에서 정한 요건만 잘 준수한다면 비과세를 받을 수 있다. 이에 최근 나온 유권해석 등을 반영하여 대체주택 비과세 제도를 소개하고자 한다.

1. 대체주택 비과세 요건

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(“대체주택”)을 취득한 경우로서 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 비과세를 적용받을 수 있다.

① 대체주택 취득일을 기준으로 1세대가 1주택을 소유할 것

※ 비과세 판정 시점 과거에는 사업시행인가일 당시를 기준으로 비과세 요건을 판단하였지만, 2023년 10월 23일 기획재정부 유권해석으로 인하여 대체주택 취득일을 기준으로 판단하도록 변경하였다.¹⁾ 1)(기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.)

② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

※ 일부 세대원 미거주와 부득이한 사유 시행령에서 일부 세대원이 근무상의 형편 등으로 인하여 거주하지 못한 경우에 대하여 별도의 예외 규정이 존재하지 않지만, 기획재정부 유권해석을 통해 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않더라도 인정받을 수 있다.²⁾ 2)(기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.)

③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다) 하여 1년 이상 계속하여 거주할 것³⁾ 3) 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
※ 부득이한 사유란?

세대의 구성원 중 일부 또는 세대 전원이 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시⁴⁾ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우⁵⁾를 말한다. 4) 특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 5) 광역시 지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합 형태의 시 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. ㉠「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
㉡ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

㉢ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

㉣「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

④ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

※ 이사 및 처분 기한 개정연혁