1. 의의

서울 등 대도시내에서 법인을 신설한 후 5년이내 취득하는 부동산은 취득세가 중과세된다. 만약 대도시외 법인이 서울 등 대도시내 지점을 설치하면서 그 전후 5년이내 부동산을 취득하는 경우라도 취득세가 중과세되는 위험을 감수하여야 한다. 이는 지법(§13②) 규정에 의거 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(서울 외의 지역에서 서울내로의 전입도 대도시로의 전입으로 봄)함에 따라 5년이내 대도시내 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함)하는 경우에 취득세를 중과세하기 때문이다. 대도시내 법인설립을 피하기 위하여 휴면(休眠)법인을 인수하는 경우도 있으나 휴면법인을 인수하는 경우에도 법인설립으로 의제하기 때문에 휴면법인 인수후 5년이내 취득하는 부동산도 중과세된다. 이에 따라 대도시외 법인이 대도시내 지점을 설치하면서 사업자등록을 하지 않고 실제 지점을 두거나 다른 용역업체에 관리를 위탁하는 등 취득세 중과세를 회피하는 방안을 모색하게 된다. 특히, 바로 대도시내로 전입하는 대신 임대용 부동산을 취득하는 경우가 있는데, 이러한 경우 취득세 중과세가 적용되지 않는 방법이 있는지 검토할 필요가 있다.

대도시외 법인이 대도시내 부동산 취득시 취득세 중과세문제와 관련하여 고민을 하게 되는 주요 쟁점들은 다음과 같다. ①대도시외 법인이 대도시내 임대용 부동산을 취득한 후 지점사업자등록을 할 경우 취득세 중과세대상에 해당하는지, ②부동산 소재지에 지점설치로 보아 중과세 가능성이 있는지 ③법인등기부에도 불구하고, 본점소재지가 서울에 있는 것으로 보아 대도시외 법인 본점의 실질을 부인할 수 있는지 ④대도시외 법인이 대도시내 부동산을 취득하되, 건물 및 임대차 관리 등은 제3의 용역업체를 선정하여 위탁할 경우 취득세 중과세 가능성이 있는지 ⑤대도시외 법인이 서울에 자회사 법인을 신설한 후, 자회사 신설법인의 명의로 대도시내 부동산을 취득하고 건물 및 임대차 관리 등은 제3의 용역업체를 선정하여 위탁할 경우를 전제로 취득세 중과세 가능성이 있는지 등이 쟁점에 해당한다. 여기서는 대도시외 법인이 대도시내에서 임대사업 등을 하기 위하여 취득하는 부동산에 대한 취득세 중과세 쟁점을 위주로 살펴보고, 대도시내 부동산 취득후 어떤 방법으로 사용하여야 중과세 대상에서 벗어나는지 등 합법적인 범위내에서 중과세를 회피하는 방법 등을 고찰하고자 한다.

2. 대도시내 법인신설과 사실상 지점요건

(1) 대도시내 사실상 법인신설·전입과 중과세

대도시 설립·설치·전입 이후 부동산 취득에 대한 취득세 중과의 입법 취지는 대도시의 인구팽창 억제, 환경의 순화보존 및 지역 간의 균형적 발전 등을 도모하기 위한 것이므로, 이러한 입법 취지에 비추어 볼 때 본점의 전입 등기는 이루어지지 아니하였지만 실질적으로 대도시 내로 본점을 전입한 법인이 그 전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득한 경우도 취득세 중과대상으로 본다.(대법원2006두2503, 2006.6.15., 참조) 해당 본점이 대도시내신설 또는 전입하였는지 여부는 법인등기부상의 전입 등기만으로 판단할 수는 없고, 실질적으로 당해 법인소재지내에서 대표자 등 임직원이 상주하면서 기획·재무·총무 등 법인의 전반적인 사업을 수행하여 당해 법인사무소가 법인의 중추적인 의사결정 등 주된 기능을 수행하는 장소였는지를 검토하여 판단하게 된다.(대법원2021두32965, 2021.5.27., 참조) 이와 같이 사실상 본점을 설치하거나 전입·이전한 경우에 해당한다고 하기 위하여는 새로 취득한 부동산에 한 지점 설치는 형식적인 것이고, 실제로는 종전의 본점을 폐쇄하고 새로 취득한 부동산 소재지에 본점의 인적·물적 설비를 철수하여 이전한 경우라야 한다.(대법원98두11786, 1999.5.14., 참조). 종전 본점을 폐쇄하지 않고 기존 인적·물적 설비를 대부분 이용하여 지점을 설치하고 해당 지점이 본점보다 더 커진 사례에서도 법원은, 해당 법인이 부동산 소재지에 형식적으로만 지점을 설치하였다거나 사실상 본점을 이전하였다고 할 수 없으므로 부동산에 관한 소유권이전등기는 취득세 중과요건을 결하게 되는 경우에 해당하지 아니한다고 판시하였다.(대법원2017두48505, 2017.9.28., 참조) [판례] 사실상 본점>

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