1. 의의

양도소득세 완화 등 최근 정부의 부동산대책이 발표되면서 가족 등 특수관계자간의 무상증여시 양도소득세 절세방안을 강구하는 사례가 늘고 있다. 이와 더불어 전세보증금 인수 등 부담조건부 증여와 관련한 이슈도 관심을 모으고 있다. 부담부 증여의 경우 지방세법상 원칙적으로 무상승계취득인 증여로 보지만 일정한 요건을 구비하는 경우에는 부담분에 한정하여 유상승계취득으로 인정받을 수 있다. 그리고 증여를 통해 부동산의 취득가액을 높여 추후 양도시 양도차익을 줄이고, 궁극적으로 양도소득세를 절세할 수가 있다. 이는 2023년부터는 증여에 따른 취득세 과세표준이 기존 시가표준액에서 시가를 반영하는 시가인정액으로 변경되기 때문이다. 시가인정액이 적용되면 부동산 시세를 기준으로 취득세를 부과하기 때문에 공시가격현실화율을 감안할 때 증여에 따른 취득세가 2배 정도 증가하게 된다. 그러나 부담부 증여의 경우 소득수준 등 유상승계 취득 인정요건을 구비하는 부담분 부분에 대하여는 유상승계의 취득세 세율이 적용되어, 취득하는 부동산이 주택인 경우에는 주택가액에 따라 1%~3%의 세율을 적용하게 된다. 이러한 부담부증여의 경우 취득하는 주택의 가액을 전체 주택가액으로 하는지 아니면 부담부 부분의 주택가액만을 기준으로 주택 유상특례세율을 적용하는지 여부가 쟁점이다. 이에 여기서는 부담부 증여시 주택의 유상특례세율이 적용되는 주택가액 범위를 어느 기준으로 적용하여야 하는지 그 적정성에 대하여 살펴보기로 한다.

2. 지방세법상 취득형태와 부담부증여

(1) 부담부 증여에 있어서 부담조건부 취득시 유상성 판단

지방세법상 취득세에 있어서 취득의 형태는 중요하다. 그 이유는 취득의 형태에 따라 취득세 과세표준의 적용기준과 세율이 달라지기 때문이다. 지방세법 분법 이전에는 취득형태 여하에 불구하고 취득세 세율이 2%로 동일하게 적용되었으나 2011년 이후부터는 취득의 형태에 따라 취득세 세율이 달라지게 된다. 예를 들어 토지를 취득함에 있어서 증여 등 무상취득의 경우에는 3.5%의 세율이 적용되나 매매 등 유상취득의 경우에는 4%의 세율을 적용받게 된다.

그런데 부담부 증여의 경우에는 무상분과 유상분이 함께 있는 거래이다. 즉, 무상증여받는 부분은 상대방으로부터 대가없이 취득하기 때문에 무상취득에 해당한다. 그러나 부담분 부분에 대하여는 향후 거래상대방 이외의 자 등에게 취득에 따른 대가를 지급하여야 하는 의무가 발생하기 때문에 유상 취득에 해당한다.

이와 같은 부담부 증여에 대하여 무상분과 유상분을 각각 구분할 것인지 아니면 취득의 형태가 증여를 원인으로 하는 이상 전체를 무상으로 볼 것인지 여부에 따라 세율 적용에 따른 세부담이 달라지게 된다. 통상적으로 증여의 경우 직계존비속간 또는 부부간에 이루어지는 경우가 많아 부담부증여라고 하더라도 전체적인 취득형태는 무상취득에 해당하지 아니한다. 유상취득의 본질은 취득과 관련하여 취득자에게 거래 상대방 또는 제3자에게 대가를 지급할 의무를 수반하는 것이라고 볼 때 부담부 부분에 대하여는 취득의 유상성을 인정하는 것이다. 부담부증여에 있어서 유상취득에 해당하는 부담분의 범위에 대하여 어떻게 볼 것인지에 대하여 사례를 살펴보면 다음과 같다.

[예시1] 상가부동산 증여가액(시가표준액) : 100억원, 상가보증금 30억원인 경우
⇒ 무상분 증여 : 100-30= 70억원, 부담분(유상분) : 30억원

[예시2] 상가부동산 증여가액(시가표준액) : 50억원, 상가보증금 60억원인 경우
⇒ 무상분 증여 : 0원, 부담분 (유상분) : 60억원 → 전체가 유상거래가 됨 [판례] 부담부증여의 과세표준 범위와 유상승계취득 판단(서울고법2005누20186, 2006.4.7.)

아파트를 취득하기 위하여 김○○과 사이에 김○○의 450백만원의 채무를 인수하기로 약정한 것은 과세대상물건을 취득함에 소요된 사실상 취득가액이 입증된 경우에 해당한다고 할 것이므로 위 채무인수액은 관련 법령이 정한 취득, 등기당시의 가액으로 봄이 상당하다 할 것임. 부담부증여의 경우 증여세를 계산함에 있어서 부담을 한 채무액은 증여재산가액을 산정함에 있어 차감하는 점에 비추어 볼 때 원고가 이 사건 아파트를 증여받음에 있어 아파트의 시가표준액을 초과하는 채무인수를 한 이상 그에 의한 취득을 세법상으로는 전체적으로 유상승계취득으로 보아야 할 것이고 무상승계취득으로 볼 수 없음.

[사례] 부담부증여에 의한 취득세 과세표준 적용(행안부 지방세운영과－731, 2018.4.3.)

부담부분의 원인이 된 계약서 등의 입증서류상 금액(5억원)이 있음에도 시가표준액(3억원)과 유사한 가액을 부담부증여 계약서상 취득가액(3억원)으로 기재한 경우에는, 전세계약서 등의 입증할 수 있는 서류에 의하여 확인되는 금액(5억원)을 지방세법상 취득 당시의 가액으로 적용하여야 할 것임. <>