보유세 인상에 대한 정부의 의지가 매우 강하다. 지난 6월, 대통령직속재정개혁특별위원회(위원장 강병구, 이하 ‘재정특위’)는 ‘바람직한 부동산 세제개혁방안’이라는 주제로 ‘보유세 개편안’을 발표하였다. 이날 내용은 ‘부동산 보유세의 현황과 쟁점(최승문 한국 조세재정 연구원 부연구위원)’, ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편 방향(최병호 재정특위위원)’의 주제발표와 토론으로 진행되었는데, 총 4개의 대안과 기타 대안으로 구성되어 많은 사람들의 관심을 받은 바 있다.

뒤이어 7월 말, 정부는 재정특위 내용을 좀 더 보완한 ‘세법개정안’을 발표하였는데 이는 기존의 재정특위 권고안을 바탕으로 하되, 다주택자 보유세를 더 강화한 것으로 평가 받고 있다. 하지만 그로부터 얼마 지나지 않아, 정부는 또 다시 ‘주택시장 안정대책(이하 9.13 부동산 대책)’을 발표한다. 해당 정책은 보유세 인상에만 국한하지 않고, 양도세는 실수요자 중심으로 더욱 강화하였으며 주택임대사업자의 세제혜택은 더 감소시켰다는 평가를 받고 있다. 아래에서는 향후 보유세가 어떠한 방향으로 개편되며, 이에 대한 절세전략은 어떻게 이루어져야 하는 지에 대해 중점적으로 살펴볼 것이다. 정부 정책은 경제상황에 맞춰 수시로 변하기 때문에, 보유세 강화의 개별적 내용과 더불어 해당 세목의 과세 원리가 어떻게 적용되는지 잘 이해하는 것이 중요하다.

I. 보유세 계산구조 이해

절세의 기본은 해당 세금이 어떻게 부과되는지를 이해하는 것에서부터 시작된다. 이에 아래에서는 보유세의 계산구조를 먼저 살펴본 후, 정부의 ‘9.13 부동산 대책‘ 및 ‘세법개정안‘에 대한 내용을 중심으로 구체적인 내용을 살펴볼 것이다 (편의상 이슈가 되고 있는 주택을 중심으로 살펴본다).

1. 보유세의 종류

보유세는 토지ㆍ주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 총칭하는 말이다. (매일경제지식백과 인용)
문자 그대로 납세의무자가 보유하고 있는 부동산에 대해 부과되는 세금으로, 재산세는 지방세에 속하며 종합부동산세는 국세에 속하기 때문에 활용되는 용도에 있어 일부 차이가 있다.
저자는 주택을 전ㆍ월세로 임차하면서 발생하는 소득에 대해 발생하는 ‘임차 소득’ 역시 큰 틀에서 보유세로 여기고 대비해야 한다고 생각한다. 후술 하겠지만, 큰 틀에서 ‘보유세 개편안’을 보면 임대소득 과세도 정상화하려는 의지가 강하며, 내년부터는 연간 수입금액 2천만원 이하 소액 임차 소득에 대해서도 과세가 되기 때문이다.

2. 재산세 개관 및 계산구조

재산세의 전반적인 내용 및 계산구조는 다음과 같다.

● 재산세 과세대상 : 토지(분리과세, 별도합산, 종합합산토지), 건물, 선박, 항공기
● 재산세 납세의무자 : 6월 1일 현재 소유자
● 재산세 과세표준 = 공시가격 * 공정시장가액비율 (주택 60%, 토지 70%)
● 재산세세율 (주택) ● 재산세 납부방식 : 관할지 자체에서 고지
● 재산세 납부기한 : 주택의 ½ 및 기타 건물 (~7월 31일), 주택의 ½ 및 토지 (~9월 30일)

여기에서 알아 두어야 할 것은 재산세 과세표준(이하 과표) 과세율로, 과표를 보면 공시가격이라고 나와있는데 이는 통상시세의 60%~70% 정도 수준이라는 점이다 (해당정보는 국토교통부에서 제공하는 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트 및 관할 시군구청 홈페이지에서 조회가 가능하다). 또한, 현행 재산세의 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%라는 점을 고려하면 대략적인 수준의 과세표준을 바로 구할 수 있다. 예를 들어 어떤 사람이 A주택(아파트)을 보유하고 있는데 시세가 5억 원이라고 하자. 이 경우 재산세과표, 그리고 세액은 어느 정도나 될까?
먼저 재산세과표는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해야 한다. 공시가격은 조회를 해보아야 정확한 가액이 나오지만, 대략 시세의 60~70%라는 점을 고려하면 3억~3.5억 원이 나올 것이다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과표는 1.>