주택 전세 및 월세 임대소득의 종합소득세 계산해보기

- 전ㆍ월세 세금 안 내는 대상

ㆍ1주택자는 전ㆍ월세 임대소득세 안 낸다.
부부합산 1주택만 소유하고 있는 사람은 전세든 월세든 임대소득세가 비과세된다. 단, 1주택일지라도 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택을 세를 놓았을 경우에는 월세에 대해서 과세 대상이 된다.

ㆍ2주택 소유자는 월세만 세금을 내고, 전세 보증금은 세금 안 낸다.
부부합산 2주택만 소유하고 있는 경우에는 월세에 대해서는 임대소득세를 낸다. 반면에 보증금에 대해서는 비과세이다.

ㆍ소형주택의 보증금은 주택 수 관계없이 비과세이다.
2019년부터 해당 연도 말 현재 기준시가 2억 이하, 전용면적 40㎡ 이하의 주택은 주택 수 계산에서 제외하고 보증금 과세 대상에서도 아예 제외한다.
를 들면 2억 이하, 40㎡이하의 주택을 10채 전세로 세를 놓는다고 할지라도, 소형주택이므로, 주택 수는 0이 되고, 임대보증금에 대한 과세대상 금액도 0이 되어 세금이 하나도 없다.

- 전ㆍ월세 세금 내는 대상

정리해 보면 주택 임대소득에 대해 세금을 내는 대상은 다음과 같다.
① 부부합산 1주택 보유자 중 기준시가 9억원 초과하는 주택의 월세소득
② 부부합산 2주택 소유자의 월세 소득
③ 부부합산 3주택이상 보유자인 경우에는 전ㆍ월세 소득에 대해 임대소득세를 납부한다.

- 임대수입금액 2,000만원까지는 15.4%(지방소득세 포함)세율로 분리과세 선택할 수 있다.

전ㆍ월세 수입금액이 연간 2,000만원 이하라면 15.4%로 분리과세 또는 종합합산과세를 선택할 수 있다. 2,000만원 초과면 당연히 종합과세로 세금을 계산해야한다. 2,000만원 이하이면 분리과세가 유리한지, 종합과세가 유리한지 계산을 해서 유리한 것으로 선택하면 된다.

이를 정리해 보면 다음 표와 같다.

[표] 주택임대소득세 비과세, 분리과세, 종합과세 요약표

- 보증금에 대한 임대수입금액 계산방법

보증금에 대해서는 다음 산식에 따른 금액을 임대수입금액으로 한다. 임대 수입금액=(보증금 등 합계 – 3억원) × 60% × 연2.1% - 수입이자 및 배당금수입 예를 들어, 보증금이 4억이라면 1년간의 임대수입금액은 1,260,000원이다.
계산 방법 : 임대수입금액 = (4억-3억)× 60% × 연2.1%=1,260,000원 잠깐 : 주택임대소득 주택 수 계산할 때 - 다가구주택은 1개의 주택으로 본다. - 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

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