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사업자 세금의 정찰대 - 부가가치세 : 과세표준과 세율(Ⅲ)

BY 장보원    2021.01.01
조회 88
제49강. 사업자 세금의 정찰대, 부가가치세 : 과세표준과 세율(5)
우리나라 부가가치세 과세표준은 공급가액이 되는데, 쉽게 말해서 매출액과 유사한 개념이다. 다만, 고정자산의 공급도 재화의 공급이니 공급가액은 매출액보다는 포괄적인 개념인 것이다. 이 중 지난 시간 말미에 마일리지등 결제에 대해 이야기를 했다.
  • 수강생 “그런데 자기적립마일리지가 뭔가요?”
  • 정찰대 “마일리지를 적립하여 준 사업자에게 사용한 마일리지를 의미하는데 다른 사업자를 통해서 적립하여 준 경우를 포함합니다. 그런데 여러 사업자가 적립하여 줄 수 있는 경우라면 다음 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 고객별ㆍ사업자별로 마일리지의 적립 및 사용 실적을 구분하여 관리하는 등의 방법으로 당초 공급자와 이후 공급자가 같다는 사실이 확인되고, 둘째 사업자가 마일리지로 결제받은 부분에 대하여 재화 또는 용역을 공급받는 자 외의 자로부터 보전받지 아니해야 합니다.”
  • 나실무 “쉽게 생각해서 최초 재화를 공급하고 그 대가를 받고서 마일리지를 적립해 주었는데 추후 마일리지를 적립한 소비자가 그 마일리지로 해당 사업자에게 물품 구매 시에는 부가가치세가 없다는 얘기네요.”
  • 정찰대 “통상 그렇겠죠. 그러나 자기적립마일리지 외의 마일리지로 결제받아 다른 사업자로부터 그 부분을 보전받으면 그때는 보전받았거나 보전받을 금액을 과세표준으로 하고, 보전받지 않아도 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 과세합니다.”
부가가치세법 시행령 제61조 【외상거래 등 그 밖의 공급가액의 계산】 ① 생략 ② 법 제29조 제3항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 가액”이란 다음 각 호의 구분에 따른 가액을 말한다.
1.-8. 생략 9. 마일리지등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제받은 경우(제10호에 해당하는 경우는 제외한다) : 다음 각 목의 금액을 합한 금액
가. 마일리지등 외의 수단으로 결제받은 금액 나. 자기적립마일리지등[당초 재화 또는 용역을 공급하고 마일리지등을 적립(다른 사업자를 통하여 적립하여 준 경우를 포함한다)하여 준 사업자에게 사용한 마일리지등(여러 사업자가 적립하여 줄 수 있거나 여러 사업자를 대상으로 사용할 수 있는 마일리지등의 경우 다음의 요건을 모두 충족한 경우로 한정한다)을 말한다. 이하 이 항에서 같다] 외의 마일리지등으로 결제받은 부분에 대하여 재화 또는 용역을 공급받는 자 외의 자로부터 보전(補塡)받았거나 보전받을 금액 1) 고객별ㆍ사업자별로 마일리지등의 적립 및 사용 실적을 구분하여 관리하는 등의 방법으로 당초 공급자와 이후 공급자가 같다는 사실이 확인될 것 2) 사업자가 마일리지등으로 결제받은 부분에 대하여 재화 또는 용역을 공급받는 자 외의 자로부터 보전받지 아니할 것
10. 자기적립마일리지등 외의 마일리지등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제받은 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 : 공급한 재화 또는 용역의 시가(제62조에 따른 금액을 말한다) 가. 제9호 나목에 따른 금액을 보전받지 아니하고 법 제10조 제1항에 따른 자기생산ㆍ취득재화를 공급한 경우 나. 제9호 나목과 관련하여 특수관계인으로부터 부당하게 낮은 금액을 보전받거나 아무런 금액을 받지 아니하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우
③ 통상적으로 용기 또는 포장을 해당 사업자에게 반환할 것을 조건으로 그 용기대금과 포장비용을 공제한 금액으로 공급하는 경우에는 그 용기대금과 포장비용은 공급가액에 포함하지 아니한다. ④ 사업자가 음식ㆍ숙박 용역이나 개인서비스 용역을 공급하고 그 대가와 함께 받는 종업원(자유직업소득자를 포함한다)의 봉사료를 세금계산서, 영수증 또는 법 제46조 제1항에 따른 신용카드매출전표등에 그 대가와 구분하여 적은 경우로서 봉사료를 해당 종업원에게 지급한 사실이 확인되는 경우에는 그 봉사료는 공급가액에 포함하지 아니한다. 다만, 사업자가 그 봉사료를 자기의 수입금액에 계상하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  • 수강생 “쉽지 않네요.”
  • 정찰대 “그럼 다음으로 반환조건부 용기대금과 포장비용에 대해서 살펴보면 이 부분은 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가가 아니므로 과세표준에서 공제해 주는 것이죠. 그리고 음식, 숙박업자 등이 용역을 공급하고 그 대가와 함께 받는 봉사료에 대해서는 음식, 숙박용역대가와 구분하여 봉사료를 적고 해당 종업원(자유직업소득자를 포함합니다)에게 지급했다면 이 부분은 근로제공의 때가 또는 면세인적용역의 대가이므로 음식, 숙박업자의 과세표준에 포함하지 않는 것입니다.”
  • 유대리 “왜 그런거죠?”
  • 정찰대 “예를 들어 나이트에 가면 웨이터가 있어요. 이때 손님들은 나이트라는 음식, 숙박업자로부터 음식 또는 숙박용역을 제공받음과 동시에, 자유직업소득자인 웨이터로부터 봉사용역을 제공받거든요. 손님들이 결제할 때는 나이트에 신용카드 등으로 전체 용역비를 결제하지만, 이 용역비는 나이트의 음식, 숙박업자의 용역비와 웨이터의 봉사료가 포함된 것이라 이 둘을 과세와 면세로 하는 것입니다. 그래서 사업바자 그 봉사료를 자기의 수입금액(매출액)으로 계상하는 경우에는 그렇지 않다는 거예요. 심하게 말하면 종업원에게는 월급만 나가니 모든 수입은 나이트 것이라면 부가가치세 과세표준에 다 포함하지만, 자유직업자인 웨이터에게 따로 챙겨줘야 하는 봉사료가 있어 이를 나이트 수입에서 제외하면 이 부분은 나이트의 부가가치세 과세표준에는 포함될 수 없다는 것이죠.”
  • 나실무 “아! 이해가 빠르네요.”
  • 정찰대 “그런데 이 규정으로 인해서 나이트의 부가가치세 매출누락이 있는 것도 사실이죠. 실은 나이트의 매출인데, 봉사료로 돌려서 부가가치세를 누락하고 매출액도 누락하여 법인세 또는 사업소득세를 탈루하는 것입니다. 그래서 소득세법에서는 음식, 숙박업자가 지급하는 봉사료가 음식, 숙박용역의 대가의 20%가 넘는 경우에는 봉사료의 5%를 원천징수해서 신고하라고 되어 있습니다. 이렇게 되면 누가 봉사한 것인지? 봉사료를 실제 지급받은 것이 맞는지 확인할 수 있는 근거가 마련되니까요.”
  • 유대리 “아~ 그런 탈세법이 있군요.”
  • 정찰대 “세상이 보기보다 세법에 맞춰서 돌아간답니다. 특히 세법의 흠을 좇아서 경제활동을 하고, 그 흠을 보완하면 세법을 개정하고, 이런 것이 매년 반복되지요. 아무튼 여기까지가 부가가치세법 제29조 제1항부터 제3항까지의 얘기였습니다. 이번 시간에는 제4항 부당행위계산부인부터 시작해 보죠.”
부가가치세법 제29조 【과세표준】 ① - ③ 생략 ④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.
1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우
2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우
3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조 제2항 단서가 적용되는 경우
⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액
2. 환입된 재화의 가액
3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액
4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금
5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자
6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액
⑥ - ⑪ 생략 ⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  • 나실무 “부가가치세법에도 부당행위계산부인이 있나요?”
  • 정찰대 “부당행위계산부인이란 특수관계인 간에 거래에서 정상거래가 아닌 부당한 행위 또는 계산이 있는 거래로 인하여 조세부담이 감소되는 경우에 적용하는 것이라, 대부분의 세법에 다 그런 규정이 있습니다. 표로 정리해 보면 다음과 같습니다.”
구분 특수관계 있는 경우 특수관계 없는 경우
재화 무상 공급 시 부가가치세법상 부당행위계산부인
자기가 공급한 재화의 시가로 과세
부가가치세법상 간주공급
간주공급의 과세표준규정에 의한 과세
저가 공급 시 부가가치세법상 부당행위계산부인
자기가 공급한 재화의 시가로 과세
부가가치세법상 실질공급
저가상당액이 과세표준(기부금 규정 없음)
용역 무상 공급 시 과세거래에서 제외. 다만, 사업용 부동산의 임대용역은 시가로 과세 과세거래에서 제외
저가 공급 시 부가가치세법상 부당행위계산부인
자기가 공급한 용역의 시가로 과세
부가가치세법상 실질공급
저가상당액이 과세표준(기부금 규정 없음)
  • 유대리 “표에서 보니까 특수관계가 없는 자와의 거래에 있어서는 재화의 무상공급 시에는 간주공급, 저가공급 시에는 실질공급 인정, 용역의 무상공급 시에는 과세거래에서 제외하고 저가공급 시에는 실질공급 인정이네요. 그런데 기부금 규정 없음은 뭔가요?”
  • 정찰대 “부당행위계산부인 규정이 법인세법과 소득세법에도 있는데요, 법인세법과 소득세법에서는 특수관계 없는 자와의 거래라도 정당한 사유 없이 낮게 공급하면 그 시가와 저가의 차이를 기부한 것으로 보아 기부금 관련 규정을 적용하거든요. 그런데 부가가치세는 유통세라 기부금이라는 개념 자체가 없어요.”
부가가치세법 시행령 제62조 【시가의 기준】 법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격 2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다) 3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격
  • 유대리 “아무튼 어렵지만, 나중에 법인세법과 소득세법 강의하실 때 다시 복습해 볼게요.”
  • 정찰대 “네~ 그러시다가 세무사 시험도 보시겠어요. 아무튼 제5항에서 보면 다음의 금액은 공급가액에 포함하지 않습니다. 즉, 과세표준이 아니니 부가가치세를 과세하지 않는다는 의미입니다.”
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액 2. 환입된 재화의 가액 3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액 4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금 5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자 6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액
  • 나실무 “내용을 살펴보면 주로 매출에누리나 매출환입, 연체이자, 매출할인 같은 것이라 재화 또는 용역의 공급가액에 빠지는 것이 맞는데 3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액 4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금은 무슨 의미인가요?”
  • 정찰대 “공급 전에 파손, 훼손, 멸실한 재화는 다시 새로운 재화를 공급할 때라도 파손 등이 된 재화의 가액은 실질공급이나 간주공급의 과세표준으로 넣을 수 없다는 정도의 의미이구요, 보조금이 중요한데 보조금을 받는 경우 이 보조금은 지급받은 사업자로부터 어떠한 재화 또는 용역을 공급받지 않는 경우에 한하여 과세표준이 아니라는 의미입니다.”
(서면3팀-1661, 2006.8.1.) 사업자(이하 “주관기관”이라 한다)가 정부 또는 정부의 위임을 받은 기관(이하 “전담기관”이라 한다)과 기술개발협약을 체결하여 참여기업(주관기관과 공동연구개발을 수행하는 자)과 공동기술개발을 수행하고 개발된 지적재산권, 실시권 등을 주관기관 및 참여기업에 귀속시키는 경우 당해 기술개발과 관련하여 정부 또는 전담기관으로부터 지원되는 정부출연금은 「부가가치세법」 제13조 제2항 제4호 및 같은 법 시행령 제48조 제10항의 규정에 의하여 부가가치세 과세표준에서 제외되는 것이며,
이 경우 주관기관이 교부받은 정부출연금을 용역의 공급 등에 대한 대가관계 없이 분담비율에 따라 다시 참여기업에 배정하는 경우 및 참여기업이나 주관기관이 소유한 개발결과물을 자기의 사업에 사용하면서 정부출연금의 일정금액을 기술료로 납부하는 경우에는 「부가가치세법」 제1조의 규정에 의한 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것임.
제50강. 사업자 세금의 정찰대, 부가가치세 : 과세표준과 세율(6)
  • 유대리 ‘오늘은 부가가치세 과세표준을 다 마칠 수 있을까?’
부가가치세법 제29조 【과세표준】 ① - ⑤ 생략
⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조 제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다. ⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다. ⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 “면세사업등”이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 ⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우 3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 ⑪ 제10조 제1항ㆍ제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)인 경우에는 제3항 제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
  • 정찰대 “지금부터는 부가가치세 과세표준 중 특수한 경우 등을 다루는 시간이라고 보시면 될 것 같네요. 첫째 ‘사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조 제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다’입니다.”
  • 수강생 “이게 무슨 말인가요?”
  • 정찰대 “예를 들어 제조기업이 도소매기업에게 물건을 파는데, 그 도소매기업이 많은 수량을 가져다 팔면 제조기업에서 실적별로 판매장려금을 지급한다고 생각해 보세요. 제조기업이 재화를 공급한 사업자인데 도소매기업으로부터 대가를 받는 입장임에도, 판매장려금의 경우에는 지급하는 입장이 되잖아요?”
  • 수강생 “그렇네요.”
  • 정찰대 “그렇다고 제조기업이 판매한 재화의 대가에서 판매장려금을 공제하는 것은 아니라는 얘기입니다. 재화의 대가와 판매장려금은 상계되는 것이 아니라는 뜻이죠.”
  • 나실무 “그게 맞는 것 같습니다만, 회계적으로 제조기업은 재화 공급 시 매출이 발생하고, 판매장려금 지급 시 비용이 발생하니 소득으로 치자만 공제되는 셈이죠.”
  • 정찰대 “법인세 또는 소득세를 계산할 때는 그렇게 합니다. 도소매기업 입장에서 판매장려금을 받을 때 영업외 수익처리를 하고, 물품을 구입하고 추후 판매할 때 원가처리를 하겠지요. 두 번째 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 ‘그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다’입니다.”
  • 수강생 “이건 또 무슨 의미인가요?”
  • 정찰대 “여러분 대다수는 부가가치세를 공부하기 이전에는 물품가격과 부가가치세가 별개라고 생각하지는 않으셨을 겁니다. 예를 들어 노트북을 100만 원 샀으면 100만 원에 샀다고 생각할 뿐이지, 공급가액이 909,090원이고 부가가치세가 90,910원이라고 생각하지 않으셨죠?”
  • 유대리 “맞아요. 그런데 그것이 무슨 의미인가요?”
  • 정찰대 “사업자가 물품을 판매할 때 판매가격을 부가가치세와 구분 없이 제시한다면 공급가액은 그 판매가격을 110분의 100으로 곱한 금액으로 하고, 나머지는 부가가치세라는 의미입니다.”
  • 유대리 “이건 어떤 의미에서 중요한가요?”
  • 정찰대 “사실 부가가치세 때문에 분쟁이 있을 수 있어요. 예를 들어 ‘노트북이 100만원입니다’라고 해서 사려는데 결제는 110만원을 합니다. 그러면 소비자 입장에서는 부가가치세 포함 100만원인지? 100만원 외에 부가가치세 10만원을 따로 결제해야 하는지요? 이때 대가에 부가세 포함 여부가 불분명하면 그 대가에 부가세가 포함된다는 의미로 새긴다는 것입니다.”
  • 유대리 “아, 그건 소비자 입장에서는 무척 중요한 얘기네요. 불분명하면 가격이 더 낮은 거니까요.”
  • 정찰대 “빙고~ 그리고 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 “면세사업등”이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우, 즉 공통사용재화를 매각할 때 부가가치세가 과세되는 공급가액을 어떻게 정하느냐에 대해 살펴보겠습니다.”
1. 공급가액 기준의 안분계산
과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다. 이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 공급가액이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 공급가액으로 계산한다(부령 §63 ①).
과세표준 =  해당 재화의  × 공급한 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의  과세공급가액
공급가액 총공급가액
2. 사용면적비율의 안분계산
예정사용면적비율에 의한 매입세액의 안분계산규정을 적용받는 재화 또는 납부ㆍ환급세액의 재계산규정에 의해 납부세액이나 환급세액을 사용면적비율에 따라 재계산한 재화로서 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다. 이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 사용면적비율이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 사용면적비율에 의하여 계산한다(부령 §63 ②).
과세표준 =  해당 재화의  × 공급한 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의  과세사용면적
공급가액 총사용면적
3. 안분계산의 배제
과세표준 안분계산규정에 불구하고 다음에 해당하는 경우에는 해당 재화의 공급가액 전부를 과세표준으로 한다(부령 §63 ③). ① 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만인 경우. 다만, 해당 재화의 공급가액이 5천만원 이상인 경우는 제외한다. ② 재화의 공급가액이 50만원 미만인 경우 ③ 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 시작하여 직전 과세기간이 없는 경우
  • 유대리 “공통사용재화의 과세표준을 이렇게 안분계산하는 이유가 뭔가요?”
  • 정찰대 “과세사업용 재화를 공급할 때는 부가가치세가 전부 과세됩니다. 반면 면세사업용 재화를 공급할 때는 부가가치세가 전부 면세되죠. 그런데 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용되는 재화를 공급하게 되면 일부 과세를 해야 하는데 그 기준이 필요한 것입니다. 그래서 직전 과세기간에 공급가액 또는 사용면적이라는 기준으로 해당 공급일에 부가가치세 과세표준을 도출해내는 것이죠.”
  • 수강생 “계산식은 복잡해도 원리는 쉽네요.”
  • 정찰대 “다음은 토지와 건물을 함께 공급하거나 임대하는 경우의 부가가치세 과세표준에 대해 살펴보겠습니다.”
먼저 부동산의 공급 및 임대용역의 부가가치세 과세구분은 다음과 같다.
구분 공급 임대
토지 면세 과세
건물 주택 과세1) 면세2)
상가 과세 과세
1) 국민주택의 경우에는 「조세특례제한법」 규정에 의하여 면세한다. 2) 주택의 부수토지도 면세한다.
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 그러나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 또는 불분명한 것으로 간주되는 경우 안분계산한 금액은 다음 구분에 따라 계산한 금액으로 한다(부령 §64).

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 “건물등”이라 한다)에 대한 기준시가가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分)계산한 금액. 다만, 감정평가가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
  • 유대리 “구분이 분명하면 토지가액은 면세, 건물등가액은 과세인데, 구분이 불분명하거나 불분명한 것으로 간주되면 공급계약일 현재의 기준시가로 전체 부동산가액을 안분계산하여 건물등가액을 뽑아서 과세한다는 의미네요.”
  • 정찰대 “빙고~ 그런데요, 이렇듯 토지와 건물을 일괄공급하면서 건물등 공급가액이 불분명한데 부동산 공급계약서에는 부가가치세 별도 표시가 있느냐 없느냐에 따라 다음과 같이 계산이 또 나눠진답니다.”
사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 된다. 따라서 토지ㆍ건물의 일괄공급 시 매매계약서에 부가가치세 거래징수조건에 따라 다음과 같이 건물분 과세표준을 계산할 수 있다.

① 매매계약서에 건물분 부가가치세가 별도 표시 안 된 경우
과세표준 = 총매매대금 ×  건물의 기준시가
토지개별공시지가+건물의 기준시가 × 1.1
주: 토지ㆍ건물의 감정가액이 있는 경우 감정가액으로 안분계산한다.

② 매매계약서에 건물분 부가가치세가 별도 표시된 경우
과세표준 = 총매매대금 ×  건물의 기준시가
토지개별공시지가+건물의 기준시가
주: 토지ㆍ건물의 감정가액이 있는 경우 감정가액으로 안분계산한다.



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