건설사가 보유한 미분양주택에 대해서는 5년간 종합부동산세를 과세하지 않는다. 다만, 여기서 미분양주택은 다음 요건을 갖추어야 한다. 따라서 이러한 요건에 해당하지 않는 미분양주택에 대해서는 종합부동산세를 내야 함에 유의해야 한다.

분양이 되지 않은 주택을 임대로 전환하는 경우에는 종합부동산세를 내는 것이 원칙이다. 다만, 「민간임대주택법」상 2호 이상 임대등록을 하고 의무임대기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세를 내지 않아도 된다(다음 요건 참조). 이처럼 건설임대주택에 대해서는 현재에도 세제상의 우대가 계속 적용되고 있다. 다만, 종합부동산세를 내지 않기 위해서는 합산배제 신청(9.16.~30.)을 해야 한다.

건설임대주택은 일반적으로 사용승인이 나기 전에 임대등록한 주택을 말한다. 따라서 사용승인이 난 이후에 임대등록을 하면 세제지원이 박탈될 가능성이 높다. 2020년 6월 18일 이후에 법인이 조정대상지역 내에서 취득한 주택을 임대등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제를 적용하지 않도록 법이 개정되었기 때문이다. 물론 이 개정규정은 건설임대주택에 대해서는 적용되지 않는다. 따라서 건설임대주택으로 세제혜택을 받기 위해서는 사용승인이 나기 전에 임대등록을 하는 것이 필요하다.

사용승인 전에 건설임대주택으로 등록한 경우에는 아래와 같은 혜택을 더 누릴 수 있다.

• 전용면적 60㎡ 이하인 신축 공동주택에 대해서는 취득세 감면을 받을 수 있다. 이때 감면율은 취득세액이 200만원을 초과하면 85%가 적용된다.
• 등록한 주택 수가 2주택 이상이면 면적에 따라 재산세 감면을 받을 수 있다.
• 향후 의무임대기간 종료 후 이를 양도하면 법인세 추가과세(개인은 양도소득세 중과세)를 적용받지 않는다.

2020년 8월 18일(시행일) 이후부터 단기임대제도는 폐지되었다. 다만, 장기임대제도는 존속되고 있지만 의무임대기간이 8년에서 10년으로 늘어났다. 따라서 신규등록 시에는 10년 이상 임대를 생각해야 한다. 참고로 다세대주택이나 다가구주택를 신축해 등록한 경우 아파트처럼 중도에 자진말소를 할 수 없다. 따라서 임의로 말소하면 과태료 문제가 발생할 수 있으므로 등록 여부를 신중하게 결정할 필요가 있다.

사용승인 전에 관할 지자체에 임대등록을 한다. 그리고 관할 세무서에 하는 사업자등록의 경우 주택임대업 업종을 표기하도록 한다. 만일 사용승인 후에 등록해야 하는 상황이라면 관할 지자체에 건설임대주택으로 등록 신청할 수 있는지 별도로 확인하기 바란다. 참고로 「민간임대주택법」 제2조 제2호에서는 아래의 주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있다.

• 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

이에는 임대차계약신고, 임대료 증액 5%룰 준수의무 등이 있다. 이러한 의무를 불이행하면 각종 과태료가 부과되며, 세제지원이 박탈될 수 있다.