(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 국토교통부가 8월 기준 주택 통계를 발표했다. 발표 내용을 살펴보면 8월 말 기준 미분양 주택은 총 61,811호로 집계되었으며 이는 전월 63,087호 대비 2.0%(1,276호)가 감소한 수치라고 한다. 또한 악성 미분양인 준공 후 미분양은 9,392호로 전월 9,041호 대비 3.9%(351호) 증가했다고 한다.

8월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 51,578건으로, 전월 대비 7.1.% 증가하였으며 전년 동월 대비 45.2% 증가한 것으로 나타났다. 2021년 8월 기준금리가 인상되고 난 이후 거래가 실종된 상태에서 지난 5월부터 가격이 오르기 시작하여 최근에는 거래량도 늘어나고 있는 것을 알 수 있다.

문제는 고금리가 지속되면서 8월 누계(1~8월) 기준 주택 인허가 건수는 전국 212,757호로 전년 동기 대비 38.8% 감소하였으며 착공은 전국 113,892호로 전년 동기 대비 56.4% 감소한 것으로 나타났다. 고금리, 고유가, 고환율로 부동산시장이 침체되면서 건설사들까지 어려워져 인허가 건수가 줄어들었으며 인허가를 받고도 고금리에 PF 이자는 물론 금융기관으로부터 PF 자체가 어려워져 착공을 하지 못해 착공 건수가 줄어든 것으로 보인다.

구체적으로 지역별 상황을 살펴보면 인허가 건수는 수도권 주택이 81,551호로 전년 동기 대비 36.9% 감소하였고 지방은 131,206호로 전년 동기 대비 39.9% 감소하였다. 착공 건수는 더 많이 감소하여 수도권 주택이 56,473호로 전년 동기 대비 56.9% 감소하였으며 지방은 57,419호로 전년 동기 대비 55.9% 감소하였다.

서울과 인천의 경우 8월 말까지 누계 69.3%와 76%나 감소하여 인허가를 받고도 착공을 하지 않는다는 말이다. 착공 건수가 감소하면 준공 후 입주시점인 4~5년 이후 주택 입주물량이 감소하여 가격이 오를 수밖에 없다는 결론이 된다.

유형별로 살펴보면 8월 누계 기준 전국 아파트는 86,193호로 전년 동기 대비 56.7% 감소하였으며 아파트 외 주택은 27,699호로 전년 동기 대비 55.3% 감소했다. 특히, 수도권의 경우 54.1% 감소하였으나 서울의 경우 69.2%나 감소하여 향후 수요가 많은 지역인 서울의 공급부족 현상이 나타날 가능성이 커지고 있다.

그래서 정부는 지난 9월 26일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표하게 된 것이다. 그런데 일부 부동산 전문가와 시장에서는 정부의 공급 활성화 대책이 지금 당장 시장에 미치는 영향은 없을 것이며 그 내용을 보면 손에 잡히는 것도 없다고 말을 한다. 특히, 수요대책이 없다고 아쉬워한다.

그러나 부동산가격이 하락하거나 안정될 때 부동산 관련 규제정책은 해제하고 다시 가격이 오를 때 규제를 해야 하며 가격이 오를 때 공급정책을 내놓아야 중장기적으로 부동산시장이 안정된다. 그런데 가격이 하락할 때 규제정책을 그대로 두면 경착륙 가능성도 있지만 향후 가격이 오를 때 시장을 안정시킬 수 있는 또 다른 대책이 필요하게 되어 점점 강도 높은 대책이 나올 수밖에 없어 시장을 왜곡시키게 된다.

지금과 같이 부동산시장이 살아나면서 가격이 소폭이지만 오르고 있는 상황에서는 수요정책보다는 공급을 늘리는 정책을 내놓아야 중장기적으로 입주물량이 늘어나 시장이 안정될 수 있다. 그런 차원에서 이번 정부의 9.26 주택공급대책은 시의적절했다고 할 수 있다.

정부도 이번 공급대책을 발표하면서 그 배경을 최근 주택공급 인허가 및 착공 위축으로 장래 수급불균형 우려가 있어 이를 개선하고자 공급개선 방안을 마련했다고 한다.

첫째, 공공주택공급 확대다. 3기 신도시 등 공공기관이 추진하고 있는 주택공급은 계획에 차질 없이 공급하겠다는 의지로 보이며 이를 위해 공공주택 공급물량 확대, 패스트트랙을 통한 조기 공급 그리고 기 추진 사업의 철저한 공정관리를 통하여 차질 없는 주택공급을 하겠다는 의지를 보이고 있다.

공공주택 공급물량 확대

구체적 내용을 살펴보면 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내에서 토지이용의 효율성 제고 등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만호 이상을 확충하겠다는 것이다. 현재 3기 신도시 평균 용적률 196%, 최저 188%(고양창릉)~최고 203%(남양주 왕숙)로 여유 용적률이 있으며 물량 확충시 조성원가 감소로 분양가 인하 효과(약 2,500만원 수준 85㎡ 기준)가 있을 수 있다.

또한 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이었던 공공택지를 공공주택사업으로 전환 추진하고 미매각 공동주택용지의 경우 1.4만호(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토하여 공공주택용지로 변경(약 0.5만호 내외)할 계획이다.

신규 공공택지 물량확대 및 후보지를 조기 발표하고 물량은 당초 계획 6.5만호에서 8.5만호 수준으로 2만호 확대하며 발표시기도 2024년 상반기에서 금년 11월로 앞당긴다. 신규택지 15만호 계획 중 8.5만호는 기 발표(김포한강2 '22.11월 4.6만호, 평택지제·진주 '23.6월 3.9만호)하였으며 2024년 이후에도 수요가 높은 지역 위주로 신규택지를 지속적으로 발굴 공급한다.

패스트트랙을 통한 조기 공급과 철저한 공정관리

공공주택은 패스트트랙을 총 동원해 속도감 있게 공급한다. 2020~2023년 공공주택 건설 계획물량은 공공분양이 7.6만호, 공공임대가 3.5만호이다. 특히, 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하여 공급을 4~6개월 이상 단축시킬 것이며 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화하여 지연 가능성을 적극 해소한다. 지방공사가 시행하는 공공주택사업 타당성검토(사업비 500억원 이상)는 2024년까지 한시적으로 면제하면 주택공급을 10개월 이상 단축시킬 수 있다.

금년 12월 위례(A1-14) 등 11개 단지 총 5천호 사전청약 시행 예정인 뉴:홈 사전청약은 예정대로 차질 없이 추진하여 무주택서민을 위한 내집 마련 기회를 조속히 확충한다. 물론 2024년에도 뉴:홈 사전청약을 1만호 추진하되, 우수입지·물량 등을 최대한 발굴하고 연내 사전청약 계획을 발표한다. 현재 추진되고 있는 3기 신도시 등 택지지구 사업도 차질 없이 추진한다.

또한 지구지정-지구계획 승인 통합 등으로 사업 일정을 최대한 단축 시킨다. 뿐만 아니라 공공도심복합사업을 통한 도심 내 주택공급도 속도감 있게 추진한다. 이를 위해 2023년 9월 기준 총 55곳 8.3만호 후보지 선정하였으며 이중 10곳 1.7만호는 지구지정 완료하였다. 또한 금년 내 총 1만호 지구지정(3천호 기 지정), 최초 3천호 주택사업 인허가 등 사업을 가시화하고, 분양가상한제 배제, 광역교통·학교용지부담금 합리화, 중도위 심의 간소화 등 제도개선도 추진한다.

둘째, 민간공급활성화 방안 중 사업여건 개선이다. 이를 위해 공공택지 전매제한 완화와 조기 인허가를 받는 경우 인센티브제공 그리고 분양주택을 임대전환 공급할 수 있도록 지원하고 정비사업의 공사비 증액 문제로 다툼이 있는 것을 줄이기 위한 기준 마련, 인허가 절차 개선은 물론 건설인력 확충, 주택법 등 규제 정상화 입법을 약속하였다.

공공택지 전매제한 완화 및 조기 인허가시 인센티브

사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 토지소유권 이전 등기 후를 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 허용1년간 완화한다. 벌떼 입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지하고 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중 처벌한다.

공공택지 공급(계약) 후 통상적으로 기간(2년)보다 조기에 인허가(예: 1년)를 받을 경우, 신규 공공택지 공급시 인센티브를 부여한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선 공급하고, 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준)을 부여한다.

뿐만 아니라 기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원하고 현재 시행 중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1만호에서 2만호로 확대하고 기금지원 대출한도 역시 0.7~1.2억원에서 0.9~1.4억원으로 한시 상향한다. 또한 유주택자 모집가능 시기를 현재 입주개시일 후에서 모집공고 6개월 후로 변경하여 일반공급 입주자 선정절차 등도 완화한다.

공사비 증액

공사비 증액 기준도 마련된다. 민간사업에서 공사 과정에 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준계약서(8월 31일 개정)를 활용하여 공사비를 조정할 수 있도록 한다. 즉, 물가변동 반영 여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 품목조정률 또는 지수조정률로 명확화 하고, 계약조정시 금액 산출방식을 구체화한다. 기존 계약도 조정기준이 모호하여 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고한다.

특히, 정비사업은 특화된 표준계약서(공사비 증액 기준이 되는 물가변동률, 공사비 산정 기준 시점 등 포함)를 별도 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도한다. 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액 반영기준(민간참여 공공주택사업: 협약체결 후 예상치 못한 물가변동 발생시 기간에 관계없이 증액 반영, 공공지원민간임대: 공사비 상승요건(現 5% 상승시) 하향 등) 정비한다.

인허가 개선

인허가 절차 개선을 위해 지자체 협의회 구성·운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고 주택사업승인 통합심의(현재 통합심의 대상은 건축심의, 도시·군관리계획, 광역교통대책, 교통영향평가, 경관심의 등으로 교육영향평가도 대상에 포함 추진(교육부 협의)을 의무화(주택법 법사위 기 상정)로 기간 단축을 통해 주택공급을 촉진한다.

물론 건축허가 시 건축·경관심의도 통합심의 도입을 추진한다. 정부업무평가법에 따른 지방자치단체 합동평가(지방자치단체 합동평가 실시 결과에 따라 우수 지자체 재정 인센티브 지급) 시 평가지표에 주택사업승인 인허가 실적(법정기한 내 처리여부 등)을 반영 추진한다.

학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제 대상은 현재 임대주택 공급시 부담금 면제이나 이를 60㎡이하 소형주택 분양 시에도 부담금 요율 인하, 지역별 차등 부과 등 면제를 확대 검토한다. 합법적인 외국인 건설인력을 활용하여 안정적인 공사가 진행될 수 있도록 건설업 분야 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대 추진한다.

또한 규제 정상화 입법을 위해 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의하여 조속히 개정 추진하고 민간도심복합사업 도입, 1기 신도시 특별법 등 도심공급 확충을 위한 주요 법률도 신속히 제정한다.

셋째, 민간공급활성화 중 원활한 자금조달지원이다. 이를 위해 PF대출 보증 확대, PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대를 약속했으며 중도금 대출 또한 지원하기로 했다.

PF대출 보증 확대와 중도금대출 지원

정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 보증규모를 확대하고 심사기준 등을 대폭 개선한다.

그 방법은 첫째, 보증규모의 확대다. PF대출 보증 규모를 현재 HUG 10조원, 주금공 5조원 총 15조원에서 HUG 15조원, 주금공 10조원 총 25조원으로 확대한다.

둘째, 대출한도 확대다. PF대출(유동화증권 포함) 보증의 대출한도를 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대하여 사업자의 추가 자금 확보 지원(HUG)한다.

셋째, 심사기준 개선이다. PF보증 심사기준(시공사 도급순위·신용등급, 자기자본 선투입 요건 등)을 완화하여 보증대상 사업장을 확대(HUG)한다. 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접지원(발코니 확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정토록 개선(HUG)한다.

넷째, 중도금 대출지원이다. 이를 위해 HUG 중도금 대출 보증 책임비율을 현행 90%에서 100%로 확대하여 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원한다. 또한 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행 등이 합리화되도록 지속적 점검한다.

PF 단계별 사업성 제고와 금융공급 확대

또한 부동산 PF단계별 사업성 제고와 금융공급확대를 위해서는 정상 사업장은 원활하게 사업이 추진될 수 있도록 효율적인 이해관계조정 체계 구축 및 적극적인 금융공급 지속한다.

이를 위해 첫째, 민관 합동 사업장에 공사비 인상, 고금리 등에 따른 차질 발생 시 신속한 이견 조정을 위해 PF조정위원회 운영한다.

둘째, 건설사 및 사업성 있는 정상 PF 사업장을 대상으로 정책·민간 금융기관의 차질 없는 금융공급을 지속적으로 유도한다. 특히, 정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO 매입한도를 지난 2022년 11월과 2023년 3월에 시행한 산업은행, 기업은행, 신용보증기금의 PF사업장·건설사 지원 프로그램 잔여재원 4.2조원(+α)+동 프로그램 중 중소건설사 보증, P-CBO 분야 3조원 추가 확대하는 등 총 7.2조원 이상 규모로 부동산PF 및 건설사에 지원한다.

또한 민간금융기관도 5대 금융지주 등을 중심으로 PF 사업장 대상 차환·신규대출 등 적극적인 금융공급을 지속적으로 하며 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 시행사·시공사 등의 PF 대출 관련 애로사항을 발굴·개선한다. 뿐만 아니라 부실·부실우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고 사업진행에 필요한 신규자금(New Money) 유입을 지원한다. 셋째, 대주단 협약지원이다.