(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 주택 수요자들에게 서울 곳곳에 추진중인 뉴타운이 주목받고 있다. 뉴타운은 여러 개의 재개발 구역을 한데 묶어 개발하는 대규모 주거지로, 도심 속 신도시로 불린다.

뉴타운은 서울에 아파트를 지을 땅이 부족하고 공급도 많지 않아 수요자의 관심을 끌어왔다.

단지 규모가 크고 체계적으로 개발되는 것이 특징이며 특히 교통 및 교육 등 이미 구축된 기반 시설을 바탕으로 주거 환경이 개선되기 때문에 서울 도심 접근성 및 생활 인프라가 우수하다. 또한 주변 환경이 신도시처럼 깔끔해 주택 수요자들에게서 인기가 높다.

서울 뉴타운에서 공급된 신규 단지들이 높은 관심을 보였다. 먼저 지난 4월 4일 이문휘경뉴타운 재개발 단지인 ‘휘경자이 디센시아’의 경우 1순위 청약에 1만 7000여명이 몰려 평균 52대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 특별공급 371가구 모집에도 5577명이 신청해 평균 경쟁률 15.03대 1로 두자릿수 경쟁률을 보였다.

앞서 선보인 서울 장위뉴타운 ‘장위자이 레디언트(총 2,840가구)’는 모두 선착순 계약에서 전 가구가 완판됐다.

서울 재개발 공급의 핵심 입지는 역시 뉴타운 사업지다. 뉴타운은 ‘강남이 아닌 지역에 강남을 만드는 사업’이라고도 할 수 있다. 흔히 강남이라고 표현하는 서초구와 강남구를 제외한 서울 대부분 지역에 뉴타운이 지정돼 있다.

뉴타운은 2002년 시범 뉴타운을 시작으로 2003년 2차 뉴타운, 2005년 3차 뉴타운까지 지정된 후 2021년까지 순차적으로 진행되고 있다. 2008년 세계 금융위기가 오지 않았더라면 더 빨리 공급이 이뤄졌겠지만, 시범 뉴타운 중 몇몇 구역만 먼저 진행됐을 뿐 나머지는 여러 복잡한 문제로 2013년 이후에야 본격적으로 재추진이 시작됐다.

◆ 서울 대표 첨단 신도시 마곡의 뒤를 이을 ‘방화뉴타운’

한때 제2의 판교로 불리던 서울 강서구 마곡지구가 있다. IT바이오 등 고급 일자리가 많은 곳에 관심이 높아지면서 경기도에선 판교가, 서울에서는 마곡이 가장 핫한 지역으로 주목 받았다.

이런 마곡지구보다 요즘 더 주목 받는 곳이 있는데 제2의 마곡이라 불리는 방화뉴타운이다.

최근 방화뉴타운이 재개발에 속도를 내고 있다. R&D벨트로 꼽히는 마곡의 아우 격인 방화뉴타운이 20년 넘게 미뤄졌던 정비사업의 닻을 달고 형보다 나은 아우가 될지 기대된다.

방화뉴타운의 경우 정비사업 규제가 풀리는 분위기인 만큼 사업 진행에도 속도가 더 붙을 전망이다. 9호선 공항시장신방화역과 5호선 송정역을 모두 이용할 수 있어 강남은 물론 강동까지 접근이 쉬운 방화뉴타운이다.

게다가 가까운 김포공항역에는 향후 서해선 소사~대곡 구간, GTX-B노선 등 대형 교통호재도 예정돼 방화뉴타운을 향한 관심이 끊이지 않고 있으며 마곡지구의 다양한 인프라를 이용할 수 있다는 점도 방화뉴타운만의 독보적인 장점이다.

◆ 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지 평가, ‘노량진뉴타운’ 9000가구 ‘꿈틀’

서울 서남부권 최대 정비사업지인 노량진뉴타운이 서울 대장 뉴타운인 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지라는 평가를 받고 있다.

실제 노량진뉴타운 내 재정비구역들이 사업에 속도를 내는 가운데 ‘단지 고급화’에도 박차를 가하고 있다. 조합들은 가구 수를 줄이는 대신 평수를 늘리거나 커뮤니티 시설을 확충하며 고급화를 꾀하고 있다.

현재 노량진뉴타운은 총 8개 구역 중 4개 구역이 관리처분 인가를 받았으며 사업시행 인가까지 진행된 곳도 3개 구역에 이르며 입주가 끝나면 9000세대가 넘는 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다.

◆ 황제 뉴타운으로 불리는 ‘한남뉴타운’, 강북 강남급 부촌 기대감

서울 강북권의 대표 부자동네로 꼽히는 용산구 한남동 일대가 뉴타운 재개발에 속도를 내고 있다. 서울의 중심인 용산구에 위치한 한남 뉴타운은 모두 5개의 재정비촉진구역으로 구성돼 있다. 현재 1곳을 제외한 나머지 구역들이 재개발의 고삐를 당기고 있는 데다 한강 조망, 사통팔달 교통망, 풍부한 배후시설과 사회기반시설 등 여러 입지 조건들이 뛰어나 재개발이 끝나면 ‘강남급 부촌으로 상전벽해(桑田碧海)할 것’이라는 기대감이 높다.

◆서울 강북 알짜 재개발 구역, ‘이문휘경뉴타운’, 올해 5000여가구 공급

최근에 청약에 나선 휘경자이디센시아가 청약에 흥행하면서 서울 강북 알짜 재개발 구역으로 꼽히는 이문휘경뉴타운에 관심이 쏠리고 있다. 지난해부터 부동산 시장이 침체하면서 사업성 우려 등으로 가격 조정을 받았지만 청약시장에 온기가 돌면서 재개발재건축 입주권 시장까지 이어질지 관심이다.

정비업계에 따르면 서울 이문1구역 59㎥ 신청 기준 매물 프리미엄이 최근 5억원대로 올라선 것으로 전해졌다.

올해만도 서울 동대문구 외대앞역 인근 이문휘경뉴타운에서 약 1만가구가 분양에 나서는데 휘경자이 디센시아를 시작으로 이문아이파크자이, 이문래미안라그란데가 연이어 출격한다. 청량리역 일대 재개발 사업이 완료되면 이문휘경뉴타운이 신흥 주거단지로 꼽힐 것이라는 평가다.

지하철, 버스 등을 이용할 수 있는 청량리역 환승센터와 가깝고 내부 순환도로와 동부간선도로를 쉽게 이용할 수 있다. GTX-BC, 동부간선도로 지하화 등 교통호재도 있다.

◆ ‘신림뉴타운’, 낙후지역에서 서울 서남부 최대규모 뉴타운으로 거듭날 준비

서울 서남부권의 최대 재개발 지역인 신림뉴타운의 개발 시계가 빨라지고 있다. 2005년 뉴타운으로 지정된 신림뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오른 모습이다.

서울 관악구 신림동 일대를 3개 구역으로 나눠 6000가구를 짓는 신림뉴타운은 총면적이 32만 4000여㎡에 달해 서울 서남부 최대 재개발 지역으로 꼽힌다. 신림뉴타운의 단점으로 꼽혔던 일대 교통이 점점 좋아지고 있다.

사실 그동안 관악구 신림동이 저평가 받아 온 가장 큰 이유 중 하나가 열악한 교통상황이다. 인근에 지하철역이 없어서 교통 불모지라는 불명예까지 얻었다. 하지만 지난해 5월 서울대입구에서 여의도 샛강역에 이르는 경전철 신림선이 개통됐다.

이를 통해 여의도 등 중심업무지구로 이동이 쉬워졌다. 신림선만으로 끝이 아니다. 관악구 내 보라매공원~난향동을 잇는 난곡선(2026년 개통 예정)과 은평구 새절역부터 서울대입구역까지를 잇는 서부선 연장선(2028년 개통 예정) 등도 예정돼 있다. 무려 경전철 3개 노선이 지나는 셈이다.

도로 교통도 좋아진다. 신림동 남부순환로에서 봉천동 강남순환로를 연결하는 신림-봉천터널이 올해 12월 개통 예정이다.

따라서 신림뉴타운 재개발이 완료되면 신촌과 여의도까지 한 번에 연결될 뿐 아니라 강남, 여의도 등으로 이동이 쉬워 중심 업무지구에 직장을 둔 실수요자들이 많이 찾을 것으로 예상되고 있다. 따라서 신림뉴타운이 서울 서남부권의 대표 주거지로 자리매김할지 기대되는 대목이다.

◆ 서울 도심 접근성이 최대 강점, ‘북아현뉴타운’

도심 접근성이 최대 강점인 북아현뉴타운도 관심지역으로 꼽힌다. 현재 북아현뉴타운에서 서울시청까지는 걸어서 30~40분, 대중교통으로 10여분 걸린다. 광화문이나 을지로, 종로 등 도심 업무지구는 물론 여의도나 홍대, 용산 등도 가깝다.

실제 지하철 2호선 아현역과 이대역, 충정로역(25호선 환승역), 경의중앙선 신촌역이 골고루 지난다.

북아현뉴타운은 광화문여의도 등 2개 도심권으로의 초접근성, 여기에다 학세권과 숲세권을 두루 갖춘 뛰어난 입지를 갖추고 있다.

입지적인 장점 때문에 북아현뉴타운은 한남성수흑석노량진과 함께 서울에서 ‘뉴타운 빅5’로 분류되기도 한다. 북아현뉴타운은 5개 구역으로 나누어 개발되며 약 1만 2000세대 규모로 재탄생된다.

◆ 강남 3구 중 유일한 뉴타운, 송파구 ‘거여마천 뉴타운’

강남권에서는 송파구 끝자락이자 위례신도시 북쪽의 거여마천 뉴타운이 있다. 강남 3구에서 유일하게 뉴타운 개발이 진행 중인 송파구 거여마천뉴타운은 서울의 끝자락에 있지만 쾌적하고 많은 교통호재를 갖춘 지역이다.

거여마천뉴타운의 가장 중요한 교통망은 서울지하철 5호선이다. 5호선 올림픽공원역에서 9호선으로 환승해 강남, 여의도 업무지구로 이동할 수 있다. 또한 위례신도시 교통호재도 두루 활용할 수 있다. 노면전차인 트램(2025년 개통 예정)이나 위례신사선 개발도 거여마천뉴타운에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 호재다.

이러한 교통호재 외에도 거여마천뉴타운 주변에 성내천 복원 사업과 천마공원 생태명소사업 등을 통해 앞으로 이 지역이 더욱 쾌적한 환경을 갖추게 된다.

◆ 서울 뉴타운 가운데 단일 규모로는 최대규모, 장위뉴타운

서울 성북구 장위뉴타운은 교통, 교육, 편의 시설은 물론 자연환경까지 고루 갖춘 재개발사업 추진 지역이다. 4개 구역은 이미 개발을 완료해 입주를 마쳤고, 최근에는 재개발 구역 지정이 해제됐던 곳도 공공재개발과 신속통합개발을 통해 사업을 재추진하고 있다.

장위뉴타운은 110만 여㎡ 면적을 15개 구역으로 나누어 정비사업이 진행되고 있으며 우수한 교통여건과 쾌적한 주거환경을 확보했다. 북부간선도로와 내부순환로, 동부간선도로가 가깝고 구역 남쪽으로 서울지하철 6호선 돌곶이역, 상월곡역을 접하고 있고, 지하철 1, 6호선 더블 역세권인 석계역도 이용할 수 있다. 북서울꿈의숲과 오동근린공원, 영축산근린공원이 가까워 자연환경도 쾌적하다.

교통호재도 있다. 장위뉴타운 북쪽으로는 왕십리~상계간 동북선 경전철이 한창 공사 중이다. 또한 GTX-C 노선도 서울지하철 1호선 광운대역을 지날 계획이라, 장위뉴타운이 광운대역세권 개발사업과 연계, 개발이 완료되면 총 2 7000여 가구가 상주하는 미니 신도시급의 신흥 주거타운으로 탈바꿈하게 될 것으로 예상된다.

◆ 서울 외곽 꼬리표 떼는 수색증산뉴타운, 상암동 DMC 배후 단지 조성

수색증산뉴타운은 서울 은평구 수색증산동 일대를 재개발하는 대규모 사업이다. 은평구는 서울 서북권 내에서도 저밀도 주택이 밀집된 탓에 낙후됐다면 이미지가 강하다.

하지만 최근 1조 5000억원 규모의 수색역 상암 DMC개발 계획으로 미래가치가 높다는 평가를 받고 있다. 이 사업들을 통해 철도로 갈라져 있던 수색지역과 상암지역이 하나의 권역으로 통합될 것으로 예상된다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
(전)네이버 부동산 상담위원
(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트