「개발지역 부동산탈세 특별조사단」
신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명 세무조사 우선 착수

 

 

1. 착수 배경
 

□ 국세청(청장 김대지)은부동산시장을 면밀히 모니터링하고 관계기관과 공조하여 부동산시장 과열에 편승한 변칙적 탈세행위에 대해 엄정하게 대응하고 있습니다.
□ 지난 3.30.에는 지방국세청 조사요원 175명*과 개발지역 세무서의 정예요원으로 구성된 전국 단위의 「개발지역 부동산탈세 특별조사단」을 설치하고 대규모 개발지역의 토지거래 내역에 대해 정밀하게 세무 검증을 실시할 것임을 발표하였습니다.
   * 검증지역 및 대상 확대에 따라 필요시 추가 선발하여 인력 확충
□ 국세청은 그동안 대규모 택지 및 산업단지 등 개발예정 지역에 대한 모니터링을 실시하고 거래내역을 분석해 왔으며, 우선 3기 신도시 예정지구 6개* 지역에 대한 분석 과정에서 토지를 취득하면서 편법증여 받은 혐의자, 부당한 방법으로 법인자금을 유출한 혐의가 있는 사주, 토지를 지분 쪼개기 방식으로 고가에 판매하고도 법인세를 탈루하고 서민 피해를 초래한 기획부동산, 영농에 종사하지 않으면서 부동산 개발목적으로 농지를 취득한 농업회사법인, 토지 거래 과열을 부추기면서 탈세한 중개업자 등 탈세혐의자를 포착하고 1차 세무조사에 착수하였습니다.
    * 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥
 

2. 부동산 거래관련 주요 탈루사례
 

□ 최근 세무조사 결과, 적발한 주요 추징사례는 다음과 같습니다.
 

(사례 ①) 가공인건비를 계상하여 법인세를 탈루한 대표이사가 부당하게 유출한 법인자금으로 고가의 토지를 취득
◈ 건설업을 운영 중인 법인 대표이사 A가 개발예정지역의 고가 토지를 취득하였으나 자금출처가 부족하여 조사한 결과
 ○ 근무사실이 없는 직원 및 친인척에게 인건비를 지급한 것으로 위장하여 가공인건비를 계상하고 법인자금을 유출
  - 부당하게 유출한 자금으로 개발예정지역에 있는 고가 토지 취득에 사용하는 등 사적으로 유용한 사실 확인
 ○ 법인세 등 ○억 원 추징
 

(사례 ②) 토지를 취득하는 과정에서 사주일가 명의로 취득한 사실을 확인하여 부동산실명법 위반사항 통보
◈ 시행사 법인대표인 A와 배우자 B가 소득에 비해 고가의 토지를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의를 조사한 결과,
 ○ 법인이 아파트 신축 사업부지를 취득하는 과정에서 법인명의가 아닌 사주일가 개인명의로 등기하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 사실 확인
 ○ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 관계기관 통보
 

(사례 ③) 매출시기를 임의로 조절하여 법인세를 탈루하고 있는기획부동산에 대한 조기 조사착수로 조세채권 확보
◈ 기획부동산이 개발예정지 인근의 매매가 불가능한 토지를 대량 매입하고 지분을 분할하여 판매하는 과정에서 매출누락 혐의가 있어 조사한 결과,
 ○ 매출 귀속시기를 임의 조절하는 방식으로 매출을 누락한 사실 확인
  - 납부세액 면탈 목적으로 계속사업 기간에는 매출액을 조절하여 세금을 납부하지 않다가 폐업 예정 사업연도에 나머지 매출 계상
 ○ 법인세 ○○억 원 추징
 

3. 조사대상자 165명
 

□ 주요 조사 대상자 선정 현황 및 사례는 다음과 같습니다.

 

□ 토지를 취득하는 과정에서 자금출처가 부족하여 편법증여 등 증여세 탈루혐의가 있는 자 115명
 ○ 신도시 등 대규모 개발 예정지역의 개발계획 발표* 이전에 해당지역의 토지를 취득한 연소자와 고가 토지 취득자, 수차례에 걸쳐 다수의 필지를 취득한 자로 
    * 대외 발표(주민 공람)일
   - 일정한 소득이 없거나 미미한자, 소득･재산내역과 소비･지출내역 등을 분석한 결과 신고 소득금액이 부족한 자 등 자금출처가 부족하여 취득자금을 증여받거나 사업소득 등을 탈루한 혐의가 있는 115명을 조사대상으로 선정하였습니다.
◇ 신고소득이 미미한 ○○도매업자 A가 개발예정지역에서 다수 토지를 거액에 취득하고 주택을 신축하여 전입하였으나,현금영수증은 기존 주소지 인근에서 계속 발생 → 토지보상금 수령을 위해 사업소득 신고를 누락한 자금으로 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의
◇ 모친A와 신고소득이 미미한 30대 자녀 B와 C가 ○○억 원의 고가 토지를 공동으로 취득 → 제조업을 수십 년간 운영해온 모친이 ○○년 개발예정지역 토지를 자녀BC와 함께 공동명의로 취득하면서 토지 취득자금을 편법 증여한 혐의
 

□ 법인자금을 유출하여 고가 부동산을 취득한 사주일가 등 30명
 ○ 신도시 등 개발지역의 대토보상권을 불법 거래하면서  법인자금을 편취하고 호화생활을 영위한 사주와 신도시 개발지역에서 특수관계자를 이용하여 법인을 설립하고 특수관계사에 과도한 수수료를 지급한 혐의가 있는 부동산개발 시행사 등
 ○ 수입금액 누락, 가공경비 계상으로 세금을 탈루하고 법인자금을 유출하여 신도시 지역의 고액 토지를 취득한 혐의가 있는 사주 일가 등 30명을 조사대상으로 선정하였습니다.
◇ 신도시 등 공공택지개발지구의 전매가 금지된 대토보상권을 토지주들로부터 불법 매입하여 개발사업을 진행하면서,
 → 부동산 개발법인의 사주일가가 법인 자금을 유출하여 고가부동산을 취득하고 법인 명의로 구입한 고급승용차를 사적사용하는 등 법인자금을 부당하게 편취한 혐의
 → 토지주들에 대해서는 양도소득세 탈루혐의로 세무조사 예정
◇ 신도시 개발지역에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사 A가 사주의 친인척 명의의 분양대행사 B를 설립하여 과도한 분양대행 수수료를 지급하는 방법으로 법인자금을 유출하고 → 미성년 자녀가 100% 지분을 보유한 법인 C에게 용역제공 없이 허위로 분양대행수수료를 지급한 혐의
◇ 법인을 운영하고 있는 사주가 개발예정지역의 상업용지와 빌딩 등 수백억 원대의 부동산을 취득하여 막대한 시세차익을 얻고 호화사치 생활을 영위하고 있으나 자금출처가 불분명 → 법인이 대표자로부터 자금을 차입한 것처럼 가공부채(차입금)를 계상한 후 동 부채(차입금)를 대표자에게 상환하는 방법으로 법인자금을 부당하게 유출한 혐의
 

□ 개발예정지역 토지를 지분 쪼개기 방식으로 판매하면서 탈세한 혐의가 있는 기획부동산 4개 업체
 ○ 임야·맹지 등 개발가능성이 낮은 토지를 헐값에 매입한 뒤지분 쪼개기 방식으로 판매하여 폭리를 취하면서 가공 비용을 계상하는 등 소득을 탈루한 기획부동산* 4개 업체를 조사대상으로 선정하였습니다.
    * 개발 예정지역의 토지를 수십 명 이상이 지분 공유
◇ 기획부동산이 토지를 취득한 후 토지를 지분으로 나누어 단기간에 취득가액의 3~4배에 달하는 가격으로 매도하고 판매 수입 금액을 누락하여 법인세를 탈루한 혐의
 

□ 부동산 개발목적의 허위 농업회사법인 3개 업체
 ○ 실제 영농을 하지 않고 부동산 개발을 목적으로 개발예정지 등의 농지를 취득하고 불법 임대하거나 양도하면서 수입금액을 누락하거나 부당감면을 받은 혐의가 있는 농업회사법인 등 3개 업체를 조사대상으로 선정하였습니다.
◇ 자경사실이 없음에도 자경한 것처럼 위장, 서류상 회사인 농업회사법인 A를 설립하여 농지를 양도하면서 부당감면 받고, A법인 주식을 자녀가 주주로 있는 법인에 저가 양도하는 등 편법으로 증여세를 탈루한 혐의
 

□ 고가거래를 중개하거나 다수의 거래를 중개하고 중개수수료 신고를 누락한 부동산 중개업자 13명
 ○ 신도시 개발 예정지역에서 고가의 토지거래를 중개하거나 다수의 토지 거래를 중개하여 과열을 부추기면서 고액의 중개수수료를 신고 누락한 부동산 중개업자 13명을 조사대상으로 선정하였습니다.
◇ 지가가 급등하고 있는 신도시에 위치한 공인중개사 A는 투자권유를 잘 해준다는 입소문을 타고 해당지역의 토지 수십건을 중개하였으나 신고소득이 미미함 → A소유 상가건물에 직원명의의 위장 사업장을 운영하면서 현금 납부를 유도하고 있으며 관련업종 사업자인 인테리어등기설정 사업자를 알선해주고 수수료 등을 받았으나 수입금액을 신고 누락한 혐의
 

4. 조사 방법
 

<자금의 흐름을 끝까지 추적하고 필요시 조사범위 확대>
□ 금융거래 내용 확인을 통해 자금의 흐름을 끝까지 추적하여 취득자금의 원천을 파악하겠습니다.
 ○ 금융계좌 간 거래 내역은 물론 금융정보분석원(FIU) 정보 등을 통해 현금의 흐름을 정밀하게 추적하고 자금의 원천을 확인하여 편법증여 여부를 검증하겠습니다. 
□ 금융기관이 아닌 친･인척 등으로부터 자금을 빌린 경우에는 자금을 빌려준 친･인척 또는 특수관계 법인의 신고내역 등을 확인하여 자금 조달 능력이 있는지를 검증하고 
 ○ 자금조달 능력이 의심되어 소득을 탈루한 혐의가 있거나 관련기업의 자금을 부당하게 유출한 혐의가 있는 경우 등 필요시에는 자금을 빌려준 친･인척과 관련 법인까지 조사범위를 확대하여 면밀하게 점검하겠습니다.
 

<수입금액 누락 및 기타 신고내역 철저 검증>
□ 기획부동산 및 부동산 시행 법인, 부동산 중개업자, 농업회사법인의 경우 토지 판매수익 누락 등 매출누락 및 가공인건비 계상 등부당한 회계처리를 통한 소득 신고 누락은 물론 농업회사법인에 대한 감면 등 기타 신고내역 적정여부, 사업자금 부당 유출 여부 등을 철저히 검증하겠습니다. 
 ○ 이 과정에서 사주의 부당한 자금유출이 확인되면 그 자금 흐름을 추가로 확인하여 사주의 개인사업체로 귀속될 경우에는 그 사업체까지 검증하겠습니다.
 

<차입금에 대한 부채 사후관리>
□ 금융기관 차입금 등 취득자금이 적정한 차입금으로 확인된 경우에는 향후 원리금 상환이 자력으로 이루어지는지 여부에 대해 부채 상환 전 과정을 끝까지 사후관리*하고 채무 상환과정에서 대리변제 등이 확인될 경우 조사 전환하여 탈루된 세금을 추징하겠습니다.
    * ’20년부터 부채 사후관리 점검횟수 연 1회 → 2회로 확대
 

<위법사항 엄정조치>
□ 조사과정에서 허위계약서나 차명계좌 사용 등 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 사실이 확인되면 조세범처벌법에 따라 고발 등 엄정 조치하고 토지를 타인명의로 취득한 경우 등 부동산 거래관련 법령*을 위반한 사실이 확인되는 경우 과징금 부과 등 법령에 따른 후속조치가 이루어지도록 관계기관에 신속하게 통보하겠습니다.
    * 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
 

5. 향후 계획
 

□ 국세청은 앞으로 부동산탈세 특별조사단을 본격 가동하여 대규모 개발 지역의 부동산 거래에 대한 분석을 강화하고 부동산탈세 신고센터*에 접수된 제보내용 등을 포함하여 검증대상 지역 등 분석 범위를 확대함으로써 추가 세무조사 대상을 선별해 내는 등 엄정하게 대처해 나가겠습니다.
    * 서면제보 등은 현재도 가능하며 국세청 홈페이지 제보는 4.2.부터 개통 예정
 

□ 또한, 개발지역 부동산 거래 내역에 대한 관계기관의 수사 등* 결과에 따라 탈세의심자료가 통보될 경우 이를 정밀하게 분석하여 검증하겠습니다.
    * 정부합동특별수사본부 수사결과 등
 

[붙임 1] 세무조사 주요 추징사례
 

[사례 1] 직원 및 친인척 명의로 가공인건비를 계상, 법인자금을 유출하여 대표이사가 고가 토지를 취득하고 법인세 등 탈루 

□ 인적사항
○ 상호 : ㈜○○
○ 업종 : 건설업
□ 주요 조사내용
 ○ 건설업을 운영 중인 법인 대표이사 A가 개발예정지역의 고가 토지를 취득하였으나 자금출처가 부족하여 조사한 결과
  - 근무사실 없는 직원 및 친인척에게 인건비를 지급한 것으로 위장하여 가공경비를 계상하고 법인자금을 유출
  - 부당하게 유출한 자금으로 개발예정지역의 고가 토지 취득자금에 사용하는 등 사적으로 유용하였음을 확인
□ 조치사항
 ○ 법인세 등 ○억 원 추징
 

[사례 2] 시행사가 토지를 취득하는 과정에서 사주일가 명의로 취득한 사실을 조사과정에서 확인하여 부동산실명법 위반 통보

□ 인적사항
○ 상호 : ◇◇◇ 
○ 업종 : 부동산/분양대행
□ 주요 조사내용
 ○ 부동산 개발 시행사 법인대표인 A와 배우자 B가 소득에 비해 고가의 토지를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의가 있어 조사한 결과, 법인이 아파트 신축 사업부지를 취득하는 과정에서 법인명의가 아닌 사주일가 개인명의로 등기하여 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣ 위반 사실 확인
□ 조치사항
 ○ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 관계기관 통보
   * 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금 부과 
 

[사례 3] 매출시기를 임의로 조절하여 법인세를 탈루하고 있는 기획부동산에 대하여 조기조사 착수로 조세채권 확보

□ 인적사항
○ 상 호 : ○○㈜
○ 업 종 : 부동산 매매
□ 주요 조사내용
 ○ 기획부동산이 개발예정지 인근의 매매가 불가능한 토지를 대량 매입하고 지분을 분할하여 판매하는 과정에서 매출누락 혐의가 있어 조사한 결과, 매출 귀속시기를 임의 조절하는 방식으로 매출을 누락한 사실 확인. 납부세액을 면탈할 목적으로 계속사업 기간 중에는 매출을 과소 계상하여 세금을 납부하지 않다가 폐업이 예정된 사업연도에 나머지 매출을 일시에 발생
□ 조치사항
 ○ 법인세 ○○억 원 추징
 

[붙임 2] 세무조사 주요 선정사례
 

[사례 1] ○○도매상을 운영하면서 누락한 소득으로 개발예정지의 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의

□ 인적사항
○ 사업자 : ◯◯도매상
○ 토지취득자 : 본인 A 
□ 주요 혐의 내용
 ○ 신고소득이 미미한 ◯◯도매업자 A가 개발예정지역에서 다수 토지를 거액에 취득하고 주택을 신축하여 전입하였으나 현금영수증은 기존 주소지 인근에서 계속 발생 → 토지보상금 수령을 위해 사업소득 신고를 누락한 자금으로 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의
□ 향후 계획
 ○ 본인A 자금출처 조사 착수 예정
 

[사례 2] 개발예정지역의 토지를 공동취득하면서 모친에게 증여받은 취득자금에 대하여 증여세 신고누락

□ 인적사항
○ 증여자 : 모친 A
○ 수증자 : 자녀 B․ C
□ 주요 혐의 내용
 ○ 모친 A와 신고소득이 미미한 30대 자녀 B와 C가 ○○억 원의 고가 토지를 공동으로 취득 → 제조업을 수십 년간 운영해온 모친이 ○○년 개발예정지역 토지를 자녀BC와 함께 공동명의로 취득하면서 토지 취득자금을 편법 증여한 혐의
□ 향후 계획
 ○ 자녀B․C 부동산 취득자금에 대한 자금출처 조사 착수 예정
 

[사례3] 「신도시 등 공공택지개발지구」개발 과정에서 전매 금지된 대토보상권을 고가에 불법매입하여 개발사업을 하는 등 부동산 시장을 교란하고, 법인자금을 편취하여 호화생활을 영위

□ 주요 혐의 내용
 ○ ㈜A는 개발지구 토지주들로부터 대토보상권*을 고가에 불법 매입하여 개발사업을 진행하는 업체로 사주일가는 임직원의 친인척 명의로 가공급여를 지급하고 위장업체와 허위거래를 통해 법인 자금을 편취하여 고가부동산을 취득하고, 법인 명의로 구입한 고급 승용차 등을 사적으로 사용하는 등 호화생활을 영위
   * 토지 수용 시 보상금 대신 토지를 받는 권리로, 전매 금지(토지보상법 §63③)
 ○ 한편, 토지주들은 대토보상권을 개발업체에 보상액 대비 120%에 불법 전매 후, 양도소득세를 무신고한 혐의
□ 향후 계획
 ○ 사주의 법인명의 자산 사적사용 및 기업자금 유출혐의 등 조사 후 토지주 들의 양도소득세 탈루혐의도 조사할 예정
 

[사례4] 사주가 설립한 특수관계사를 이용해 분양대행수수료를 과다하게 지급하는 방법으로 분양가 상승을 부추기는 한편, 미성년 자녀가 100% 지분을 보유하고 있는 법인에게 허위로 용역대가 지급

□ 주요 혐의 내용
 ○ ㈜A는 신규택지 개발지역에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사로서, 사주의 친인척 명의로 분양대행사 ㈜B를 설립하고 ㈜B에게 과다한 분양대행수수료를 지급하는 방법으로 00억원의 법인자금을 유출하였으며,
 ○ ㈜B는 사주의 미성년 자녀가 100% 지분을 보유하고 있는 ㈜C에게 용역제공 없이 허위로 분양대행수수료 ○○억 원을 지급한 혐의
□ 향후 계획
 ○ 가공거래를 통해 법인자금을 유출한 혐의에 대해 조사
 

[사례 5] 허위 차입금을 계상한 후 대표자에게 차입금을 상환하는 방법으로 법인자금을 유출하여 개발 예정지역 부동산 취득하고 막대한 시세차익을 얻은 사주일가

□ 주요 혐의 내용
 ○ 법인이 대표자에게 차입한 것처럼 가공부채(차입금)를 계상한 후 차입금을 대표자에게 상환하는 방법으로 법인자금을 유출하고 유출한 법인자금으로 사주일가는 각종 호재가 있는 개발예정지역 상업용지와 빌딩, 아파트 등 수백억 원대의 부동산을 취득하여 막대한 시세차익을 얻음
  - 또한, 판매대금을 현금으로 받고 재고자산을 과대계상하는 방법으로 수입금액을 누락하고, 법인비용으로 매년 수십 회의 골프장 이용, 명품구입 등 호화·사치생활 영위
□ 향후 계획
 ○ 법인 수입금액 누락, 가공부채(대표자 차입금) 확인 및 사주의 부동산 취득자금 조사
 

[사례 6] 본인 토지를 자경한 것처럼 위장하여 서류상 농업회사법인에 양도 후 양도소득세를 탈루하고 해당 농업회사법인의 주식을 자녀 소유 법인에게 저가양도하여 편법 증여

□ 주요 혐의 내용
 ○ 사주 ○○○은 농지 소재지에 거주하는 거주자가 자경 요건을 갖춘 농지를 농업회사법인에 양도하는 경우, 양도소득세를  감면받는다는 것을 악용하여 서류상회사인 농업회사법인을 설립한 후 본인이 자경한 사실이 없음에도 자경한 것처럼 위장하고 자신의 농업회사법인에 토지를 양도하여 양도소득세 ○억 원을 부당하게 감면받은 혐의
 ○ 또한, 토지를 취득한 농업회사법인의 주식을 자녀 등이 주주로 있는 법인에 저가 양도하는 방법으로 편법증여
□ 향후 계획
 ○ 농업회사법인을 이용한 양도소득세 및 편법증여 혐의 조사
 

[사례 7] 신도시·지가 급등지역 토지 및 부동산 수십건을 중개하고 명의위장 업체를 통하여 수수료를 신고 누락한 중개업소

□ 주요 혐의 내용
 ○ 사주○○○는 지가가 급등하고 있는 신도시에 위치한 공인중개사로 투자권유를 잘 해준다고 입소문을 타고 수년간 지가급등지역 토지 및 건물 등 매매를 수십 건(천억 원대) 중개하면서 본인소유의 상가건물에 직원명의의 위장 사업장을 운영하고, 현금으로 중개수수료 납부를 유도하는 한편 인테리어·등기설정 업자를 알선해 주고 수수료를 받아 신고누락
□ 향후 계획
 ○ 현금매출 및 명의위장 사업자 수입금액 신고누락 혐의 조사
 

 

* 첨부파일 : 「개발지역 부동산탈세 특별조사단」 신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명 세무조사 우선 착수 보도자료