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부부공동명의 VS 단독명의, 주택취득 비교분석!

BY 이환주    2022.03.14
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대학을 졸업하고, 결혼을 하고, 아이를 낳고, 내 집을 장만하는 것은 우리모두의 꿈이라고 할 수 있습니다. 처음으로 내 집을 장만할 때 고민하는 것이 바로 “누구 명의로 하느냐” 입니다. 단독명의인지 공동명의인지에 따라서 내야 할 세금이 달라지기 때문인데, 오늘은 이 부분에 대해 살펴보도록 하겠습니다.


1. 취득세

부동산을 취득하면 가장 먼저 납부하는 것이 바로 취득세입니다. 세금을 부과하는 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적을 경우에는 시가표준액을 기준으로 취득세율을 부과합니다. 취득세율은 주택수와 조정대상지역 여부에 따라 1~12%의 비례세율을 적용합니다. 취득세는 물건별로 과세되기 때문에 단독명의와 공동명의의 차이는 없습니다.

구 분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 합계세율
주택
(유상)
일반
2주택
이하
6억 이하 1% 0.2% 0.1% 1.3%
6억 초과
9억 이하
1.01%~3% 0.2% 0.101%~0.3% 1.111%~3.5%
9억 초과 3% 0.2% 0.3% 3.5%
조정 2주택
일반 3주택
8% 0.6% 0.4% 9.0%
조정 3주택
일반 4주택
법인
12% 1.0% 0.4% 13.4%
증여 일반 3.5% 0.2% 0.3% 4%
주택
(조정, 시가표준액
3억 이상)
12% 1.0% 0.4% 13.4%


2. 재산세

재산세는 취득세와 달리 누진세율을 적용하지만, 이 또한 물건별 과세이기 때문에 부과되는 세금은 명의에 관계없이 동일합니다.


3. 종합부동산세

(1) 종부세 계산구조 및 공제금액

종부세는 일명 ’부자세’라고도 합니다. 단독명의의 경우 공시지가 11억을 넘을 경우에만 납부하는 세금이기 때문입니다. 이런 종부세는 앞서 살펴본 취득세 및 재산세와 달리 인별로 과세합니다. 즉, 부부라 하더라도 각자 보유하고 있는 주택에 대해서 각각 계산하는 구조입니다. 인별로 보유한 토지 또는 주택의 공시가격을 합산하고, 합산한 공시가격에서 일정금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용하여 계산합니다.
종합부동산세 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율
이때 일반적으로 주택의 경우 인별로 6억원을 공제해줍니다. 다만, 1세대 1주택인 경우에는 11억원까지 공제를 해 줍니다.

단순히 공제액만 기준으로 본다면, 공동명의가 유리합니다. 단독명의시 11억까지밖에 공제되지 않지만, 부부공동명의라면 각각 6억씩, 총 12억원, 즉 공시지가 12억원까지는 종부세가 없기 때문입니다.

과세대상 공정시장가액비율 과세표준 세율
일반세율 3주택이상 또는
조정지역 2주택 이상
주택 100% 3억원 이하 0.6% 1.2%
3억 초과
6억 이하
0.8% 1.6%
6억 초과
12억원 이하
1.2% 2.2%
12억 초과
50억원 이하
1.6% 3.6%
50억 초과
94억원 이하
2.2% 5.0%
94억원 초과 3.0% 6.0%


(2) 단독명의시 추가세액공제

1세대 1주택 단독명의자의 경우 공제금액 11억 원 외에도 납부하는 세금에서 차감을 해 주는 세액공제 혜택이 추가로 있습니다. 바로, 주택 보유자의 연령과 보유기간에 따른 추가세액공제입니다. 보유 기간에 따라 20~50%, 그리고 나이에 따라 20~40%의 공제율을 동시에 적용받을 수 있고요. 이 두 개를 합친 최대한도는 80%까지 적용될 수 있습니다.
(제6항) 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자
⇨ 만 60세 이상 65세 미만 : 20%
만 65세 이상 70세 미만 : 30%
만 70세 이상 : 40%


(제7항) 1세대 1주택자로서 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자
⇨ 보유기간 5년 이상 10년 미만 : 20%
10년 이상 : 40%
15년 이상 : 50%


(단, 연령에 따른 세액공제와 합하여 최대 80% 한도)


(3) 부부공동명의 특례제도 도입

주택 보유수는 동일함에도 불구하고, 단독명의냐 공동명의냐에 따라 종부세가 달라지는 부분에 대한 문제점이 부각이 되어, 2021년부터는 1주택자에 한하여 부부 공동명의라 하더라도 단독명의자처럼 신청이 가능해져 납세자에게 유리한 쪽으로 선택할 수 있게 법이 개정되었습니다. 이 때 납세의무자는 부부 중 지분율이 큰 자이며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다. 따라서, 5:5 공동명의라면 나이가 조금이라도 더 많은 사람으로 지정하여야 추가세액공제를 통해 더 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.
※ 주의 : 부모 자식간 공동명의일 경우에는 위 특례규정 적용이 불가합니다.


(4) 누구명의로 해야할까?

공시지가는 아직까지 시세의 60%수준에서 머물고 있습니다. 시세 18억상당의 아파트라면 단독명의여도 상관이 없다는 것이죠. 하지만, 주택가격이 계속적으로 상승할 수 있는 지역의 주택이면서 고가주택이라면 결국 공동명의가 유리해 질 수밖에 없습니다. 대략 공시가격 13억 정도이면서 세액공제를 70%이상 받을 경우, 그리고 14억 이상이면서 50%이상 추가세액공제를 받을 수 있다면 단독명의로 하는 것이 적어도 종부세 측면에서는 유리할 수 있습니다.

<사례> 공시지가 15억 주택, 추가세액공제 80% 적용 여부에 따른 세액비교 ① 공시지가 15억, 16년 보유(50%) & 66세(30%) 추가세액공제 80% 적용시 ⇨ 단독이 유리 ② 공시지가 15억, 추가세액공제 없을 경우 ⇨ 공동이 유리
다만, 앞서 살펴본 것처럼 부부공동명의 특례제도 도입이 되었기 때문에, 추후 양도세까지 고려한다면 부부공동명의로 주택을 구입하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.


4. 양도소득세

양도소득세 측면에서 본다면 공동명의가 단독명의보다 유리하다고 할 수 있습니다. 현재 우리나라 양도소득세는 6~45%의 초과누진세율구조를 적용하고 있습니다. 따라서, 시세차익이 크면 클수록 더 높은 세율을 적용받아 납부해야 하는 세금이 늘어나는 구조가 됩니다. 예를 들어 10억의 양도차익이 발생하였고, 비과세 등 다른 공제는 없다고 가정했을 때, 42%의 세율을 적용받게 되어 양도세가 약 4억 2천만원이 나오게 됩니다. 이 주택을 단독명의가 아닌 부부공동명의로 구입했다면 양도차익이 각 5억이 되어 40%세율을 적용받을 뿐만 아니라, 기본공제 250만원도 각각 적용받게 됩니다. 이렇게 계산하면 부부각자가 내야할 양도세는 약 1억 9천만원, 두 사람의 양도소득세액을 합쳐도 3억 8천만원으로, 공동명의가 단독명의보다 약 4천만원 정도 절세되는 효과를 볼 수 있는 것이죠.

<사례> 양도차익 10억 가정시 단독명의 VS 공동명의 양도세 차이(비과세 및 장특공 고려X)
구 분 단독명의 부부공동명의
남편 배우자
양도차익 1,000,000,000 500,000,000 500,000,000
장기보유특별공제 - - -
양도소득금액 1,000,000,000 500,000,000 500,000,000
양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000
과세표준 997,500,000 497,500,000 497,500,000
양도소득세 383,550,000 173,600,000 173,600,000
지방소득세 38,355,000 17,360,000 17,360,000
세부담 합계 421,905,000 190,960,000 190,960,000
최종 납부세액 비교 421,905,000 381,920,000


5. 상속세

상속세는 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 합산하여 부과합니다. 이런 상속세 또한 인별로 과세하는 구조를 띄고 있고, 10~50%의 초과누진세율을 적용합니다. 따라서 상속세 또한 분산될수록 세금이 줄어드는 효과가 나타납니다. 예를 들어 단독명의로 30억짜리 아파트를 가지고 있었을 경우(공제액은 고려X) 약 10억 4천만원의 산출세액이 나오지만, 5:5 공동명의였다면 산출세액은 각각 4억 4천만원으로 약 1억 6천만원의 절세효과를 볼 수 있습니다. 여기에 일괄공제 5억, 배우자공제(최소 5억에서 30억)까지 활용한다면 세금은 더 줄어들 수 있습니다.

구 분 단독명의 부부공동명의
남편 배우자
상속재산 과세표준 3,000,000,000 1,500,000,000 1,500,000,000
산출세액 1,040,000,000 440,000,000 440,000,000
신고세액공제(3%) 31,200,000 13,200,000 13,200,000
세부담 합계 1,008,800,000 426,800,000 426,800,000
최종 납부세액 비교 1,008,800,000 853,600,000


6. 지금이라도 공동명의로?

배우자에게는 6억원까지는 증여세 없이 증여를 할 수 있습니다. 또한, 증여로 인하여 수증자의 취득가액이 올라가 추후 양도시 절세가 가능하고, 상속세 측면에서도 상속재산 분산을 통한 절세가 가능합니다. 다만, 고가주택의 경우 6억을 넘는 재산을 증여한다면 증여세가 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 증여취득에 따른 취득세도 납부해야 합니다. 1세대 1주택자가 증여할 경우에는 4%의 취득세율을 적용하지만, 다주택자의 경우 12%의 증여세율을 적용받게 될 수 있으니, 전체적인 절세효과를 고려하여 의사결정을 하여야 합니다.
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