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일시적 1세대 2주택 비과세 종전주택 처분기한

BY 변종화    2021.07.26
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1세대1주택 비과세는 양도세에서 가장 중요한 규정이다. 비과세 여부에 따라 큰 금액 차이가 나기 때문에 아무리 강조해도 지나치지가 않다. 비과세 여부는 먼저 사전지식을 충분히 숙지한 후 판단하고, 최종적으로 결정할 때에는 전문가에게 다시 한 번 판단을 받아보기를 권한다.

이번 내용은 1세대1주택 비과세 중에서 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세되는 경우와 주의해야할 점을 살펴보겠다. 이와 관련된 세법개정이 두 차례에 걸쳐 있어서 까다로워졌다.


1. 3년 이내 종전주택을 양도해야 비과세 가능하다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 원칙적으로 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

여기서 주의할 점은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 한다는 전제 조건이다.


2. 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세 가능한 경우

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2018년 9월 14일 이후부터 2019년 12월 16일 이전까지 조정대상지역내 소재하는 신규주택을 취득하는 경우에는 종전주택을 2년 이내 양도해야 비과세 가능하다.

단, 2018년 9월 13일 이전에 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 2년이 아니라 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세가 가능하다.


3. 1년 이내 신규주택에 이사 및 전입하고 종전주택을 양도해야 비과세 가능한 경우

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역내에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택으로 1년 이내 세대전원이 이사 후 전입신고하고, 종전주택을 1년 이내 양도해야 비과세 가능하다. 단, 2019년 12월 16일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 또는 2년 이내 양도하면 비과세가 가능하다. 3년 또는 2년 여부는 위의 1번과 2번 설명에 따라 판단하면 된다.

1년 이내 전입하고 싶지만 신규주택에 기존의 세입자가 있는 경우에는 잔여 임대기간까지 이사와 전입신고를 하고 종전주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 하지만 그 기간이 2년을 넘을 수 없다.

표로 정리하면 다음과 같다.

│일시적 1세대 2주택 비과세 요건 요약표(소득령 155조 ①)│
구분 신규주택 취득일
2018년 9월 13일 이전1) 2018년 9월 14일 이후 ~
2019년 12월 16일1)
2019년 12월 17일 이후
원칙 3년 이내에 종전주택 양도
예외 3년 이내 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우
2년 이내 1년 이내
(종전주택 양도+ 신규주택 이주+전입신고)
*1) 해당기간에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택을 포함한다.


4. 특수한 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 사례

(1) 종전주택(분양권 상태) + 신규주택(분양권 상태)인 경우
종전주택 분양권 및 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13.이전에 취득하고, 종전주택을 ’18.9.14.이후에 취득한 경우 일시적2주택 허용기간은 3년일까? 2년일까?

다음 사례로 살펴보자.

[사례] 1. ’17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득
2. ’18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부)
3. ’20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부)

위 사례의 경우 조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용한다. 세법에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의해야 한다.

이 경우 "종전주택 취득시점"을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정한다.

※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미
① ‘18.9.13. 이전 → 3년
② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년
③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

(2) 일반주택(A) + 상속주택(B) + 신규주택(C) 인 경우
일반주택(A)과 상속주택(B)을 순차로 취득한 다음, 다른 일반주택(C)을 추가 취득 후 3년(2년 또는 1년) 내 일반주택(A)을 양도 할 때 1세대 1주택 비과세 여부는?

→ 비과세 가능하다.
(3) 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 중첩 적용 여부
거주주택(A)과 장기임대주택(B), 대체주택(C)을 보유하던 중 거주주택(A)을 양도 할 때 대체주택(C)과 일시적 1세대 2주택 비과세가 가능한지 여부는?

→ 가능하다. 이상으로 일시적 1세대 2주택에서 비과세 혜택을 받기 위한 종전주택 처분 기한에 대하여 살펴보았습니다.

2차례에 걸친 세법개정으로 시기에 따라 적용이 달라질 수 있으니 불이익을 받지 않도록 꼼꼼히 챙기시기 바랍니다.
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