1. 의의

지방세법에서는 별장에 대하여 취득세 및 재산세를 중과세하고 있다. 이는 별장을 비생산적인 사치성 재산으로 보아 그 취득을 최대한 억제하는 한편, 이러한 재산을 취득하는 자에게 담세력이 있다고 보기 때문이다. 지방세법상 별장으로 인정되기 위하여는 공부상의 용도에 불구하고 주거용 건축물로서 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시주거용이 아닌 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 경우이어야 한다. 처분청은 당해 주거용 부동산이 별장인지 여부를 확인하기 위하여 취득목적, 당해 부동산이 소재하고 있는 위치, 주택의 규모와 가액, 사용자와의 관계, 별도의 주택 거주 여부, 전기사용량, 상하수도 사용량, 전화사용량, 점등조사 등 사용실태를 사실조사하게 된다.

따라서 지방세법상 별장은 『① 주거용 건축물일 것 + ② 늘 주거용으로 사용하지 아니할 것 + ③ 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 것일 것』을 요건으로 하고 있다. 또한 소유자가 개인인 경우 본인과 그 가족이, 법인 또는 단체인 경우에는 『법인 또는 단체의 임직원 등이 사용하는 것』을 의미한다. 그러나 이와 같은 지방세법상 별장의 요건은 다소 추상적이기 때문에 실무상 별장여부를 판단하기 위해서는 이를 상시 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 간헐적으로 사용하고 있는지 여부를 주로 조사하게 된다. 이에 여기서는 최근 제기되고 있는 별장에 대한 재산세 등 중과세와 관련하여 별장의 요건과 그에 대한 입증방법을 고찰하고자 한다.

2. 별장의 중과세 요건

(1) 별장과 주거용 건축물 요건

지법(§13⑤) 및 지령(§28③)의 규정에 의거 별장은 『주거용 건축물이면서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지』로서 소유자가 법인 또는 단체인 경우에는 『법인 또는 단체의 임직원 등이 사용하는 것』을 의미한다. 별장 여부를 판단함에 있어서는 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단한다[(대법원2014두13058, 2015.1.15.) 등 판결 참조].

따라서 첫째, 별장은 주거용 건축물이어야 한다. 이 때 반드시 건축허가를 받은 공부상 주택이 아니더라도 사실상 주거용으로 사용하면 요건을 충족한 것으로 본다[(대법원87누932, 1988.4.12.) 참조]. 그러므로 오피스텔, 콘도미니엄 등을 늘 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 피서 등을 위한 별장으로 사용하는 것이라면 이는 별장으로 중과세 적용대상에 해당한다[(대법원2016두38365, 2016.8.19.) 참조]. 다만 지령(§28② 각호)의 요건을 갖춘 농어촌주택과 부속토지는 별장에서 제외한다.

둘째, 별장이 소재하는 위치가 휴양 등에 적합한 지역인지 여부는 참조 사항일 뿐 반드시 자연경관이 수려한 장소에 위치할 필요는 없다[(대법원2013두21465, 2014.2.14.) 참조]. 따라서 ｢당해 건축물의 용도와 사용형태｣에 따라 판단하여야 하며 도심지 내에서도 위치하더라도 사용하는 형태가 피서, 위락용 등 상시 사용하지 아니하는 것이라면 별장에 해당된다.

셋째, 별장은 주로 위락, 피서 등의 휴양 목적으로 취득하는 것이므로 상시 주거하는 주택과 달리 별저(別邸)의 형태로 사용하게 되는 것이다. 그러므로 법인 등이 투자 등 휴양 이외 목적으로 취득하고 사용하는 것이라면 이를 별장으로 볼 수는 없는 것이다[(조심2017지503, 2017.8.11.) 참조].

넷째, 별장의 소유자와 사용자의 관계를 살펴볼 때, 대부분 개인인 경우 그 가족 등이 사용하고 법인인 경우에는 임직원 등이 사용한다. 사용주체가 반드시 그 건축물의 소유자임을 요하는 것은 아니며 그 건축물의 임차인이라도 무방하다[( -->