1. 의의

지특법(§74①)은 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함)인 조합원 등이 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 취득세를 면제하되, “청산금에 상당하는 부분은 과세한다”고 규정하고 있다. 이와 관련하여 과세원인이 재개발인 경우에는 원시취득인지 승계취득인지, 또 도시개발사업인 경우 승계취득인지 지목변경취득인지에 대한 문제가 제기된다. 일반적인 취득세 등 감면은 과세표준에 표준세율을 곱하여 산출된 세액에 대하여 감면을 적용한다. 그러나 원조합원이 취득하는 부동산에 대한 감면인 경우에는 종전 부동산평가액과 새로 취득하는 부동산의 차액인 청산금에 대한 과세방식에서 일반적인 취득세 등 지방세 감면방식과는 차이가 있다.

또한 지방세법(§7⑧)의 규정에 따르면 재건축사업의 경우 재건축조합이 취득하는 조합원용 부동산에 대하여는 조합원이 취득하는 것으로 의제하고 있다. 그러나 재건축사업과는 달리 재개발사업에서는 조합과 조합원을 별도의 인격체로 보기 때문에 재개발조합이 새로운 건축물을 신축하는 경우에는 취득세 과세체계에 맞게 원조합원·승계조합원 구분없이 원시취득으로 과세하는 것이다. 그리고 그 건축물의 부속토지는 종전 소유토지와 위치·면적이 달라지더라도 종전 부동산의 환지에 해당하기 때문에 과세대상에서 제외하고, 종전 소유토지가액보다 증가한 경우 증가한 가액에 상당하는 부분에 대하여만 과세하는 것이다. 이에 여기에서는 도시개발사업 관련 취득세 감면에 대하여 사업방식과 조합원에 따른 과세상 차이를 비교분석하고 최근 쟁점이 되는 재개발사업의 범위 등에 대하여 살펴보기로 한다.

2. 재개발사업의 범위

「도시 및 주거환경정비법(=도시정비법)」에 따른 사업 중 주택재개발사업과 주거환경정비사업을 통합하여 『재개발사업』으로 하고, 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합하여 『주거환경개선사업』으로 하였다(아래 표1 참조). 이에 지특법(§74①: 2017.2.8. 개정, 2018.2.9. 시행)에서도 재개발사업으로 규정하여 감면대상사업에 『주거환경정비사업』이 포함되었다. 그러나 2019년 지특법 개정(2018.12.24. 개정, 2019.1.1. 시행)시 재개발사업(정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 하는 경우로 한정한다)으로 감면범위를 다시 축소하였다.

<표1> 도정법상 재개발사업과 주거환경개선사업의 통합비교