주택신축판매업이란?

주택신축판매업이란 토지를 구입하거나 기존의 주택을 구입하여 새로운 주택을 건축․판매(분양)하는 업을 말한다. 소득세법상으로는 건설업으로 분류된다. 다만, 주택을 구입하여 재판매하는 것은 부동산매매업으로 분류된다. 상가의 건설 및 판매 또는 구입 재판매를 하는 업은 한국표준산업분류표 상 비주거용 건물건설업으로 부동산매매업으로 분류된다.

사업성이 있는 주택신축판매업은 사업소득으로 종합소득세 과세 대상이다. 전후의 사정을 고려하여 사업성(계속성, 반복성, 영리목적성)이 없이 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 양도소득세에 해당한다. 사업소득과 양도소득은 과세방식이 매우 상이하므로 신중히 판단하여야 한다.


한편, 건설업일 경우에는 ｢조세특례제한법｣상 중소기업에 해당하므로 중소기업특별세액 감면대상(일부 경우 제외)이 되나, 부동산매매업은 중소기업에 해당하지 아니한다. 주택신축판매업의 경우 주택건설을 외부에 위탁하지 아니하고 자영으로 건설할 경우 중소기업특별세액 감면을 받을 수 있으나 개인사업자의 경우 매우 제한적으로 인정되므로 감면 대상인지 판단에 주의 하여야 한다.

부동산매매업은 ｢소득세법｣상의 토지 등 양도차익 예정신고 의무가 있으나, 건설업은 의무가 없다. 복식부기의 기장의무는 부동산매매업은 전년도 수입금액이 3억원 이상이나, 건설업은 1억 5천만원 이상이다.양도소득세로 납부하여야 하는 경우 다세대주택을 신축한 경우 각각의 주택이 주택수에 포함되어 다주택자가 되어 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주택을 신축할 경우 분양을 위한 것인지 임대를 위한 것인지 목적을 명확히 하여야 할 것이다.