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연말정산 시 주택에 관한 세금의 모든 것
연말정산 시즌이 시작되었다. 근로자의 주택에 대해 다양한 세제혜택이 있다. 사택제공이익 비과세, 주택 자금 저리 또는 무상대여 이익 비과세, 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제, 주택청약종합저축에 대한 소득공제, 월세액 세액공제 등이다. 자세히 알아보기로 한다.
사택제공이익
주택을 제공받음으로써 얻는 이익은 원칙적으로 과세한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람이 다음의 사택을 제공받는 경우는 복리후생적 급여로서 비과세한다(소득령 §38 ① 6호).
① 주주 또는 출자자가 아닌 임원
② 소액주주인 임원
③ 임원이 아닌 종업원(비영리법인 또는 개인의 종업원을 포함한다)
④ 국가 또는 지방자치단체로부터 근로소득을 지급받는 사람
① 주주 또는 출자자가 아닌 임원
② 소액주주인 임원
③ 임원이 아닌 종업원(비영리법인 또는 개인의 종업원을 포함한다)
④ 국가 또는 지방자치단체로부터 근로소득을 지급받는 사람
비과세 대상이 되는 사택의 범위
(1) 사택의 범위
비과세 대상인 사택은 사용자가 소유하고 있는 주택을 요건을 갖춘 종업원 및 임원에게 무상 또는 저가로 제공하거나, 사용자가 직접 임차하여 종업원 등에게 무상으로 제공하는 주택을 말한다.
(2) 임차사택인 경우
사용자가 임차주택을 사택으로 제공하는 경우 임대차기간 중에 종업원 등이 전근ㆍ퇴직 또는 이사하는 때에는 다른 종업원 등이 당해 주택에 입주하는 경우에 한하여 이를 사택으로 본다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 입주한 종업원 등이 전근ㆍ퇴직 또는 이사한 후 당해 사업장의 종업원 등 중에서 입주 희망자가 없는 경우
② 당해 임차주택의 계약잔여기간이 1년 이하인 경우로서 주택임대인이 주택임대차계약의 갱신을 거부하는 경우
비과세 대상인 사택은 사용자가 소유하고 있는 주택을 요건을 갖춘 종업원 및 임원에게 무상 또는 저가로 제공하거나, 사용자가 직접 임차하여 종업원 등에게 무상으로 제공하는 주택을 말한다.
(2) 임차사택인 경우
사용자가 임차주택을 사택으로 제공하는 경우 임대차기간 중에 종업원 등이 전근ㆍ퇴직 또는 이사하는 때에는 다른 종업원 등이 당해 주택에 입주하는 경우에 한하여 이를 사택으로 본다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 입주한 종업원 등이 전근ㆍ퇴직 또는 이사한 후 당해 사업장의 종업원 등 중에서 입주 희망자가 없는 경우
② 당해 임차주택의 계약잔여기간이 1년 이하인 경우로서 주택임대인이 주택임대차계약의 갱신을 거부하는 경우
주택자금 저리 또는 무상대여 이익
「조세특례제한법」상에 따른 중소기업의 종업원이 주택(주택에 부수된 토지를 포함한다)의 구입ㆍ임차에 소요되는 자금을 저리 또는 무상으로 대여받음으로써 얻는 이익은 복리후생적 성질의 급여로서 비과세한다(소득령 §38 ① 7호).
주택자금 공제
무주택 세대의 세대주(장기주택저당차입금은 1주택을 보유한 세대주도 가능)로서 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 주택구입 또는 주택임차를 위해 차입한 차입금의 이자 등을 상환하거나 지급한 경우 소득공제가 가능하다.
주택자금 공제는 1) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 2) 주택청약종합저축 공제 3) 장기주택저당차입금 이자상환액 공제로 구분되며 공제한도는 다음과 같다.
1) [장기주택저당차입금 공제 한도액]
① 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식분할상환 = 1,800만원
② 15년 이상 + 고정금리 or 비거치식분할상환 = 1,500만원
③ 10년 이상 + 고정금리 or 비거치식분할상환 = 300만원
주택자금 공제는 1) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 2) 주택청약종합저축 공제 3) 장기주택저당차입금 이자상환액 공제로 구분되며 공제한도는 다음과 같다.
| 공제항목 | 개별한도 | 통합한도 |
|---|---|---|
| ① 주택임차차입금 원리금상환액 공제 | Min[(① + ②) × 40%, 300만원] | 연 500만원(또는 1,800만원, 1500만원, 300만원1)) 한도 |
| ② 주택청약종합저축공제 | ||
| ③ 장기주택저당차입금이자상환액 공제 | 이자상환액 |
① 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식분할상환 = 1,800만원
② 15년 이상 + 고정금리 or 비거치식분할상환 = 1,500만원
③ 10년 이상 + 고정금리 or 비거치식분할상환 = 300만원
주택임차차입금 원리금상환액 소득공제
과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주(요건 갖춘 세대원도 가능하며, 일정요건을 갖춘 외국인도 가능하다)로서 근로소득이 있는 거주자가 국민주택 규모 이하의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함한다)을 임차하기 위하여 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제액에 따른 금액의 합계액이 연 500만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다(소득법 §52 ④).
공제대상
다음에 해당하는 근로자 명의로 임대차계약서를 작성한 경우 주택임차차입금 원리금상환액 공제 대상이 된다.
① 무주택 세대주
과세기간 종료일 현재 무주택 세대주 ② 무주택 세대의 세대원도 공제 가능
세대주가 주택임대차임금 원리금상환액 소득공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 및 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원도 주택임차차입금 원리금 상환액공제가 가능하다.
① 무주택 세대주
과세기간 종료일 현재 무주택 세대주 ② 무주택 세대의 세대원도 공제 가능
세대주가 주택임대차임금 원리금상환액 소득공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 및 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원도 주택임차차입금 원리금 상환액공제가 가능하다.
주택요건
① 국민주택규모 이하의 주택
공제대상 주택은 국민주택규모의 주택(오피스텔 포함)을 말한다. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다(소득령 §112).
공제대상 주택은 국민주택규모의 주택(오피스텔 포함)을 말한다. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다(소득령 §112).
차입금 요건
공제대상 차입금은 다음 각 항목(①, ②)의 어느 하나에 해당하는 차입금이다. 다만, 거주자로부터의 차입금인 경우 해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 사람만 해당한다(소득령 §112 ④).
① 대출기관으로부터의 차입금인 경우(3개월 이내 차입금)
임대차계약서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금일 것. 이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.
차입금이 따른 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금될 것을 요건으로 한다. ② 거주자로부터의 차입금인 경우
대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금으로서 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다. 가. 1개월 전후 이내의 차입금
임대차계약서의 입주일과 전입일등 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금일 것. 이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 전입일등 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함한다. 나. 기획재정부령으로 정하는 이자율(연 12/1,000)보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것
임대차계약서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금일 것. 이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.
차입금이 따른 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금될 것을 요건으로 한다. ② 거주자로부터의 차입금인 경우
대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금으로서 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다. 가. 1개월 전후 이내의 차입금
임대차계약서의 입주일과 전입일등 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금일 것. 이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 전입일등 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함한다. 나. 기획재정부령으로 정하는 이자율(연 12/1,000)보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 주택자금공제를 받지 아니한 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 일정한 요건을 갖춘 외국인을 포함한다)가 취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자상환액을 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.
다만, 그 공제하는 금액과 주택임차차입금 원리금 상환액공제 및 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다(소득법 §52 ⑤).
다만, 그 공제하는 금액과 주택임차차입금 원리금 상환액공제 및 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다(소득법 §52 ⑤).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| ① 공제대상자 |
- 근로자로서 무주택 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주 - 세대주가 주택 관련 소득공제를 받지 아니한 경우 세대의 구성원 중 근로자(세대주가 아닌 경우에는 실제 거주요건 필요) |
| ② 장기주택저당차입금 요건 |
- 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 - 주택소유권 등기일로부터 3개월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 |
| ③ 소득공제 배제 | - 세대원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우 소득공제 배제 |
| ④ 세대원인 근로자가 주택을 취득하는 경우 공제요건 |
- 세대주가 주택자금 공제를 받지 아니할 것 - 취득한 주택에 세대원인 해당 근로자가 실제 거주할 것 |
| ⑤ 무주택 세대주인 근로자의 주택분양권을 취득한 경우 | - 5억원 이하의 주택분양권을 취득하고 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환하는 조건으로 차입한 경우. 단, 주택 분양권을 2 이상 보유한 경우 그 보유기간이 속하는 과세기간에 모두 적용배제한다. |
주택청약종합저축에 대한 소득공제
주택청약종합저축 공제
근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외한다)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하이며 해당 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 2022년 12월 31일까지 해당 과세기간에 「주택법」에 따른 주택청약종합저축에 납입한 금액(연 240만원을 납입한도로 하며, 소득공제 적용 과세기간 이후에 납입한 금액만 해당한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 과세기간 중에 주택 당첨 및 주택청약종합저축 가입자가 청년우대주택청약종합저축에 가입하는 것 외의 사유로 중도해지한 경우에는 해당 과세기간에 납입한 금액은 공제하지 아니한다(조특법 §87 ②).
공제 한도
주택청약종합저축 공제와 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 해당 연도의 근로소득금액에서 공제하지 아니하고, 주택청약종합저축 공제와 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 및 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제한 금액의 합계액이 연 500만원[장기주택저당차입금 공제에서 설명한 기본공제한도액(1800만원, 1500만원, 300만원)]을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 해당 연도의 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. 이 경우 세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재를 기준으로 판단한다(조특법 §87 ⑤).
추징세액
주택청약종합저축 납입액에 대하여 소득공제를 받은 사람이 저축 가입일부터 5년 이내에 저축계약을 해지하거나 국민주택규모를 초과하는 주택에 청약하여 당첨된 경우 해당 저축 취급기관은 소득공제 적용 과세기간 이후에 납입한 금액(연 240만원을 한도로 한다)의 누계액에 100분의 6을 곱하여 계산한 금액을 해당 저축을 해지하는 때에 해당 저축금액에서 추징하여 해지일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 원천징수 관할 세무서장에게 납부하여야 한다(조특법 §87 ⑦).
월세액 세액공제
과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 주택마련저축, 주택임차차입금 원리금상환액 및 장기주택저당차입금이자상환액 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 요건을 갖춘 외국인을 포함한다)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람은 제외한다)가 다음의 요건을 갖춘 월세액을 지급하는 경우 그 금액의 100분의 10[해당 과세기간의 총급여액이 5,500만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4,500만원을 초과하는 사람은 제외한다)의 경우에는 100분의 12]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다(조특법 §95의 2 ①).
| 총급여(종합소득금액) 기준 | 세액공제액 |
|---|---|
| 5,500만원(종합소득금액 4,500만원) 이하 | Min(월세액, 750만원) × 12% |
| 5,500만원(종합소득금액 4,500만원) 초과 7,000만원 이하 | Min(월세액, 750만원) × 10% |
요건 갖춘 월세액
공제대상 월세액은 다음 각 항목의 요건을 모두 충족하는 월세액을 말한다. 주택뿐만 아니라 오피스텔 및 고시원의 월세액도 포함한다(조특령 §95 ②).
① 국민주택규모 이하 또는 기준시가 3억원 이하의 주택
국민주택규모 이하의 주택이거나 기준시가 3억원 이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다. ② 전입신고
임대차계약서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지(외국인의 경우에는 「출입국관리법」 에 따른 국내 체류지 또는 신고한 국내거소를 말한다)가 같아야 한다. ③ 거주자 및 기본공제대상자가 계약자
해당 거주자 또는 해당 거주자의 「소득세법」 제50조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 기본공제대상자인 배우자 및 부양가족이 임대차계약을 체결하여야 한다.
국민주택규모 이하의 주택이거나 기준시가 3억원 이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다. ② 전입신고
임대차계약서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지(외국인의 경우에는 「출입국관리법」 에 따른 국내 체류지 또는 신고한 국내거소를 말한다)가 같아야 한다. ③ 거주자 및 기본공제대상자가 계약자
해당 거주자 또는 해당 거주자의 「소득세법」 제50조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 기본공제대상자인 배우자 및 부양가족이 임대차계약을 체결하여야 한다.
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