임차건물에 지출한 건물수리비가 자본적지출에 해당한다면?

BY 이재룡   2018-09-17
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지급임차료 비용에 관한 세무회계 실무(2)

임차인 A는 임대인 B씨와 보증금 5,000만원에 월 임차료 100만원(부가가치세 별도, 월말 지급)에 상가 임대차계약을 체결하고, 음식점을 운영하고 있었습니다. 하지만 해당 건물이 30년도 넘는 오래된 건물이라서 음식점 영업에 상당한 지장이 발생하였습니다.

임차인 A : 사장님, 너무 오래된 건물이라서 음식점 운영이 어려울 지경입니다. 정상적인 영업을 할 수 있도록 전면적인 리모델링 부탁드립니다.

임대인 B : 그건 곤란합니다. 당초 임대차계약 체결할 때 건물에 대한 수리는 임차인의 책임 하에 알아서 하도록 약정했잖아요. 불편한 곳이 있으면 고쳐서 쓰도록 하세요.

임차인 A : 네, 어쩔 수 없군요. 그럼 제가 알아서 고쳐서 쓰도록 하겠습니다.

이후 임차인 A는 노후한 건물에 대한 대대적인 리모델링 공사(공사비 1천만원)를 수행하였으며, 해당 공사로 임차건물에 대한 건물가치가 크게 증가하였습니다.
임차인 A는 공사업체를 통해 임차건물에 대한 리모델링 공사를 수행하였고, 공사업체로부터 리모델링 공사용역에 대한 세금계산서를 발급받았습니다. 다만, 이것으로 모든 세무회계 실무처리가 완료된 것이라고 생각하면 큰일입니다. 정말 중요한 과정이 하나 남아 있습니다.
바로, 임차인 A와 임대인 B 상호 간에 임차건물에 대한 리모델링 공사와 관련한 세금계산서를 발급하는 과정입니다.


임차건물의 자본적지출에 대한 부가가치세법상 실무 (세금계산서 발급)

임차인 A가 임차건물에 대하여 수행한 리모델링 공사는 임대차계약에 따라 자기의 부담으로 수행한 공사이므로, 이에 대하여 임대인 B가 공사비용을 보전해 줄 의무는 없습니다. 따라서 임차인 A와 임대인 B 사이에는 해당 리모델링 공사와 관련하여 실질적인 거래가 존재하지 않습니다.

다만, 세법의 입장은 다릅니다.

부가가치세법에서는 임차인 A가 임대인 B에게 리모델링 공사비 만큼의 재화를 공급한 것으로 취급합니다. 또한 이러한 리모델링 공사로 임대인 B가 보유한 건물의 가치가 상승했으므로, 임차인 A로부터 받을 임대료를 올리는 대신에 임차인 A에게 리모델링 공사에 대한 별도의 대가를 지급하지 않기로 갈음한 것으로 보고 있습니다.

즉, 부가가치세법에서는 임차인 A가 전보다 개선된 임차건물을 사용하기 위해서 임대인 B에게 리모델링 공사비를 임대료 명목으로 지출하였다고 판단하고 있습니다. 일종에 재화와 용역의 교환거래로 취급한다고 생각하면 됩니다. 다만, 임차인이 지출하는 모든 수리비에 대하여 이와 같이 취급한다면 실무적인 번거로움이 너무 클 것이므로, 부가가치세법에서는 “임차인의 책임하에 수행하는 자본적지출 성격의 개량수선”인 경우에만 위와 같이 취급하도록 규정하고 있습니다. 부가가치세법 집행기준 29-65-3 [임차인 부담 개량수선비용의 공급가액 계산] 건물 임차인의 책임하에 건물을 개량수선(자본적지출)하여 사용하는 경우 임대인은 해당 개량수선비용을 임대료에 포함하여 부가가치세 공급가액으로 신고하여야 하며, 임차인이 과세사업자인 경우에는 임대인에게 개량수선비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개량수선 종료일에 부가가치세를 징수하여야 한다.(2017.02.21 개정) 이 때, 자본적지출이란 건물의 수명을 연장시키거나 건물 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비를 의미합니다. 임차인 A가 수행하는 노후건물에 대한 리모델링 공사가 이에 해당할 수 있습니다.

이러한 자본적지출과 달리 단순히 건물의 유지보수와 관련한 수선비는 세법상 수익적 지출이라고 표현하며 해당 수선으로 건물의 가치가 증가한 것으로 보지 않습니다. 따라서 임차인과 임대인 사이에도 세무상 별도의 거래가 발생할 것으로 취급하지 않습니다.

구체적으로 세무상 자본적지출과 수익적 지출은 다음과 같이 구분하고 있습니다. (법인세법 집행기준 23-31-2 [자본적 지출과 수익적 지출의 구분])

<회계처리>
구분 자본적 지출 수익적 지출
구분 예시 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건물의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것
1. 건물 또는 벽의 도장
2. 파손된 유리나 기와의 대체
3. 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구·도장 및 유리의 삽입
4. 기타 조업가능한 상태의 유지 등 위와 유사한 성질의 것

앞서 말했듯이 임차인 A가 수행한 임차건물에 대한 리모델링 공사로 건물의 가치가 증가하였으므로, 해당 공사비는 자본적지출에 해당합니다. 따라서 임차인 A는 공사비 상당액(재화)에 대하여 임대인 B에게 세금계산서를 발급하여야 하며, 반대로 임대인 B는 건물가치 상승분(용역)에 대하여 임차인 A에게 세금계산서를 발급하여야 합니다. (단, 임대인 B는 임대용역에 대한 대가를 일시에 받았으므로, 선세금계산서 규정에 따라 수선비 전액에 대하여 일시에 세금계산서를 발급하거나, 예정신고기간 및 확정신고기간에 안분하여 세금계산서를 발급할 수 있으나, 공사비 전액에 대하여 일시에 세금계산서를 발급하는 것이 실무상 편리합니다.)

이 때, 상호간에 발급하는 세금계산서상의 공급가액을 서로 상계할 수 없으므로(부가 46015-218, 1993.02.27.), 반드시 상계하지 아니한 금액으로 세금계산서를 상호간에 발급하여야 합니다. (부가 46015-218, 1993.02.27.) 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 부가가치세법 제13조 제1항 규정에 의하여 대가의 합계액으로 하는 것이므로, 거래상대방 간에 주고 받을 금액을 상계하지 아니한 금액으로 하는 것임. 즉, 상호 간에 지급할 대가를 상계할 수는 있지만, 세금계산서 발급은 생략할 수 없으므로, 임차인과 임대인은 반드시 서로 세금계산서를 발급해야 합니다.


세금계산서를 발급하지 않을 경우의 불이익

위와 같이 세금계산서를 상호간에 발급하지 않을 경우, 임대인 및 임차인 모두 다음과 같은 세무상 불이익을 입을 수 있습니다. (자본적지출 성격의 수선비가 1천만원일 경우)

ㆍ매출 부가가치세 : 100만원 (1,000만원* x 10%**)
ㆍ세금계산서 미발급 가산세 : 20만원 (1,000만원 x 2%)
ㆍ과소신고(초과환급신고) 가산세 : 10만원 (100만원 x 10%)
ㆍ납부불성실(환급불성실) 가산세 : 미정 (100만원 x 3/10,000 x 미납기간 또는 초과환급기간) * 1천만원 = 리모델링 공사비 ** 10% = 부가가치세율


임차건물의 자본적지출에 대한 손익인식

임대인 B와 임차인 A는 임차건물의 수선비에 대하여 세무상 아래와 같이 인식하여야 합니다.

임대인 B 임차인 A
(차) 건물 1,000만원 (대) 선수임대료 1,000만원 (차) 선급비용 1,000만원 (대) 현금 1,000만원

임대인 B는 선수임대료를 임대차기간에 걸쳐 수익(임대료수입)으로 인식하고, 건물 증가분은 감가상각기간에 걸쳐 비용(감가상각비)으로 인식하여야 합니다.

한편, 임차인 A는 선급비용을 임대차기간에 안분하여 비용(지급임차료)으로 처리하여야 합니다. 법인세법 집행기준 40-71-2 [임차인이 부담한 건물개량수리비의 손익귀속시기] ① 임차인이 개량수리(자본적지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 따라 부담한 건물 개량수리비는 다음과 같이 처리한다.(2017.02.21. 개정)

임대인 임차인
임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개량수리비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다. 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다.

소득세법 집행기준 24-51-6 [임차인이 부담한 건물 수리비 등의 총수입금액 산입여부] ② 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적지출에 해당하는 건물 수리비 등은 임차인의 선급비용에 해당하며, 임대인은 해당 자본적지출액 상당액을 해당 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물 수리비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 총수입금액에 산입한다.(2017.02.21 개정)
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