Key Word로 보는 주택청약과 세금

BY 택스넷 2022-04-15

만약.. 주택 청약에 당첨된다면? 당첨된 분양권에 대한 세금 이슈는 어떠한 것이 있을까요?
택스넷에서 제공하는 친절한 해설과 함께 주택청약과 세금을 4가지 키워드로 간단하게 살펴보세요.

#취득세 중과 주택 수 산정

2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 취득세 중과 주택 수에 포함됩니다. 즉, 이미 주택을 보유하고 있는 상태에서 2020년 8월 12일 이후 추가로 분양권을 취득하는 경우나, 8월 12일 이후 취득한 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하는 경우 주택 수를 잘 고려해 취득세를 납입해야 합니다.
아래 취득세율을 살펴보면, 취득한 주택 및 분양권의 지역 및 주택 수별로 세율이 상이하니 특히 유의해야 합니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택 이상
조정대상지역	1~3%	8% (일시적 2주택 제외)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%		8%	12%

이미 주택을 가지고 있는 1주택자 또는 다주택자는 청약 당첨으로 분양권을 취득한 경우, 해당 분양권이 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권일 경우 주택으로 산정해 포함해야 합니다.

주택 분양권을 이미 보유한 상태에서 새로 주택을 취득하는 경우는 어떻게 될까요?
기존에 보유한 분양권을 2020년 8월 11일 이전에 취득한 것이라면 주택 수 산정에 포함하지 않고 새로 취득하는 주택에 대한 1주택 취득세율에 따라 취득세를 납입하면 됩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권을 보유한 경우라면, 새로 주택을 취득할 때 2주택으로 산정해 취득세를 납입해야 합니다.

참고적으로, 오피스텔 분양권은 주거용 여부와 관계 없이 취득세 주택 수 계산에 포함되지 않으며, 상속받은 주택 분양권의 경우 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 경우 취득세 주택 수 계산에서 제외되니 이 또한 유의해야 합니다.

#양도세 비과세 여부 판정기준

양도세 비과세 여부를 판단할 때에는 주택 수 계산이 중요합니다. 2021년 1월 1일 취득한 분양권부터는 양도소득세 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에 포함되는데요, 취득세 중과 주택 수 산정과 기준일이 다르니 이를 숙지하고 헷갈리지 않도록 해야합니다.

2021년 1월 1일 이후 주택 분양권을 취득하게 된 경우 분양권도 1주택으로 취급되기 때문에 이후 주택 또는 분양권을 양도할 시 산정되는 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다. 이미 주택 또는 분양권을 보유하고 있으면서 추후 양도할 것을 계획하고 있다면 이를 잘 고려해 합리적인 계획을 세워 청약지원을 해야합니다.

1세대 1주택에 해당하는 경우 거주·보유기간 등의 요건을 충족한다면 주택 양도시(매도·증여 등) 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 양도세 절세를 위해서는 일시적 1주택 1주택 1분양권 규정을 알아두어야 합니다.
소득세법시행령 제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조^* 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

* 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

위 규정에 따르면, 분양권으로 얻는 주택이 완공되고 2년 이내에 세대원 전원이 이사하여 완공된 주택에 1년 이상 거주하고, 이전 주택을 분양권 주택의 완공후 2년 이내에 양도한다면 1세대 1주택으로 보고 양도소득세가 비과세 됩니다.

2021년 6월 1일 이후부터는 양도하는 주택 분양권은 지역 소재와 관계 없이, 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 70%, 1년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 60%의 양도세율이 적용됩니다. 청약당첨으로 취득한 주택 분양권을 그대로 양도할 경우 분양권 취득 시기와 양도세율을 잘 고려해 판단해야 합니다.

이처럼 분양권이 주택 수에 포함되어 세율이 달라지기 때문에 양도·취득시 나의 주택 및 분양권 보유상황과 취득시기 등을 총체적으로 고려해 어떻게 하면 양도세, 취득세를 절세하여 활용할 수 있을지 미리 계획을 세워두는 것이 중요합니다.

#세대 분리

세대 내에 이미 주택을 보유하고 있는 사람이 있다면 주택을 분양받거나 청약을 통해 분양권을 받게 될 시 1세대 2주택자가 되어 세금 부담이 늘어납니다.
세대분리는 청약 당첨 확를을 높이기 위한 이유로 고려하기도 하고, 보유세 등을 절세하기 위해 고려하는 경우가 많습니다. 세대분리에도 일정한 조건이 충족되어야 하고, 유사시에는 과세당국에 관련 요건 충족 사실을 증명해야 하는 경우가 있어 세대분리를 통한 청약, 절세를 노리고 있다면 요건에 대해 숙지해야 합니다. 그렇다면 세대 분리 요건은 무엇일까요?

세법상에서는 만 30세부터 단독세대를 구성할 수 있는 나이로 보고 있습니다. 만 30세 이상이라면 별다른 조건 없이 세대분리가 가능하지만, 성년이며(미성년자의 경우 세대분리를 할 수 없습니다.), 만 30세 미만인 경우, 아래의 조건 중 1가지 이상 충족해야만 세대분리가 가능합니다.

1. 만 30세 미만이되, 혼인한 경우(이혼 또는 배우자 사망의 경우 포함)
2. 만 30세 미만 + 미혼이되, 기중 중위소득 40%이상인 경우

만 30세 미만의 경우 혼인한 상태이거나, 미혼인 경우에는 소득기준에 부합할 때 세대분리를 할 수 있습니다.
세대분리를 통해 다주택자 절세나 청약 요건을 노리는 경우, 부모와 자녀(또는 형재자매 등)간 세대분리를 통해서는 가능하지만 부부는 세대를 분리한다고 해도 같은 세대로 본다는 점을 명심해야 합니다.

#주택청약종합저축 소득공제

주택청약종합저축에 관한 소득공제는 크게 3가지로 분류할 수 있습니다. 다음 분류된 저축 종류에 따라 주택청약종합저축 소득공제 요건 충족여부 및 소득공제율을 확인하세요.
( 조세특례제한법 제87조 【주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등】)

(1) (2012년 12월 31일 이전 가입한) 장기주택마련 저축

장기주택마련 저축의 경우 가입한 저축의 이자소득 및 배당소득에 대해서 소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세 비과세를 받기 위해서는 다음 세대주요건과 저축요건을 모두 충족해야 합니다.

<세대주요건> : 만 18세 이상의 거주자로, ①과 ②중 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주일 것
① 무주택 세대이거나,
② 주택의 기준시가가 5천만원 이하인 주택 또는 「주택법」상 국민주택규모의 주택이면서 기준시가가 3억원 이하인 주택 1채만 소유

<저축요건> : 다음 요건을 모두 충족하는 저축일 것
① 소득세 비과세의 장기주택마련저축일 것
② 분기별 300만원 이내 한도에서 납입한 저축일 것
③ 저축기간이 7년 이상이며 중도인출 또는 해지하지 않았을 것

(2) (2022년 12월 31일까지 납입한) 주택청약종합저축

근로소득이 있는 근로자로서 해당 과세기간 중 ① 총급여액이 7천만원 이하이면서, ② 주택을 소유하지 않은 세대주일 경우 주택청약종합저축 납입금액의 40%에 해당하는 금액을 근로소득에서 공제받을 수 있습니다.

주택청약종합저축의 소득공제를 적용받기 위해서는 소득공제 적용 과세기간 다음 연도 2월 말까지 저축취급기관에 무주택확인서를 제출해야 합니다.