임차료를 연체할 경우 세금계산서는?

BY 이재룡   2018-09-12
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지급임차료 비용에 관한 세무회계 실무(1)

임차인 A는 임대인 B씨와 보증금 5,000만원에 월 임차료 100만원(부가가치세 별도, 월말 지급)에 상가 임대차계약을 체결하고, 음식점을 운영하고 있었습니다. 그러던 중 계속되는 불경기로 인해 사업이 어려워지자 지난 10월부터 12월 말인 현재까지 3개월간 임차료를 지급하지 못하고 있습니다.

임차인 A는 상가 임대차계약에서 정한 기일(월말)에 임차료를 지급한 9월까지는 임차료에 대한 세금계산서를 임대인 B씨로부터 수령하였지만, 10월부터 12월 말인 현재까지 3개월간의 임차료에 대한 세금계산서는 전달받지 못하였습니다.

임차인 A : 사장님, 임차료를 계속해서 연체해서 죄송해요. 그런데 최근 3개월간 임차료에 대한 세금계산서를 전달받지 못했는데요. 다음 달에 부가가치세를 신고해야 하니, 세금계산서 전달 부탁드릴게요.

임대인 B : 그건 곤란해요. 지금까지 제가 발급해 드린 세금계산서는 임대료를 수령하였다는 일종의 영수증이에요. 임대료도 받지 않았는데 세금계산서를 발급해드리면 부가가치세도 내야 하고, 또 수입으로 잡혀서 소득세도 내야 하잖아요.

임차인 A : 그런가요? 제가 알기로는 임차료를 매월 말에 지급하기로 약정하였기 때문에, 임차료가 지급되었는지 관계없이 매월 말에 세금계산서를 발급받아야 하는 것으로 알고 있는데요?

임대인 B : 에휴, 잘못 알고 계시는 거에요. 그러니까 지금이라도 연체된 임대료를 주시면 세금계산서를 한꺼번에 발급해드릴게요. 그럼 됐죠?
과연 임차인 A와 임대인 B 중에서 누가 옳은 것일까요? 이제부터 확인해보겠습니다.


지급임차료(임대료)의 부가가치세법상 공급시기 (세금계산서 발급시기)

세금계산서는 언제 발급하고 발급받는 것일까요?
물건을 팔거나 샀다면 물건을 팔거나 샀을 때에 세금계산서를 발급하고 발급받아야 합니다. 물건이 아니라 서비스를 제공하거나 제공받았다면, 서비스 제공이 완료되었을 때 세금계산서를 발급하고 발급받아야 합니다.

이 때 물건을 재화라 하고 서비스는 용역이라고 하는데, 재화를 팔았을 때와 용역을 제공했을 때를 부가가치세법에서는 재화와 용역의 공급시기라고 하며, 동시에 세금계산서 발급시기로 규정하고 있습니다.

그런데 부가가치세법에서 부동산임대용역은 일반적인 용역의 공급과는 달리 보고 있습니다. 대부분의 용역은 한 번 제공하고 끝나는 것이 일반적이지만, 부동산임대용역은 계속적으로 공급되기 때문입니다. 만약 부동산임대용역을 일반적인 용역과 같이 용역의 제공이 완료되는 때를 공급시기(세금계산서 발급시기)로 한다면, 세금계산서를 1년 치 또는 몇 년 치를 한꺼번에 발급하거나 발급받아야 할 것입니다. 정말 그렇게 한다면 실제 대부분 월 단위로 임차료를 지급하고 있는 현실과 너무 동떨어진 처리가 될 수 있습니다.

그래서 부가가치세법에서는 부동산임대용역과 같이 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 규정하고 있습니다. (부가가치세법 제16조 제1항, 동법 시행령 제1항 제4호) 부가가치세법 집행기준 16-29-5 [부동산임대용역의 공급시기] 부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 본다. 따라서 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별로 기일을 정하여 받기로 한 경우라면, 임대인은 대가(임대료)를 받았는지 여부와 관계없이 임차인에게 약정한 기일에 세금계산서를 발급하여야 합니다.


세금계산서 발급시기를 지키지 않을 경우의 불이익

부동산임대용역을 공급할 경우 세금계산서를 언제 발급하여야 하는지 확인했으니 세금계산서 발급시기에 세금계산서를 발급하지 않거나, 발급받지 못할 경우에는 어떤 불이익이 있을지 알아보겠습니다.

먼저 임대인 B는 임대료가 연체된 10월부터 12월까지 매월 말에 세금계산서를 임차인 A에게 발급하였어야 합니다. 세금계산서를 발급하지 않았다면 세금계산서 미발급에 따른 가산세(공급가액의 2%)를 부담하여야 합니다. 뿐만 아니라 부가가치세 과소신고(또는 초과환급신고)에 따른 가산세 및 납부불성실(또는 환급불성실) 가산세를 부담하여야 합니다. ㆍ세금계산서 미발급 가산세 : 6만원 (300만원* x 2%) ㆍ과소신고(초과환급신고) 가산세 : 3만원 {(300만원* x 10%**) x 10%} ㆍ납부불성실(환급불성실) 가산세 : 미정 {(300만원* x 10%**) x 3/10,000 x 미납기간 또는 초과환급기간)} * 300만원 = 100만원(월 임차료) x 3개월(10~12월) ** 10% = 부가가치세율 임대인 B에게는 상당히 큰 불이익이지만 세금계산서 발급시기를 지키지 않으면 임대인 B보다 임차인 A가 더 큰 불이익을 입게 됩니다.

선의의 피해자인 임차인 A는 부가가치세 매입세액을 공제받을 수 없게 되기 때문입니다. ㆍ매입세액 불공제 : 30만원 (300만원 x 10%) 대체 임차인 A의 임차료 부가가치세 매입세액은 왜 불공제되는 걸까요?

부가가치세법은 생각보다 더 엄격합니다. 사업과 관련해서 지출한 매입세액이라 하더라도 공급시기에 세금계산서를 발급받아야 합니다.

공급시기에 세금계산서를 발급받지 못한 경우, 그나마 공급시기가 속하는 과세기간에 발급받았다면 공급가액의 1%를 지연수취가산세로 부담하는 수준의 불이익이 발생하지만, 공급시기가 속하는 과세기간에 발급받지 못한다면 해당 임차료에 대한 매입세액 전액이 불공제될 수 있습니다.

이처럼 임대인 B에 비하여 임차인 A의 피해가 더 크므로, 임차인은 비록 임차료를 연체하고 있는 불리한 상황이라 하더라도, 반드시 임대차계약상 임차료를 지급하기로 한 날에 세금계산서 발급을 요구하여야 합니다. 만약 임대인 B가 세금계산서의 발급을 계속하여 거부한다면, 임차인 A는 구제받을 방법이 없는 걸까요? 임차료를 연체하는 상황에서 실행하기 쉽지 않겠지만, 매입자발행세금계산서 제도를 이용할 수 있습니다. (부가가치세법 제34조의 2)

매입자발행세금계산서 제도란 해당 과세기간 종료일(12월말)부터 3개월 내에 거래사실 확인신청서를 관할 세무서에 제출하고, 이후 진행절차에 따라 임차인 A가 역으로 임대인 B에게 세금계산서를 발행하는 제도입니다. 이를 통해 매입세액 불공제에 대한 위험을 피할 수 있으므로, 임차인은 해당 내용을 반드시 숙지할 필요가 있습니다.


지급임차료(임대료)의 회계처리

회계상 지급임차료는 임차기간에 걸쳐 균등하게 인식하여야 하므로, 임차인 A는 임차료를 연체한 10월부터 12월까지 아래와 같이 회계처리를 하여야 합니다. 10월 ~ 12월 회계처리 (임차인 A)
(차) 지급임차료 3,000,000원 / (대) 미지급금 3,300,000원
(차) 부가세대급금 300,000원
임차료를 지급하지 않았을지라도 회계상으로는 지급하였어야 할 시기에 위와 같은 회계처리를 하여야 합니다. 또한 부가가치세법상 매월 임차료를 지급하기로 약정한 기일이 공급시기이므로, 부가가치세 매입세액을 위와 같이 자산(부가세대급금)으로 회계처리하여야 합니다.

마찬가지로 임대인 B도 임대료를 미수한 10월부터 12월까지 아래와 같이 회계처리를 하여야 합니다. 10월 ~ 12월 회계처리 (임대인 B)
(차) 외상매출금 3,300,000원 / (대) 수입임대료 3,000,000원
(대) 부가세예수금 300,000원
임대인 B도 임대료를 실제 받지 않았을지라도 회계상으로는 수취하였어야 할 시기에 위와 같은 회계처리를 하여야 합니다. 또한 부가가치세 매출세액을 위와 같이 부채(부가세예수금)으로 회계처리하여야 합니다.

이와 같이, 임차료를 지급 또는 임대료를 수령하였는지 여부는 위에 계상한 미지급금 또는 외상매출금이 현금으로 대체되는지에만 영향을 미칠 뿐이며, 회계상으로는 아직 지급하지 않은 임차료와 아직 받지 않은 임대료도 비용과 수익으로 인식하여야 합니다.


법인세법 및 소득세법상 수입시기 (손익 귀속사업연도)

회계상 지급임차료의 회계처리가 위와 같다면, 세법상 지급임차료의 수입시기는 언제일지 아래 법인세법과 소득세법 규정을 먼저 같이 확인해보겠습니다. 법인세법 시행령 제71조 [임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도] ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 임대로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 이에 대응하는 비용을 당해 사업연도의 수익과 손비로 계상한 경우 및 임대료 지급기간이 1년을 초과하는 경우 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용은 이를 각각 당해 사업연도의 익금과 손금으로 한다.(2001.12.31 단서개정)
1. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일(1998.12.31 개정)
2. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날(1998.12.31. 개정)

소득세법시행령 제48조 [사업소득의 수입시기] 10의4. 자산을 임대하거나 지역권ㆍ지상권을 설정하여 발생하는 소득의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날.(2018.02.13 개정) 가. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것(2010.02.18 개정)
그 정해진 날
나. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것(2010.02.18 개정)
그 지급을 받은 날
법인세법 및 소득세법 모두 부동산임대에 있어서 계약에 따라 지급일이 정해진 경우에는 약정일을 수입시기(약정일이 속하는 날이 속하는 사업연도를 귀속 사업연도)로 규정하고 있습니다. 이러한 점은 부가가치세법과 유사합니다.

따라서 위에서 임대인 B가 미수(연체)한 임대료는 수입으로 잡을 수 없다고 한 말은 세법에 맞지 않는 말입니다. 임대차계약상 임대료를 받기로 한 날이 경과하여 수입시기는 이미 도래하였으므로, 임대료를 실제 수령했는지 여부와 관계없이 10월~12월의 임대료는 과세수입으로 계상되어야 합니다.

이제 연체한 지급임차료에 대한 세무상 그리고 회계상 실무처리에 대하여 이해하셨나요?

경영악화로 임차료를 연체하더라도, 잘못된 세무처리로 가산세 또는 매입세액이 불공제되는 불이익까지 입으시는 불상사는 피하셨으면 합니다. 조금만 주의하면 불이익을 막을 수 있습니다.
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