과세표준상한제 개편에 따른 재산세(주택)의 현황과 전망

BY 택스넷 2024-02-20

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재산세는 지방정부가 부동산이나 선박, 항공기 등의 소유자에게 부과하는 지방세입니다. 이에 따라, 2024년부터는 납세자의 부담을 완화하기 위해 과세표준상한제가 도입되었습니다. 이에 대비하여 합리적인 수준으로 과세표준상한율을 설정해야 할 것입니다. 또한, 이러한 상한율을 고려하여 현재의 공정시장가액비율을 유지하거나 조정할 필요가 있습니다. 정부가 공시하는 주택공시가격은 주택의 공정한 가격을 제시하는 역할을 충실히 수행해야 할 것입니다.

논의 배경

재산세는 시·군·구에서 토지·건축물·주택 등 부동산 및 선박, 항공기 등의 소유자에게 부과하고 징수하는 지방세입니다. 재산세는 국내 세종편에 따르면 11개의 지방세 중 네 번째로 규모가 큰 조세로, 현행 지방세 체계에서는 매우 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 최근 몇 년간 주택가격 상승과 주택공시가격의 인상으로 인해 납세자의 재산세(주택 부분) 부담이 크게 증가했습니다. 따라서, 재산세(주택 부분) 부담을 경감하기 위해 2024년부터 적용될 재산세(주택 부분) 제도의 개편이 예정되어 있습니다. 이에 '국회입법조사처(출처)'의 자료를 토대로 과세표준상한제에 대한 개편 내용과 논점을 정리하고, 향후 고려 사항을 살펴보도록 하겠습니다.

재산세(주택분) 규모와 산정 과정

[표1]에 따르면, 최근 10년간 재산세(주택분) 과세액이 상당한 증가를 보였습니다. 2013년의 3조 299억 원에서 2022년에는 6조 7,001억 원으로 늘어나면서, 이 기간 동안 재산세(주택분) 과세액이 121.1% 증가했습니다. 특히, 재산세(전체)에서 재산세(주택분)이 차지하는 비중이 계속 확대되었으며, 이 비중은 2013년의 35.3%에서 2022년에는 40.4%로 상승하였습니다.

[표1] 최근 10년간 재산세(주택분) 과세액 규모 (단위: 억원, %)

연도	재산세(주택분)	주택분 비중	재산세(전체)
2013	30,299	35.3%	85,645
2014	31,811	35.1%	90,608
2015	34,037	35.5%	95,866
2016	37,015	36.3%	101,980
2017	40,581	37.2%	109,202
2018	45,342	38.4%	117,955
2019	50,820	39.3%	129,396
2020	57,721	41.1%	140,533
2021	62,734	41.2%	152,395
2022	67,001	40.4%	165,937
10년간 증가율	121.1%	14.4%	93.7%

※ 자료: 행정안전부, 『지방세통계연감』, 각 연도.

주택분에 대한 재산세의 과세표준은 "주택의 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정된 가액"과 "과세표준 상한액" 중에서 작은 값을 채택합니다. 이후 해당 과세표준에 재산세 세율을 적용하여 재산세 산출세액이 결정되며, 이를 납부세액으로 이용합니다. 세부담상한제가 2028년까지 유지되므로, 전년도에 납부한 재산세에는 전년도 납부세액에 세부담상한율을 적용한 세액이 적용됩니다. 종합적으로, 2024년부터 2028년까지의 재산세 납부세액은 [그림1]의 ①, ②, ③ 중에서 가장 작은 값이 됩니다.

[그림1] 재산세(주택분) 산정 과정(2024~2028년)

※ 자료: 국회입법조사처, 행정안전부

재산세(주택분) 개편의 주요 내용

주택공시가격 하락

2005년에 도입된 주택공시가격은 정부가 매년 전국의 주택을 평가하여 발표하는 공적인 부동산 가격입니다. 현재의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따르면, 단독주택은 국토교통부가 표준단독주택 가격을 조사, 산정, 공시하고, 공동주택은 국토교통부가 공동주택가격을 전수조사, 산정, 공시합니다. 정부는 부동산의 적정가격보다는 공시가격을 낮게 공시하여 현실과의 불일치를 개선하려고 합니다. 이는 주택의 실제 시장가치에 기반하여 재산세를 산정함으로써 납세자의 납세 순응성을 높일 수 있다는 판단에 기인합니다 (박상수·이상훈, 『포용성장과 부동산 보유세제 개편』, 한국지방세연구원, 2019, pp.112-114).
2020년에는 부동산 공시가격 현실화 계획을 발표하여 주택공시가격을 높였습니다. 그러나, 납세자의 재산세 부담이 증가함에 따라 2022년에는 공시가격 현실화 수정계획을 발표하여 주택공시가격 현실화율을 하향 조정하였습니다. 따라서 2023년과 2024년의 주택공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 유지되었습니다.
이와 함께 [표2]에서 볼 수 있듯이, 전국 평균 주택공시가격의 인상률은 2021년과 2022년에 상당히 높았으나, 2023년에는 크게 낮아졌습니다. 이는 정부의 정책 방향에 따라 주택공시가격이 변동한다는 점을 나타냅니다.

[표2] 주택공시가격 관련 통계

구분	주택공시가격 현실화율		전국 평균 주택공시가격 인상률
구분	표준단독주택	공동주택	표준단독주택	공동주택
2020	53.6%	69.0%	4.47%	5.98%
2021	55.9%	70.2%	6.80%	19.05%
2022	58.1%	71.5%	7.34%	17.20%
2023	53.6%	69.0%	-5.95%	-18.63%
2024	53.6%	69.0%	0.57%	-

※ 자료: 국토교통부·행정안전부 보도자료, 「’23년 부동산 보유세 ’20년수준으로 되돌린다」, 2022.11.24.; 국토교통부 보도자료, 「’24년 현실화율, 올해와 동일하게 동결」, 2023.11.21.

공정시장가액비율 하향

2009년에 도입된 공정시장가액비율은 주택 시장가격 변동에 따른 재산세 부담을 조정하기 위해 도입된 비율입니다. 이 비율은 「지방세법」및 「지방세법 시행령」에 따라 적용됩니다. 주택에 적용되는 공정시장가액비율은 2009년부터 60%를 유지하고 있었습니다. 그러나, 2022년에는 1세대 1주택자에게 적용되는 공정시장가액비율이 45%로 하향 조정되었습니다. 그리고 2023년에는 주택공시가격을 기준으로 공정시장가액비율을 추가로 하향 조정하였습니다. 즉, 주택공시가격이 3억 원 이하인 경우에는 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하인 경우에는 44%, 6억 원 초과인 경우에는 45%를 적용하게 됩니다.

과세표준상한제 신설

2024년부터 도입되는 과세표준상한제(과표상한제)는 납세자의 재산세 부담을 급격하게 조절하기 위한 제도입니다. 이를 통해 주택 공시가격이 크게 상승하더라도 과세표준이 지나치게 높아지지 않도록 변동성을 완화하여 안정적으로 과세표준을 관리하고자 합니다. 이를 위해 과세표준상한액은 전년도 과세표준에 올해의 주택 공시가격을 반영한 과세표준과 과세표준상한율을 적용하여 계산됩니다. 현재는 범위가 0~5%인 상한율이 적용되며, 2024년에는 소비자물가상승률, 주택가격변동률, 지방재정여건 등을 고려하여 결정될 예정입니다. 이러한 과세표준상한제는 2029년부터는 세부담상한제를 대체하게 될 것으로 예상됩니다.

재산세 특례세율 적용

1세대 1주택을 보유한 사람들 중에서 상대적으로 저렴한 주택을 소유한 사람들에게 재산세(주택 부분) 부담을 완화하기 위해, 공시가격이 9억 원 이하인 주택을 소유한 1세대 1주택자들에게는 2021년부터 2023년까지 한시적으로 낮은 특례세율이 적용됩니다. 이에 따라, 이 기간 동안 공시가격이 9억 원 이하인 주택을 보유한 1세대 1주택자들은 특례세율을 적용받고, 그 외의 경우에는 표준세율이 적용됩니다. 이렇게 1세대 1주택자에게 특례세율을 적용하는 것은, 재산세에 인적 요소를 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

[표3] 재산세(주택분) 세율

과세표준	표준세율	1세대 1주택 특례세율
6천만 원 이하	0.10%	0.05%
6천만 원 초과 1.5억 원 이하	6만 원+6천만 원 초과분의 0.15%	3만 원+6천만 원 초과분의 0.10%
1.5억 원 초과 3억 원 이하	19.5만 원+1.5억 원 초과분의 0.25%	12만 원+1.5억 원 초과분의 0.20%
3억 원 초과	57만 원+3억 원 초과분의 0.40%	42만 원+3억 원 초과분의 0.35%

※ 자료: 「지방세법」제111조 및 제111조의2.

세부담상한제 폐지 예정

2005년에 도입된 세부담상한제는 재산세 부담이 급격하게 늘어나는 것을 제한하기 위해 도입되었습니다. 이 제도는 올해 납부해야 하는 재산세가 작년보다 많을 경우 상한율(105~130%) 내에서만 인상되도록 조정됩니다. 세부담상한제는 주택 공시가격에 따라 세부담상한율이 달라지며, 이를 통해 납세자의 급격한 재산세 부담을 완화시키는 긍정적인 효과를 가지고 있습니다. 그러나, 이러한 제도는 납세자들 간의 세부담에 불평등을 초래하고, 무주택자들에게는 불리하게 작용하여 차별을 일으킬 수 있다는 우려가 있습니다. 세부담상한제는 2028년까지 시행되며, 2029년에는 폐지될 예정입니다.

[표4] 재산세(주택분) 세부담상한제

주택공시가격	세부담상한율
3억 원 이하	105%
3억 원 초과 6억 원 이하	110%
6억 원 초과	130%

※ 자료: 「지방세법」제122조 및 「지방세법 시행령」제118조.

쟁점 및 향후 고려사항

합리적인 수준의 과세표준상한율 결정

2024년부터 2028년까지는 과세표준상한제와 세부담상한제가 함께 적용되는 전환기에 있습니다. 이는 전년도의 과세표준을 기반으로 하되, 상한액을 고려하여 세금을 부과하는 과정을 의미합니다. 그러나 2029년부터는 과세표준상한제가 세부담상한제의 역할을 대체하게 됩니다. 따라서 이후에는 주택분을 포함한 재산세 산정 시 과세표준상한제의 영향이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 이러한 변화를 고려하여, 현재 「지방세법」제110조제3항에서 규정하고 있는 0~5% 범위 내에서 합리적인 수준으로 과세표준상한율을 설정해야 할 필요가 있습니다.

[표5] 최근 재산세(주택분) 제도의 개편 내용

연도	주택공시가격	공정시장가액비율	과세표준상한제	세율	세부담상한제
2021	주택공시가격 인상	주택 60%	-	1세대 1주택 특례세율 신설(표준세율 대비 0.05%p 인하)	105~130%
2022	주택공시가격 인상	1세대 1주택 공정시장가액비율 하향 신설(45%)		1세대 1주택 특례세율 유지
2023	주택공시가격 인하	1세대 1주택 공정시장가액비율 하향 추가(주택공시가격 기준 43~45%)		1세대 1주택 특례세율 유지
2024	표준단독주택 공시가격 소폭 인상	1세대 1주택 공정시장가액비율 하향 유지	과세표준상한제 신설(0~5%)	1세대 1주택 특례세율 연장 검토 중	2029년 세부담상한제 폐지 결정

※ 주: 2024년 공동주택 공시가격은 3월말 발표 예정임.

과세표준상한율을 고려한 공정시장가액비율 결정

부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 공정시장가액비율을 결정해야 합니다. 특히, 이 비율은 주택 공시가격 변동에 따른 재산세 부담을 조정하는 중요한 역할을 합니다. 또한, 과세표준 상한제는 재산세 부담을 급격하게 조정하는 제도로서 공정시장가액비율과 유사한 기능을 하지만 약간의 차이가 있습니다. 따라서, 과세표준 상한율이 결정되면 이를 고려하여 공정시장가액비율을 유지하거나 변경해야 할 필요가 있습니다. 특히, 과세표준 상한제가 처음 도입될 때의 과세표준은 향후 재산세 부담에 중대한 영향을 미치므로 이를 신중히 고려해야 합니다.

주택의 공정한 가격 제시 기능

주택공시가격은 주택의 공정한 가격을 명시하는 기능을 중심으로 운영되어야 합니다. 이는 정부의 주택 공시가격 조정으로 인해 납세자가 부담할 재산세액이 변동되기 때문에 매우 중요합니다. 주택공시가격은 재산세 부담에 상당한 영향을 미치며, 이는 행정부가 결정하고 발표하는 행정세율로 결정되기 때문에 입법부가 법률로 정하는 재산세 세율과는 다릅니다. 따라서 주택공시가격은 주택의 가격을 정확히 제시하는 기능에 충실해야 합니다.

재산세(주택분) 세액공제 신설

1세대 1주택자의 재산세(주택분) 부담을 완화하기 위해, 고령자 공제나 장기보유 공제와 같이 주택 소유주의 연령이나 보유 기간을 고려한 세액공제 제도를 신설하는 것이 신중히 고려될 수 있습니다. 이를 통해 일정 한도 내에서만 재산세를 경감시킬 수 있을 것입니다.

종합 로드맵 설정

재산세(주택분)에 대한 종합적인 로드맵을 설정해야 할 필요가 있습니다. 재산세와 같은 보유세는 현금 흐름과는 직접적으로 연결되지 않으며, 주택가격 상승은 납세자의 부담 능력 증가를 의미하지 않습니다. 다시 말해, 납세자들의 세금 부담에 대한 순응도가 낮기 때문에 재산세(주택분) 제도를 일관되게 유지해야 합니다. 종합적인 로드맵을 수립할 때는 재산세가 지방자치단체의 과세 권한이며, 재산세 수입이 부족할 경우 자치구의 재정 상황이 악화될 수 있는 점을 고려해야 합니다.

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