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2025년 9월 7일, 정부는 부동산 관계장관회의에서 「주택공급 확대방안」(일명 “9.7 부동산대책”)을 발표하였고, 여기에는 국세청의 세무조사 강화 방안이 포함되었습니다. 국세청은 부동산 관련 탈세 행위에 대해 엄정히 대응할 방침이며, 이에 따라 자금조달계획서는 국세청의 자금출처조사 대상자 선정을 위한 핵심 자료로서 그 중요성이 더욱 커졌습니다.
이러한 상황에서 자금조달계획서의 각 항목을 정확히 기재하고 그에 부합하는 객관적인 증빙서류를 사전에 철저히 준비하는 것은 세무 리스크를 줄이기 위한 필수적인 절차가 되었습니다.

이하에서는 먼저 자금조달계획서의 제출 의무 및 항목별 작성 방법과 증빙서류를 살펴보고, 최근 발표된 정부의 세무조사 강화 방안을 분석한 후 자금출처조사의 법적 근거와 핵심 쟁점 및 실무적인 대비 방안에 대하여 검토합니다.

Ⅰ. 2025년 9월 7일 부동산 대책 주요 내용

2025년 9월 7일 발표된 「주택공급 확대방안」은 주택 공급에 초점이 맞춰져 있지만, 시장의 거래질서를 확립하고 위해 부동산 취득 자금의 출처를 이전보다 훨씬 더 면밀하게 검증하겠다는 내용이 포함하고 있습니다. 구체적으로, 자금조달계획서 서식을 개정하고 제출 의무를 확대하며, 국세청 등 관계기관의 공조 체계를 강화하여 조사 강도를 높이는 방안이 포함되었습니다.

(1) 세무조사 중점 대상 구체화

부동산 관계장관회의에서 국세청장은 탈세 혐의자에 대한 세무조사를 지속적으로 실시하겠다고 밝히며, 다음과 같은 중점 조사 대상을 구체적으로 언급하였습니다.
기존에도 고가주택 거래 및 연소자 취득에 대한 자금출처조사는 이루어졌으나, 이번 발표는 30억 원 이상이라는 구체적인 기준과 전수 검증 방침을 국세청장이 직접 언급하며 조사 강도를 높이겠다는 점을 공식화했다는 것에 의의가 있습니다. 이에 따라 사업소득을 탈루하여 자녀에게 편법 증여하는 통로로 활용되던 고가주택 거래에 대한 감시가 강화될 것이며, 관련 사업체를 운영하는 고가주택 취득자 및 그 가족은 조사 확대 가능성에 대비해야 합니다.

(2) 자금출처 투명성 제고를 위한 제도 개선

Ⅱ. 자금조달계획서 제출 의무와 적용 범위

1. 제출 대상

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 '부동산거래신고법')에 따라 일정한 주택 또는 토지 거래 시 부동산 실거래 신고와 함께 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

(1) 주택취득자금 조달 및 입주계획서

법인이 매수자인 경우에는 지역 및 거래가격과 관계없이 모든 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 법인 외의 자는 주택의 소재지(규제지역 여부) 및 거래가격에 따라 제출 의무가 결정됩니다. 여기서 규제지역이란 「주택법」제63조 및 제63조의2에 따라 지정된 투기과열지구와 조정대상지역을 의미합니다.
즉, 자금조달계획서 제출 대상은 투기과열지·조정대상지역 소재 주택, 비규제지역에서 거래가격이 6억원 이상인 주택, 법인이 매수하는 주택 거래에 해당하며, 최초 공급(분양)계약 및 분양권·입주권 전매계약도 자금조달계획서 제출대상에 해당합니다. 반면, 오피스텔 등 준주택은 「부동산거래신고법 시행령」 별표 1 비고 제3호에서 정의하는 '주택'의 범위에 포함되지 않으므로 주거용으로 사용하더라도 자금조달계획서 제출 의무가 면제됩니다.

(2) 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서

아래 표의 제출 대상 중 어느 하나에 해당하는 토지 거래는 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 즉, 수도권·광역시·세종시에 소재하는 토지의 거래금액이 1억원 이상이거나 지분 거래일 경우 제출 대상이 되며, 수도권 등 외의 지역에 소재하는 토지는 거래금액이 6억 원 이상일 때 제출 대상이 됩니다.
하나의 계약으로 여러 필지를 매수하는 경우에는 각 필지의 가격을 모두 합산하여 기준금액(1억원 또는 6억원)을 판단하며, 계약 체결일로부터 1년 이내에 인접한 토지를 매수한 이력이 있는 경우 이전 거래가격을 이번 거래가격에 합산하여 기준금액 충족 여부를 판단해야 합니다.
다만, 매수인이 국가·지자체·공공기관인 경우, 토지거래허가구역에서 이미 허가를 받기 위해 자금조달계획서를 제출한 경우, 또는 「건축법」에 따라 사용승인을 받은 건축물이 소재하는 필지는 부동산 거래신고 시 토지 자금조달계획서를 제출 의무가 면제됩니다.

2. 증빙서류 제출 대상

투기과열지구 내에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 거래가격과 관계없이, 주택 자금조달계획서와 함께 자금조달에 관한 증빙서류를 제출해야 합니다. 증빙서류 제출 의무를 판단할 때 최초 공급(분양)계약 및 분양권·입주권의 전매계약도 투기과열지구 내 주택 거래에 해당하면 증빙서류 제출 대상이 됩니다.

3. 제출 기한 및 의무자

자금조달계획서 및 증빙서류는 매수인이 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 중개거래의 경우 개업공인중개사가 부동산거래계약 신고서와 함께 제출할 수 있으며, 이 경우 매수인은 계약 체결일로부터 25일 이내에 관련 서류를 공인중개사에게 제공해야 합니다.

Ⅲ. 자금조달계획서 항목별 작성 방법 및 증빙서류

자금조달계획서에는 해당 부동산의 취득에 필요한 자금의 조달계획을 기재해야 합니다.
(부동산 거래신고 전에 거래대금이 모두 지급된 경우에는 실제 조달방법을 기재합니다).

자금조달계획은 크게 자기자금과 차입금으로 구분되며, 각 항목에 기재한 금액의 합계는 최종 취득가액과 일치해야 합니다. 만약 매수인이 여러 명인 경우에는 각 매수인별로 자금조달계획서를 모두 작성해야 하고, 이때 각 매수인이 기재한 금액의 합계 역시 전체 거래가격과 일치해야 합니다.

특히 증빙서류 제출 대상인 경우, 각 항목에 대한 객관적 증빙자료를 사전에 준비하는 것이 중요합니다. 다만, 신고 시점에 대출 실행이 이루어지지 않았거나 부동산 매매계약이 미체결된 사유로 증빙서류 제출이 불가능하다면, 그 사유를 기재한 '증빙서류 미제출 사유서'를 제출할 수 있습니다.

(1) 자기자금

자기자금은 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여·상속, 현금, 부동산 처분대금 등으로 구성됩니다. 각 항목별 작성 방법과 증빙서류 예시는 다음과 같습니다.

(2) 차입금 등

차입금 등은 금융기관 대출, 임대보증금, 그 밖의 차입금 등으로 구성됩니다.

Ⅳ. 자금출처조사의 법적 근거와 절차

자금조달계획서는 제출 후 부동산 소재지 관할 세무관서에 통보되어, 자금출처조사 대상자를 선정하는 핵심 자료로 활용됩니다.
자금출처조사란 재산 취득 자금의 원천이 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 고려할 때 본인의 자금 능력으로 보기 어려운 경우, 그 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루 여부를 확인하기 위해 실시하는 세무조사를 말합니다.

1. 자금출처조사 대상자 선정

국세청은 자금조달계획서 외에도 자체적으로 보유한 과세정보를 종합적으로 분석하여 세금 탈루 혐의자를 선정합니다.

(1) 소득-지출 분석시스템 (PCI 분석시스템)

국세청은 PCI 시스템을 통해 일정 기간 동안의 재산 증가액(Property)과 소비 지출액(Consumption)의 합계가 신고된 소득(Income)을 현저히 초과하는 경우를 포착하여, 탈루 혐의자를 분석하여 조사 대상을 선정합니다.

(2) 금융정보분석원 (FIU)

동일 금융기관에서 1거래일 동안 1천만원 이상의 현금 입출금이 발생하면 자동 보고되는 고액현금거래보고(CTR), 그리고 금융기관이 자금세탁 등이 의심된다고 판단하여 보고하는 의심거래보고(STR) 자료가 국세청에 제공되어 조사에 활용됩니다.

2. 재산 취득자금의 증여추정

자금출처조사의 핵심 법적 근거는 「상속세 및 증여세법」제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)입니다.
동 조항에 따르면, 재산취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 고려할 때 자력 취득으로 인정하기 어려운 경우, 그 재산의 취득 시점에 해당 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다.

(1) 입증 책임

증여가 아니라는 사실은 납세자가 객관적인 자료를 통해 입증해야 합니다. 과세관청은 자금의 출처를 소명하지 못한 경우 증여받은 것으로 추정할 수 있고, 이때 증여자를 특정하지 않아도 과세가 가능하다는 입장입니다(기준법령재산-565, 2021.03.09., 기획재정부재산-200, 2021.03.05.).

(2) 증여재산가액

원칙적으로 자금 출처를 입증하지 못한 금액 전체가 증여재산가액으로 간주됩니다.

(3) 증여추정 제외

「상속세 및 증여세법 시행령」제34조 제1항에 따르면, 자금 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 해당 자금을 모두 소명한 것으로 보아 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.
이 규정은 재산을 취득할 때마다 건별로 적용 여부를 판단합니다(서면4팀-1516, 2004.09.23., 서일46014-10766, 2003.06.12.) 그러나 이 규정은 증여 사실이 없는 경우에 한해 적용됩니다. 따라서 소명하지 못한 금액이 기준금액에 미달하더라도, 타인으로부터 증여받은 사실이 객관적으로 확인되면 증여세가 과세됩니다(재산-969, 2010.12.22.).

3. 증여추정 배제기준

「상속세 및 증여세법 시행령」제34조 제2항은 실무상 조사 효율성을 고려하여, 재산취득일 전 10년 이내의 취득자금 합계액이 일정 기준에 미달하는 경우에는 원칙적으로 증여추정 규정을 적용하지 않고 조사 대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있습니다.
즉, 재산취득일 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.
이 배제기준은 재산을 취득할 때마다 개별적으로 판단하는 것이 아니라, 10년 이내의 취득자금 합계액을 기준으로 판단합니다(서일46014-10766, 2003.06.12.). 그러나, 이 기준에 미달하더라도 타인으로부터의 증여 사실이 명백히 확인되면 증여세는 과세됩니다.

Ⅴ. 자금출처조사 대비 방안 및 주요 쟁점

1. 자금출처로 인정되는 항목

「상속세 및 증여세법 시행령」제34조 제1항에 따라 자금출처로 인정받기 위해서는 모든 자금의 원천이 객관적인 증빙으로 확인되어야 합니다. 「상속세 및 증여세법 기본통칙」 45-34…1에서는 자금출처로 인정되는 경우를 다음과 같이 예시하고 있습니다. ① 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액 ② 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액 ③ 농지경작소득 ④ 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 「상속세 및 증여세법 시행령」제10조의 규정에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니합니다. ⑤ 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금 ⑥ 그 외의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액

2. 주요 쟁점별 유의사항

(1) 가족 간 금전소비대차

특수관계자 간의 자금거래가 금전소비대차인지 증여인지는 당사자 간의 계약, 이자 지급 사실, 차입 및 상환 내역, 자금 출처 및 사용처 등 해당 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항입니다(서면상속증여-2936, 2016.03.23.). 특히, 「기본통칙」에서는 배우자 및 직계존비속 간의 금전소비대차는 원칙적으로 인정하지 않는다고 규정하고 있습니다. 따라서 증여가 아닌 실제 차입거래임을 인정받기 위해서는 다음 요건을 충족하는 것이 중요합니다.
또한, 세무조사에서는 계약서상 기재된 이자 지급일과 원금 상환일이 일관성 있게 준수되었는지를 중점적으로 검증합니다. 즉, 형식적 요건보다 실제 실행 사실을 입증하는 것이 핵심입니다.

(2) 현금 보유액

금융기관에 예치하지 않은 현금을 자금출처로 제시하는 것은 과세관청에서 쉽게 인정하지 않습니다. 이는 현금이 출처가 불분명한 경우가 많아 탈루 소득이나 미신고 증여 자금의 통로로 활용될 가능성이 크기 때문입니다.
따라서 현금을 자금출처로 주장하려면, 해당 현금이 언제, 어떤 경위로 형성되었는지 객관적으로 입증해야 합니다. 예를 들어, 과거 부동산 매각대금을 현금으로 보관했다면 매매계약서, 양도소득세 신고서와 함께 해당 대금이 입금된 통장에서 현금으로 인출된 금융거래기록을 제시해야 합니다.

(3) 사업소득자의 경우

사업소득자가 자금출처를 소명하는 과정에서 신고된 소득액에 비해 취득자산 규모가 과도하다고 판단되면, 자금출처조사가 해당 사업체에 대한 세무조사로 확대될 수 있습니다.
실제로 9.7 부동산대책에서 국세청장은 "사업체로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 것으로 의심되는 경우에는 관련 사업체까지 강도 높게 검증하겠다"고 직접 밝힌 바 있습니다.
이에 따라 사업소득 누락 혐의가 확인되면 증여세뿐만 아니라 소득세, 법인세, 부가가치세 등도 추가로 추징될 수 있습니다. 따라서 사업소득자는 장부 기장 및 증빙 보관, 현금매출 관리에 각별히 주의해야 하며, 미신고 소득이 없음을 입증할 준비가 필요합니다.

맺음말

부동산대책에서 천명된 국세청의 검증 강화 기조는 납세자에게 자금출처 소명에 대한 철저한 사전 준비를 요구하고 있습니다. 따라서, 자금조달계획서는 잠재적 자금출처조사의 첫 단추임을 인지해야 합니다. 계약 단계부터 자금의 원천과 흐름을 명확히 정리하고 관련 증빙을 꼼꼼히 구비해야 예상치 못한 세금 추징의 위험을 줄일 수 있습니다. 앞서 살펴본 내용들을 참고하여, 자금조달계획서 작성 및 자금출처조사 대응 실무에 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.