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부동산 명의신탁이란, 실제 소유자가 그 소유 부동산의 등기 명의만을 타인에게 맡겨두는 약정을 의미합니다. 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서는 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있으며, 이를 위반하면 명의신탁자에 대한 과징금 및 이행강제금, 명의신탁자와 수탁자 모두에 대한 형사처벌까지 이루어질 수 있는 등 엄격한 법적 제재가 따릅니다. 또한, 명의신탁된 부동산의 양도소득세 과세 측면에서는 복잡하고 다양한 쟁점이 존재합니다.
이하에서는 먼저 명의신탁의 기본적인 개념과 유형을 살펴보고, 이어서 부동산실명법상 제재 내용과 실무상 자주 문제가 되는 양도소득세 핵심 과세 쟁점들을 살펴보겠습니다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」상 단기 민간임대주택 개정 연혁

세제 혜택의 대상이 되는 '단기 민간임대주택'을 정확히 이해하기 위해서는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법")의 개정 연혁을 살펴볼 필요가 있습니다.

(1) 2020년 8월 18일 개정 ▶ 단기 민간임대주택 제도의 폐지

2020년 8월 18일 시행된 민간임대주택법의 개정으로, 4년 의무 임대 기간의 단기 민간임대주택 제도가 법률에서 삭제되었습니다. 이와 동시에 '장기 일반 민간임대주택'의 의무 임대 기간은 8년에서 10년으로 연장되었고, 아파트를 임대하는 민간 매입임대주택은 장기 일반 민간임대주택으로 등록할 수 없게 되었습니다. 이로 인해 한동안 신규 임대 사업자 등록은 10년 장기 임대 유형으로만 가능했습니다.

(2) 2025년 6월 4일 개정 ▶ 단기 민간임대주택 제도의 재도입

비(非)아파트 소형주택의 임대 공급 활성화 필요성이 제기됨에 따라, 2024년 12월 3일 공포되어 2025년 6월 4일 시행되는 민간임대주택법은 단기 민간임대주택 제도를 새로운 요건으로 재도입했습니다. 개정된 민간임대주택법 제2조 제6호의2에서 "단기 민간임대주택이란 임대 사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다) 는 제외 한다] 을 말한다."라고 정의하였습니다. 즉, 재도입된 단기 민간임대주택은 의무 임대 기간이 6년이며, 아파트는 대상에서 제외됩니다.

(3) 민간임대주택 의무 임대 기간 개정 연혁 요약

2. 양도소득세 혜택

개인 임대 사업자가 6년 단기 민간임대주택을 등록하고 제반 요건을 충족하는 경우 다주택자 양도소득세 중과 배제와 거주 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

(1) 적용 요건

​(2) 다주택자 양도소득세 중과 배제 혜택

① 개정 내용

「소득세법 시행령」제167조의3 제1항은 1세대 3주택 이상 중과세 대상에서 특정 주택을 제외하며, 이번 개정으로 제2호에 '아목' 및 '자목'이 신설되었습니다. 이 조항은 1세대 2주택 중과를 규정하는 제167조의10과 주택 및 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유한 경우를 규정하는 제167조의4 및 제167조의11에서 준용됩니다. 따라서, 법정 요건을 충족한 6년 단기 민간임대주택은 조합원입주권 또는 분양권을 포함한 2주택 및 3주택 이상 모든 중과세 판정에서 제외됩니다.

② 상세 효과

법정 요건을 충족한 단기 민간임대주택은 '중과 대상 주택'의 정의에서 제외되므로, 이 주택을 양도할 때는 1세대가 보유한 주택 수와 관계없이 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다. 반면, 다른 주택을 양도할 때는 1세대가 보유한 주택 수에서 단기 민간임대주택을 제외하고 계산하여 다주택자 중과세 여부를 판정합니다.

③ 조정대상지역 내 소재하는 매입임대주택 혜택 제외

1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 매입임대주택은 원칙적으로 중과 배제 혜택을 적용받을 수 없습니다. 다만, 조정대상지역의 공고일(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2018년 9월 13일) 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리 포함) 를 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면 예외적으로 혜택 적용이 가능합니다.

​(3) 거주 주택 비과세 특례

「소득세법 시행령」제155조 제20항은 1주택자가 '장기 임대주택'을 추가로 보유하더라도, 2년 이상 보유 및 거주한 거주 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용하는 특례입니다. 해당 조항은 특례 대상인 '장기 임대주택'을 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택으로 정의합니다. 즉, 6년 단기 민간임대주택이 제167조의3 제1항 제2호에 포함됨에 따라 해당 임대주택 외 거주 주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용합니다.

(4) 적용 시기

다주택자 중과 배제 혜택과 거주 주택 비과세 특례 모두 2025년 2월 28일 이후 양도하는 분부터 적용되며, 이 혜택을 적용받기 위한 전제 조건으로 임대주택은 2025년 6월 4일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 단기 민간임대주택으로 등록되어야 합니다.

3. 법인세 혜택

법인이 6년 단기 민간임대주택을 등록하고 제반 요건을 충족하는 경우 「법인세법 」제55조의2에 따른 토지 등 양도소득에 대한 추가 과세가 배제되는 혜택을 적용받을 수 있습니다.

​(1) 적용 요건

법인세 추가 과세 배제 혜택을 받을 수 있는 단기 민간임대주택의 요건은 「법인세법 시행령」제92조의2 제2항 제1호의15에 규정되어 있으며, 그 내용은 다음과 같습니다.

(2) 혜택 내용

① 개정 내용

「법인세법」제55조의2는 법인이 보유한 주택을 양도하는 경우 각 사업연도 소득에 대한 법인세 외에 양도소득의 20%를 추가로 과세하도록 규정하고 있습니다. 이번 개정으로 「법인세법 시행령」제92조의2 제2항에 제1호의15가 신설되어 법정 요건을 충족한 6년 단기 민간임대주택(건설임대주택 한정)은 이 추가 과세 대상에서 제외되었습니다.

② 상세 효과

법정 요건을 충족한 단기 민간임대주택을 양도하여 발생한 소득은 각 사업연도 소득에 포함되어 기본법인 세율만 적용받고, 20%의 추가 과세가 적용되지 않습니다.

③ 매입임대주택 혜택 제외

이 혜택은 민간 매입임대주택에는 적용되지 않고 오직 민간 건설임대주택에만 한정됩니다. 즉, 매입임대주택은 혜택에서 제외됩니다.

(3) 적용 시기

법인세 추가 과세 배제 혜택은 2025년 2월 28일 이후 양도하는 분부터 적용되며, 임대주택은 2025년 6월 4일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 단기 민간임대주택으로 등록된 민간 건설임대주택이어야 합니다.

3. 종합부동산세 혜택

개인 또는 법인이 6년 단기 민간임대주택을 등록하고 제반 요건을 충족하는 경우 종합부동산세 합산배제 혜택을 적용받을 수 있습니다.

(1) 적용 요건

종합부동산세 합산배제 혜택의 대상이 되는 단기 민간임대주택의 요건은 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제10호(건설) 및 제11호(매입)에 규정되어 있으며, 그 내용은 다음과 같습니다.

(2) 혜택 내용

① 개정 내용

「종합부동산세법」은 인별로 소유 주택의 공시가격을 합산하여 과세하는 것을 원칙으로 하나, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 열거된 주택은 과세표준 합산에서 제외합니다. 이번 개정으로 동 조항에 제10호(건설)와 제11호(매입)가 신설되어 6년 단기 민간임대주택이 합산배제 대상에 포함되었습니다.

② 상세 효과

법정 요건을 충족한 단기 민간임대주택은 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외되어, 종합부동산세가 비과세됩니다. 또한, 1세대가 단기 민간임대주택 외 1주택만을 보유한 경우로서 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에는 1세대 1주택자에 해당하여 12억 원의 기본공제와 연령·보유 기간별 세액공제(최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.

③ 조정대상지역 내 소재하는 매입임대주택 혜택 제외​

매입임대주택의 경우 조정대상지역 내 주택을 합산배제 대상에서 제외하는 제한 규정을 두고 있습니다. 즉, 개인의 경우 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 내 매입임대주택은 합산배제 혜택을 적용받지 못합니다(단, 조정대상지역 공고일 또는 2018년 9월 13일 이전에 취득 또는 계약 및 계약금 지급 사실이 증명되는 경우는 제외).
또한, 법인의 경우 법인이 조정대상지역 공고일(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일) 이 지난 후에 사업자 등록 등을 신청(변경 신고 포함) 한 조정대상지역 내 매입임대주택은 합산배제에서 제외됩니다.​

④ 합산배제 신고

이 혜택을 적용받기 위해서는 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 합산배제 신고를 해야 합니다. 다만, 최초로 신고한 내용에 변동이 없는 경우 그 다음 연도부터는 신고를 생략할 수 있습니다.

(3) 적용 시기

종합부동산세 합산배제 혜택은 2025년 6월 4일부터 시행되며, 종합부동산세는 매년 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 과세되므로, 원칙적으로 이 혜택은 시행일 이후 최초로 도래하는 과세기준일인 2026년 6월 1일을 기준으로 하는 2026년 귀속 종합부동산세부터 적용됩니다.

다만, 2025년 6월 1일 현재 합산배제 요건을 충족하는 주택을 이미 임대하고 있는 사업자가 2025년도 주택 보유 현황 신고 기간 종료일(2025년 9월 30일)까지 해당 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 단기 민간임대주택으로 등록할 때는 2025년 귀속 종합부동산세부터 합산배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 즉, 2025년 6월 1일 현재 요건을 충족하는 주택을 임대 중인 사업자가 2025년 9월 30일까지 단기 민간임대주택으로 등록하면 2025년 귀속분부터 예외적으로 합산배제 혜택을 적용받을 수 있습니다.

맺음말

신설되는 6년 단기 민간임대주택 제도는 비아파트 소형주택의 임대 공급을 활성화하기 위한 장치로서 이를 뒷받침하기 위해 다양한 세제 혜택이 마련되었습니다. 기본적으로 모든 혜택의 대전제는 「민간 임대주택법」에 따른 임대 사업자 등록과 세무서의 사업자 등록을 하고, 6년의 의무 임대 기간을 충족해야 하며, 임대료 증가율 5% 제한과 1년 내 재증액 금지 규정 또한 모든 혜택의 공통된 필수 요건입니다.

반면, 법인세 추가 과세 배제 혜택은 건설임대주택만 적용받을 수 있으며, 종합부동산세 혜택은 매년 합산배제 신고를 해야만 적용받을 수 있습니다.

동일한 임대주택이라도 세목에 따라 가액 기준, 주택 유형, 면적 및 호수 요건을 다룰 수 있으니 앞서 살펴본 내용을 참고하여 실무에 도움이 되시길 바랍니다.