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취득세는 기본적으로 지방세법에서 다루고 있습니다. 양도소득세와 기준이 동일하면 좋겠지만 주관하는 부서가 다르다 보니, 취득, 보유, 양도에 따른 규정이 상황에 따라 다를 수 있습니다. 또한, 2020년 8월 12일부터는 입주권 등도 주택처럼 다주택자는 무조건 취득세 중과세율이 적용되는 것으로 알고 계신 분들도 있습니다. 하지만 위 내용은 다른 주택을 취득할 때 중과 여부를 판단하기 위한 규정일 뿐, 해당 조합원입주권 등을 취득할 때 적용되는 것은 아닙니다.

1. 조합원입주권

(1) 조합원입주권이란?

조합원입주권이란 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업 및 소규모주택 정비법에 따른 소규모 재건축사업 등으로 인하여 취득한 ‘입주자로 선정된 지위’를 말합니다.

(2) 주택에서 입주권으로 변하는 시점은?

소득세법은 관리처분계획인가일 이후부터는 주택이 아니라 조합원입주권으로 분류합니다. 하지만, 지방세법에서는 이와 다르게 관리처분계획인가가 났더라도 실제 해당 주택이 멸실이 되기 전까지는 주택으로 봅니다.
따라서, 취득세를 판단할 때는 실제 주택의 멸실 일이 중요합니다.

○ (지방세운영과-1, 2018.01.02) (재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 통보) (적용 기준)
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발․재건축 사업이 진행되고 있는 경우 - "주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날"을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당
다만, 통상적인 사업 진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

(적용 예시)
▪ (취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용
▪ (재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세

(3) 주택수 포함 여부?

조합원입주권은 말 그대로 주택에 입주할 수 있는 권리입니다. 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리라고 하여, 적어도 지방세법에서만큼은 주택 수에 포함하지 않았습니다.

그러나, 2020년 7월 10부동산대책으로 인하여 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권, 분양권, 오피스텔(주택분 재산세 부과 대상)은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함이 됩니다.

다만, 2020년 8월 11일 이전에 매매계약 또는 분양계약을 체결한 조합원입주권, 분양권, 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않습니다.

지방세법에서는 결국 관리처분계획인가가 났을지라도 멸실이 되지 않았다면 여전히 주택으로 봅니다. 따라서, 2020년 8월 12일 이전에 관리처분인가가 난 입주권을 취득했다 하더라도, 그 해당 주택의 멸실 일이 8월 12일 이후라면 결국 지방세법 제13조의3에 따라 주택 수에 포함됩니다. 이 내용을 모르는 상태에서 다른 주택을 취득한다면 취득세 중과세율을 적용받게 되니 주의가 필요합니다. 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
1.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.
2.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다. 3.3.「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 4.4.제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

(4) 입주권을 취득할 때 내는 세금은?

조합원입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득한다면 다른 주택을 구입할 때 중과 대상 주택 수에 포함됩니다. 다만, 입주권 자체를 취득할 때는 조금 다릅니다. 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 입주권 자체를 취득할 때는 주택을 취득한 것으로 보지 않기 때문입니다.

입주권을 취득할 때 내는 세금은 다시 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

① 원조합원인 경우
기존에 갖고 있던 빌라 등이 재개발, 재건축이 되어 신축될 때에는 신축 주택 완공 시점에 추가 분담금에 대해서만 원시취득한 것으로 보아, 원시 취득세율인 3.16%를 납부하면 됩니다.

② 승계 조합원인 경우
승계 조합원이 취득하는 시점에는 토지만 존재하기 때문에, 먼저 토지를 취득하고, 추후 건물이 신축ㆍ완공이 되었을 때 해당 건물에 대한 취득세를 납부하는 구조를 띠고 있습니다.

(주의) 조합원입주권이더라도 취득 시점에 주택으로 이용할 수 있는 상태라면 주택 취득세율이 적용됩니다.

앞서 살펴본 것처럼 소득세법에서는 관리처분계획인가일 이후로는 조합원입주권이 되어 더 이상 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리로 취급합니다. 하지만, 지방세법에서는 멸실 전에 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 보기 때문에 주의해야 합니다. 따라서, 조합원입주권을 승계 취득할 때 취득세를 판단함에 있어 다주택자라면 멸실 전후에 따라 취득세 취급이 달라질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

※ (참고) 원시취득 취득세
원시 취득세는 다주택자 중과와 무관하게 일괄적으로 원시취득세율 적용!

(5) 재개발구역 원조합원 원시 취득세 감면 규정

재개발 원조합원(정비구역 지정 고시일 이전부터 소유한 자)은 완공 시점에 원시 취득세 감면 규정이 있습니다. 반면, 재건축사업은 공익사업이 아니기 때문에 재건축사업 원조합원인 경우에는 원시 취득세 감면 대상이 아닙니다.

<재개발 원조합원 원시 취득세 감면 조건, 지방세특례제한법 제74조>
① 정비구역 지정 고시일 이전에 부동산을 소유한 조합원으로
② 재개발사업의 시행으로 1세대 1주택이 되는 경우(취득 당시 일시적 2주택은 포함)

※ 따라서 1+1 조합원은 해당 사항 없음

(6) 재개발·재건축 조합원입주권을 보유하면서 추가로 주택 취득 시 세금은?

2020.8.11일 세법 개정으로 인하여 조합원입주권을 언제 취득하는지에 따라 입주권이 취득세 중과 대상 주택 수가 달라집니다.


즉, 2020.8.11. 이전 조합원입주권을 보유하고 추가로 주택, 분양권 취득하는 경우(2020.8.11. 이전 매매계약 체결하고 2020.8.12. 이후 잔금을 지급하여도 주택 수에 포함 안 됨)에는 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만, 2020.8.12. 이후 취득한 조합원입주권은 다른 주택을 매입하는 경우, 중과 대상 주택 수 산정 시 주택 수에 포함하여 계산합니다.

2. 분양권

분양권 또한 입주권과 마찬가지로 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 따라서, 취득 시점에는 별도의 취득세가 부과되지 않으며, 완공 시점에 주택으로 보아 주택의 취득세율을 적용받게 됩니다. 다만, 분양권 취득 시점을 기준으로 주택 수를 산정하여, 분양권에 의한 주택 준공 이후 잔금 지급일을 기준으로 취득세를 납부하게 됩니다.

(주의) 분양권으로 취득한 주택의 완공 전에 기존주택을 매도했어도, 2주택 취득세 중과세율을 적용받을 수 있습니다.

분양권의 취득시기는 최초 분양계약인지, 중간에 매수한 승계취득인지에 따라 달라집니다.


분양권 또한 입주권과 마찬가지로, 2020년 8월 12일에 개정된 지방세법 시행령 제28조의 4 제1항에는 분양권으로 취득하는 주택의 경우에는 분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 판단하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 분양권으로 취득하는 주택의 취득세율을 결정하기 위한 주택 수 판단 시점은 주택을 취득하는 날이 아닌, 분양권 취득시점(승계취득 : 분양권 잔금일, 분양계약 : 분양계약일)을 기준으로 판단해야 합니다.

예를 들어, 주택이 있는 상황에서 분양권을 취득하였다면, 완공 전에 주택을 처분하였더라도 신축 주택 완공 시점에는 2주택자로서 취득세 9% 중과세율을 적용받게 됩니다.
한편, 취득세 중과 규정의 시행일은 2020년 8월 12일이고, 7.10 부동산 대책 발표 전에 계약한 주택에 대해서는 기존 규정을 적용하도록 하고 있습니다.

따라서, 분양권으로 인한 주택 취득세율 적용도 분양권 취득이 2020년 8월 12일 이전이라면 다음과 같이 취득세율을 적용해야 합니다.

3. 주거용 오피스텔

오피스텔의 경우 취득세를 납부하는 시점인 준공 시점에는 주거용으로 사용할지, 사무실 용도로 사용할지 알 수 없습니다. 이 경우에는 보통 공부상의 용도로 취득세를 부과하게 되어 있고, 오피스텔은 공부상 근린생활시설로 되어 있으므로 취득세가 중과되지 않습니다.

따라서, 오피스텔을 취득할 때는 일반 취득세율인 4.6%를 적용합니다.

다만, 8월 10일 이후 주택분 재산세과 과세하고 있는 주거용 오피스텔(예: 임대주택으로 등록된 오피스텔을 포괄양수도로 취득하는 경우)의 경우에는 주택 수에 포함되기 때문에 해당 오피스텔을 취득하면 중과세율을 적용받을 수 있습니다.
※ 주택 수 판정 시 제외되는 주거용 오피스텔 - 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결한 경우
- 시가표준액 1억 원 이하인 주거용 오피스텔
- 오피스텔이 완공되기 전 분양권인 상태